대전지방법원 2026타경600369. 세종특별자치시 새롬동 574 크리스마스빌딩 1층 120호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 공부상 상점, 실제 이용상태는 ‘대패의품격’ 음식점입니다. 따라서 아파트나 단순 나대지가 아닌 상업용 집합건물 호실의 이용상태를 기준으로 검토해야 합니다. 실제 매각 대상과 대지권 범위는 원본 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서로 대조할 필요가 있습니다.

소유자 김미성은 2017년 신탁재산처분에 따른 매매로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 1,069,000,000원입니다. 같은 날 세종서부농업협동조합이 채권최고액 948,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 세금 관련 압류와 가압류 등이 발생했고, 기존 경매절차가 취하된 뒤 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

현재 회차에서는 매각대금 대부분이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 채권자에게 미배당액이 발생하지만, 채권자의 미회수액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 등기상 소멸 관계와 실제 점유·세금 관련 위험을 구분해서 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2017.11.06 접수된 을구 1번 세종서부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 948,000,000원이며 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

이후 발생한 세종신용보증재단·신한카드의 가압류, 세종세무서장 및 세종특별자치시의 압류, 현재 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 설정되었던 신탁등기와 일부 세금 압류, 종전 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

실제 임차인으로 확인되는 사람은 이길상 1명입니다. 120호에 주거 목적으로 전입한 것으로 기재되어 있으며 전입일은 2023.11.08입니다. 말소기준 근저당의 설정일인 2017.11.06보다 늦어 기재된 권리판정은 대항력 없음입니다.

다만 보증금, 월세, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 이길상의 실제 보증금 규모나 우선변제권 행사 여부를 확정하거나 배당액을 임의로 계산할 수 없습니다. 대항력 없는 임차인으로 분류되어 있더라도 매각 이후 실제 점유자의 인도 및 명도 문제는 별개로 남습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인 여부는 미확인

현재 최저매각가는 721,000,000원으로 감정가 1,030,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 이는 감정평가액 대비 할인율일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 721,000,000원 가정)

최저가 721,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 9,610,000원을 공제한 711,390,000원이 세종서부농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 해당 근저당권의 채권최고액 948,000,000원에도 미치지 못하므로 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 추정됩니다.

채권자 전체 미배당액은 264,521,832원입니다. 이는 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자들의 예상 미회수액입니다. 근저당 채권최고액을 배당 계산의 기준으로 삼은 추정표이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원

제시된 시나리오에서는 유찰이 진행되어도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 반면 신청채권자는 어느 시나리오에서도 채권최고액 기준 전액 배당을 받지 못합니다.

그러나 최저가 하락만으로 미래 회차의 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 상가의 실제 거래가격, 예상 임대수익, 공실 및 점유 관련 비용을 먼저 파악한 뒤 최저가와 비교해야 합니다. 후속 회차 가격은 시나리오일 뿐 실제 진행 일정이나 확정 매각가격이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 세종특별자치시 새롬동 소재 새롬동주민센터 남측 인근입니다. 주변은 공공기관, 근린생활시설, 공원, 각급학교 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 상점이며 감정평가 기준시점에는 ‘대패의품격’ 음식점으로 이용 중입니다. 실제 영업과 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 7층 건물 중 1층 120호입니다. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 지하주차장설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)입니다. 공시지가 5,236,000원/㎡이며, 토지면적은 4,700.0㎡로 기재되어 있습니다. 이 토지 전체 면적을 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 도로. 주변이 대로 및 중로에 접하며 포장상태는 보통입니다. 대로3류·중로1류·중로2류 접합이 기재되어 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 음식점 영업 및 향후 업종 변경을 검토할 때 적용 제한을 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 사건 용도와 집합건물·상점 이용상태의 표기 차이는 매각 대상 확인 시 대조할 사항입니다.
• 환금성. 상업용 호실의 거래가격과 임대수익 자료가 확인되지 않아 현재 가격대의 환금성을 판단하기 어렵습니다. 동일 건물과 인근 유사 상가의 실거래 및 공실 현황 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.09.10으로 이미 경과했습니다. 실제 매각 여부, 유찰·변경 여부 및 이후 기일을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 매각 대상 대조. 사건 용도는 대지, 등기는 집합건물, 감정상 이용은 상점·음식점입니다. 120호 전유부분과 대지권 및 매각 범위를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 임차인 계약 확인. 이길상의 보증금, 월세, 확정일자, 실제 거주 여부 및 배당요구 여부를 확인하세요. 후순위 전입이라는 판정과 실제 명도 가능성을 구별해야 합니다.
• 영업 점유 확인. 감정평가상 음식점 이용과 임차인 조사상 주거 기재가 다릅니다. 음식점 운영자·계약자·점유자 사이의 관계와 인도 가능 상태를 확인하세요.
• 세금 관련 사항. 세종세무서장 및 세종특별자치시 압류가 있습니다. 등기 소멸 예정과 별개로 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 70%를 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요. 유사 상가의 최근 매매가격과 실제 임대수익을 조사해 가격을 별도로 판단해야 합니다.
• 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납, 음식점 시설의 소유관계, 원상복구 및 인도 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 진행상황을 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 점유 해소·가격 메리트”

이 사건은 세종서부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 압류·가압류가 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당액 264,521,832원을 매수인의 부담으로 혼동해서는 안 됩니다.

하지만 이길상 1명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 주거 전입 기재와 음식점 이용상태가 서로 달라 임대차계약 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 또한 최저가 721,000,000원이 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만 최근 거래가격이 없어 실제 시세 대비 가격 메리트는 판단할 수 없습니다.

결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 점유관계·매각 대상·시장가격은 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 기재 매각기일이 경과한 만큼 현재 진행 결과를 확인한 후 실거래 및 임대차 자료를 바탕으로 검토해야 합니다.