대전지방법원 2026타경600359. 대전 중구 산성동의 다세대주택 ‘대웅빌라’ 지하층 101호입니다. 감정가는 58,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,600,000원으로 내려왔습니다. 등기 흐름상 현재 소유자는 이기현이며, 2022년 이선희 앞으로 이뤄졌던 소유권이전은 2024년 사해행위취소 확정판결을 원인으로 2026.02.13 말소됐습니다. 이후 주식회사 한영이 2026.02.26 강제경매를 개시했고, 제공된 권리판정상 이 경매개시결정이 말소기준권리로 선언돼 매각으로 소멸합니다.
등기부에 현재 살아 있는 근저당권이나 압류는 확인되지 않고, 과거 한국주택은행 근저당과 우리카드·한영의 가처분은 이미 말소된 상태입니다. 임차인도 조사되지 않아 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 실제 입찰 판단의 핵심은 지하층 다세대의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 322-11 지하층101호 · 대둔산로420번길 92 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 48.655㎡ · 3층 중 지하층 101호 |
| 소유자 | 이기현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한영 / 46,653,426원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 조사 내역 없음. 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 임대내역은 미상으로 기재돼 있지만, 별도 임차인이 확인되지는 않았습니다. 과거 한국주택은행 근저당은 2021.01.11 해지로 말소됐고, 2022년 우리카드 및 한영의 가처분 역시 2026년 모두 말소됐습니다. 현재 경매의 기준 권리는 2026.02.26 주식회사 한영의 강제경매개시결정이며, 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 69.7%
비교 대상은 ‘대웅빌라A동’ 전용 48.66㎡ 거래입니다. 확인된 거래는 4건이고, 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 58,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.01의 74,500,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 8.9% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 48.66㎡ | 1 | 74,500,000원 |
| 2025.11 | 48.66㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2022.01 | 48.66㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2021.09 | 48.66㎡ | 3 | 37,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 58,250,000원 |
현재 최저가 40,600,000원은 최근 12개월 평균 58,250,000원의 69.7%입니다. 최신 거래 74,500,000원과 비교해도 낮습니다. 전체 4건 평균은 55,875,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 타당합니다. 다만 최근 2건 자체가 42,000,000원과 74,500,000원으로 편차가 크고, 경매 대상은 거래 사례와 달리 지하층이라는 점을 가격에 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,130,800원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 한영 | 46,653,426원 | 39,469,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 46,653,426원 중 39,469,200원이 배당돼 7,184,226원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 40,600,000원 | 39,469,200원 | 7,184,226원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 19,144,986원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 27,517,518원 |
낙찰가가 내려갈수록 신청채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰 여부는 인수 위험보다 가격과 경쟁 강도 측면에서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 산성동 문성초등학교 남동측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·벽돌조·시멘트벽돌조 3층 건물의 지하층 101호이며 외벽은 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·바닥난방·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 북측 및 동측으로 포장도로가 소재합니다. 토지면적은 122.8㎡, 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 800,400원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대웅빌라A동은 총 4세대, 1989.12.21 준공입니다. 대상은 지하층으로 동일 면적의 지상층 거래가와 직접 비교할 때 층 차이를 반드시 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하층 현장 확인. 감정가와 실거래보다 낮은 가격만 보지 말고 채광·환기·습기·누수·결로 등 지하층 특성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 해석. 최근 12개월 거래는 2건이며 42,000,000원과 74,500,000원으로 편차가 큽니다. 평균 58,250,000원을 단일 시세로 단정하지 마세요.
- 환금성 확인. 총 4세대의 소규모 다세대이고 경매 통계의 낙찰률은 0.0%입니다. 실제 매수·임대 수요를 현장 중개업소에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정서상 임대내역은 미상입니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 신청채권자에게 7,184,226원 미배당이 발생하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 지하층 환금성”
이 물건은 감정가 58,000,000원에서 한 차례 유찰돼 40,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 58,250,000원의 69.7%이고 최신 거래 74,500,000원보다도 낮아 가격 차이는 분명합니다. 권리 역시 임차인 조사 내역이 없고 예상 인수액 0원으로 단순한 편입니다.
그러나 대상은 1989년 준공된 4세대 다세대의 지하층 101호입니다. 실거래 사례는 모두 1층 또는 3층이고 최근 표본도 2건뿐이므로, 숫자상 할인율을 그대로 수익으로 보면 안 됩니다. 이 사건은 권리와 가격은 긍정적, 환금성은 보수적으로 보는 접근이 맞습니다. 입찰가를 결정하기 전 실제 내부 상태와 지하층 수요를 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
