대전지방법원 2026타경600277. 세종 소담동 거북선1 1층 101호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)이고, 감정 기준시점에는 임대광고 중입니다. 소유자 최태석은 2019년 10월 1일 거래가액 1,119,881,250원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행 근저당 708,000,000원과 주식회사참좋은 근저당 306,000,000원이 설정됐습니다. 선순위 농협은행 근저당이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 감정가 11억원의 70%인 770,000,000원입니다. 숫자만 보면 3억3천만원 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 오히려 상가의 공실·임대수익·환금성과 미등기 대지권 정리 여부를 가격보다 먼저 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600277 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 557 거북선1 1층 101호 · 도로명 세종특별자치시 법원2로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 기준시점 임대광고 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층/지상7층 중 1층 101호 · 사용승인 2019.06.11 |
| 소유자 | 최태석 · 2019.10.01 소유권이전 · 거래가액 1,119,881,250원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 770,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 607,142,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 적정 대지권 포함 평가 · 분양계약서상 취득 대지지분 14.7027㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준은 2019.10.01 농협은행주식회사 근저당권 708,000,000원입니다. 같은 날 설정된 후순위 주식회사참좋은 근저당 306,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조이며, 2025년 세종세무서 압류와 2026년 임의경매개시결정 역시 말소기준 뒤 권리입니다. 2026년 신한카드 가압류 18,334,114원은 2026.06.26 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에이치에스디앤씨 신승희 | 101호 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 전입일 2023.12.29는 말소기준일 2019.10.01보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 대지권 — 이 사건의 핵심 체크포인트
매각물건명세서 비고에는 대지권이 미등기라고 기재돼 있습니다. 다만 감정평가는 적정 대지권을 포함해 이뤄졌고, 신청채권자가 제출한 분양계약서상의 취득 대지지분은 14.7027㎡입니다. 감정평가에서도 해당 구분건물이 기준시점 현재 대지권이 정리되지 않은 상태라고 확인합니다.
④ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 708,000,000원 | 708,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사참좋은 | 306,000,000원 | 51,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 1,014,000,000원 중 759,900,000원이 배당되고, 254,100,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 10,100,000원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
현재 회차 7.70억원에서는 미배당이 254,100,000원이고, 2회 유찰 시 매각가 539,000,000원에서 미배당은 482,790,000원, 3회 유찰 시 매각가 377,300,000원에서 642,782,200원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려가도 이 사건은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담초등학교 북동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 상업용·업무용 건물, 상업용 및 주상용 나지가 섞인 세종법원 예정지 주변의 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 북서측 인근 도로변에 BRT 정류장이 있어 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 남서측·남동측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,216㎡, 공시지가 4,035,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 시설. 급·배수 및 위생, 승강기, 소방, 주차장, 시스템 냉난방 설비가 있으며 시스템 냉난방은 가동 여부 확인이 필요합니다.
- 내부. 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 마감재는 외부관찰·탐문 및 건축물현황도 등을 참작해 평가됐고, 내부 계단이 소재하는 것으로 탐문됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 상태이므로 분양계약서상의 14.7027㎡ 지분, 토지등기 및 대지사용권 귀속을 반드시 대조하세요.
- 점유자 계약 확인. 주식회사 에이치에스디앤씨 신승희의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도와 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·임대료 확인. 감정 기준시점 현재 임대광고 중이므로 실제 공실 여부, 현재 임대조건과 예상 임대수익을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 7.70억원이 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 주변 동일·유사 상가의 매매가와 임대료를 별도로 검증해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 농협은행 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 최신 등기 흐름을 매각기일 직전 등기부에서 재확인하세요.
- 세금·관리비. 세종세무서 압류가 존재하므로 실제 배당에서 당해세가 선순위로 영향을 주는지, 미납 관리비가 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건은 말소기준 뒤 권리가 정리되고, 2023년 전입한 점유자도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 장점만으로 입찰가를 결정하기는 어렵습니다. 대지권이 아직 미등기이고, 감정평가가 주변을 미성숙 상가지대로 평가했으며, 호실은 임대광고 중입니다. 게다가 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가 7.70억원이 시장가보다 낮다고 말할 근거도 없습니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 대지권·공실·임대수익·환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
