대전지방법원 2026타경600369. 세종 새롬동 크리스마스빌딩 1층 120호입니다. 등기상 소유자는 김미성으로, 2017.11.06 거래가 1,069,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 세종서부농업협동조합 앞으로 채권최고액 948,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 세종신용보증재단 가압류 10,000,000원, 세종세무서장과 세종특별자치시 압류, 신한카드 가압류 17,911,832원, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 1,030,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 721,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 30% 낮아졌지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 없어 이 70% 가격만으로 싸다거나 시세 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 1층 상점이 음식점으로 이용 중인 만큼 상가 수익성·임대료·공실 가능성까지 확인해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600369 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 새롬동 574 크리스마스빌딩 1층 120호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 상점 · 현재 ‘대패의품격’ 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상7층 중 1층 120호 |
| 소유자 | 김미성 · 2017.11.06 거래가 1,069,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 721,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 948,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.06 세종서부농업협동조합 근저당권입니다. 2017.05.02 무궁화신탁 소유권보존 신탁은 2017.11.06 신탁등기말소와 함께 김미성 앞으로 소유권이 넘어왔습니다. 2019년·2021년 국세 압류는 이미 해제·말소됐고, 2023년 세종서부농업협동조합이 신청했던 종전 임의경매 역시 2024.05.31 취하되어 2024.06.03 말소됐습니다.
현재 남아 있는 후순위 권리 중 세종신용보증재단 가압류, 2024년 국세 압류, 세종특별자치시 압류, 신한카드 가압류와 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매수인에게 등기상 승계되지 않습니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이길상 | 120호 | 주거 | 2023.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이길상의 전입일은 2023.11.08로, 말소기준권리인 2017.11.06 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순위관계에서는 대항력이 없고 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 721,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,610,000원 |
| 1. 근저당 · 세종서부농업협동조합 | 948,000,000원 | 711,390,000원 |
| 2. 가압류 · 세종신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,911,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 975,911,832원 중 711,390,000원이 배당되고, 264,521,832원의 미배당이 발생하는 가정입니다. 집행비용은 9,610,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 721,000,000원 | 711,390,000원 | 264,521,832원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 504,699,999원 | 497,252,999원 | 478,658,833원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 353,289,999원 | 347,543,939원 | 628,367,893원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 더 진행되어도 현재 확인된 권리관계 기준으로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 낙찰가가 내려간다고 곧바로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래와 임대수익 자료가 없으므로, 상가의 실제 수익가치와 공실 위험을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새롬동주민센터 남측 인근으로 공공기관, 근린생활시설, 공원, 각급학교, 아파트단지가 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 공부상 상점이며 현재 ‘대패의품격’ 음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 주위로 대로 및 중로에 접하고 도로포장상태는 보통입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 5,236,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물의 1층이며 공용 위생·급배수, 승강기, 소방, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 조건 확인. 이길상의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 실체 확인. 현황조사상 주거 점유와 감정평가상 음식점 이용이 함께 나타나므로, 실제 점유자·영업자·임차계약 당사자가 누구인지 대조해야 합니다.
- 상가 수익성 검증. 현재 최저가 721,000,000원이 적정한지는 주변 임대료, 보증금, 공실률과 실제 영업상태를 기준으로 별도 판단해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 2024년 국세 및 세종특별자치시 압류가 후순위이기는 하지만, 당해세 여부와 실제 배당순위는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2023년 동일 채권자가 신청한 임의경매가 2024년 취하된 이력이 있고, 2026년 다시 경매가 개시된 상태입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 세종서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 이길상도 2023.11.08 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 721,000,000원이 실제 시장가치보다 싼지는 별개의 문제입니다. 공부상 상점·현재 음식점이라는 상업용 부동산은 아파트처럼 감정가 대비 유찰률만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 더구나 점유자의 보증금과 임대조건도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 현장 임대수익 확인 뒤 판단”입니다.
