대전지방법원 2026타경600264. 세종 나성동 에스알파크시티 6층 601호입니다. 사건 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 현재 소유자는 정일형이며 2021.04.01 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 106,000,000원입니다. 이번 경매 청구액은 80,000,000원이고, 2026.02.10 전세권자 이정석이 채권자로 임의경매를 개시했습니다.
가격만 놓고 보면 신건에서 접근할 이유가 약합니다. 최저매각가 123,000,000원은 전체 실거래 평균 103,208,333원의 119.2%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 100,857,142원의 122.0%입니다. 최신 거래는 2026.08의 98,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.3% 낮아진 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600264 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 도시형생활주택(원룸형주택) |
| 대상 면적 | 22.52㎡ |
| 소유자 | 정일형 · 2021.04.01 소유권이전 · 거래가액 106,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 사용승인 | 2017.10.23 |
| 규모 | 에스알파크시티 299세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 확인이 핵심
현재 소유자 정일형의 소유권은 2021.04.01 이전됐고, 이정석의 전세권은 2025.01.09 전세금 80,000,000원, 건물 전부를 범위로 설정됐습니다. 존속기간은 2025.01.03부터 2026.01.02까지입니다. 이후 2025.08.27 세종세무서장 관련 압류가 등기됐고, 이 압류가 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 2026.02.10 이정석의 임의경매개시결정, 2026.05.07 금산군산림조합의 1,881,134,522원 가압류는 그 뒤에 위치합니다.
별도 임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대차관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계는 현황조사서와 매각물건명세서를 기준으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 높다
에스알파크시티 유사면적 거래 12건의 전체 평균은 103,208,333원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 100,857,142원, 최신 거래는 2026.08 98,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -5.3% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.94㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2026.08 | 22.09㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 24.27㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 23.77㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 22.09㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 23.10㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.08 | 24.61㎡ | 4 | 107,500,000원 |
| 2025.08 | 22.63㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2025.08 | 22.09㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 21.59㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.06 | 22.09㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 100,857,142원 |
거래 범위는 97,000,000원~120,000,000원입니다. 신건 최저가 123,000,000원은 이 표본의 최고 거래가 120,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균보다 22.0% 높습니다. 최신 98,000,000원과 비교해도 25,000,000원 높은 가격입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 2. 전세권 · 이정석 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 가압류 · 금산군산림조합 | 1,881,134,522원 | 40,478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 123,000,000원 가정 시 총 채권액 1,961,134,522원 중 120,478,000원이 배당되고, 미배당은 1,840,656,522원입니다. 전세권자 이정석의 80,000,000원은 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 123,000,000원 | 120,478,000원 | 1,840,656,522원 | 80,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 1,864,905,722원 | 80,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 1,884,231,482원 | 76,903,040원 |
1회 유찰 시 매각가는 98,400,000원으로 최신 거래 98,000,000원과 매우 가까워집니다. 반면 2회 유찰 시에는 배당 계산상 신청채권자 이정석의 80,000,000원 청구액 중 76,903,040원만 배당돼 전액 만족되지 않습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 단순히 ‘가격이 싸진다’고만 볼 것이 아니라, 전세권의 최종 소멸·인수 여부를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국세청 북서측 인근으로 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물로 2017.10.23 사용승인됐으며, 대상은 6층 601호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 도시형생활주택(원룸형주택)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 4,430,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 이면도로에서 지하주차장으로 차량 진출입이 가능합니다.
- 환금성. 유사면적 실거래 12건은 확인되지만 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.8회여서 경매시장에서는 가격 민감도가 큰 편으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 123,000,000원은 최근 12개월 평균 100,857,142원의 122.0%입니다. 신건 가격 메리트는 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.3% 낮아졌으므로 전체 과거 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 전세권 처리 확인. 2025.01.09 이정석 전세권이 2025.08.27 압류보다 선행합니다. 신건 배당상 전액 회수로 계산되지만 매각물건명세서의 소멸·인수 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 시 주의. 78,720,000원 시나리오에서는 이정석의 80,000,000원 청구가 전액 충족되지 않습니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대차관계는 미상입니다. 현황조사서의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격은 보류, 전세권은 확인”
이 물건의 첫 번째 약점은 명확하게 가격입니다. 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.0%이고 최신 거래 98,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -5.3%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.8회여서 신건에서 가격을 서두를 근거가 약합니다.
두 번째 핵심은 이정석의 선순위 전세권입니다. 신건 배당표에서는 80,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 전세권 설정일 자체는 말소기준으로 제시된 압류보다 앞섭니다. 특히 2회 유찰 시에는 신청채권자의 배당이 76,903,040원으로 청구액에 미달합니다. 따라서 이 사건은 신건 가격에서는 보류, 유찰 후에는 가격과 전세권 소멸·인수를 동시에 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
