대전지방법원 2026타경600384. 세종특별자치시 어진동 세종모닝시티 7층 729호, 전용면적 30.7152㎡의 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 감정가 138,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 96,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 115,000,000원보다 낮아 보이지만, 등기에는 전혀 다른 문제가 숨어 있습니다. 2022.10.18. 안세은 명의 전세권 105,000,000원이 설정돼 있고, 이후 2024.09.12. 롯데캐피탈주식회사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있기 때문입니다.
등기상 이 전세권은 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리이며 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시됩니다. 반면 배당계산에서는 안세은 전세권에 94,461,200원을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있어 서로 다른 결론이 존재합니다. 따라서 입찰판단은 가장 보수적으로 105,000,000원 전세권 인수 가능성을 반영해야 하며, 이 경우 실질취득가는 201,600,000원으로 상승합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 7층729호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 전용 30.7152㎡ · 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김태석 (2021.09.03. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 안세은 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2015.06.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 1.05억이 핵심
2015.08.13. 설정된 국민은행 근저당 102,000,000원은 2021.09.03. 이미 말소됐습니다. 2022.09.22. 이민주의 주택임차권 140,000,000원도 2022.10.14. 말소됐습니다. 현재 핵심은 그 뒤인 2022.10.18. 설정된 안세은 전세권 105,000,000원입니다. 이 권리는 2024.09.12. 가압류보다 선순위이고, 등기상 매수인 인수로 표시됩니다.
② 임차인 — 실제 조사 인원 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안세은 | 729호 | 2026.02.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명이며 안세은입니다. 전입일은 2026.02.20.로 말소기준권리인 2024.09.12.보다 늦어 조사상 대항력은 없습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 별도로 같은 안세은 명의의 등기된 전세권은 2022.10.18. 설정, 전세금 105,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 유찰가만 보면 84%, 인수까지 보면 175%
모닝시티의 전용 30.72㎡대 최근 실거래는 2025.11.에 세 건 모두 115,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 115,000,000원이고 최신 거래도 115,000,000원입니다. 전체 8건 평균 126,500,000원보다 최신 시세가 낮아졌으며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -13.8%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 115,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 30.72㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 30.72㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 30.72㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 30.72㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 28.37㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.08 | 30.72㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 30.06㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 30.72㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 30.72㎡ | 3건 | 115,000,000원 |
현재 최저가 96,600,000원 자체는 최근 시세의 84.0%로 낮습니다. 그러나 선순위 전세권 105,000,000원을 인수한다고 보면 실질취득은 201,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 115,000,000원의 175.3%입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “시세보다 16% 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 2. 전세권 · 안세은 | 105,000,000원 | 94,461,200원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 78,686,666원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 총 채권액은 183,686,666원, 채권자 배당액은 94,461,200원, 미배당은 89,225,466원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수를 0원으로 두고 있지만, 등기상 전세권 인수 표시와 결론이 다르므로 배당표만으로 권리 인수 여부를 확정하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 96,600,000원 | 94,461,200원 | 89,225,466원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 117,683,826원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 137,604,678원 |
유찰이 반복되면 표면 매각가는 96,600,000원에서 67,620,000원, 47,334,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 전세권이 살아 있다면 단순 유찰만으로 권리 리스크가 없어지지 않습니다. 특히 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.2회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 가격 하락 자체를 매력으로 보기는 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어진교차로 남동측 인근이며 주상복합아파트, 정부청사, 근린공원, 방축천 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 및 BRT 승강장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택 원룸형)이며, 2015.06.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,047,000원/㎡입니다. 공부와 실제는 대체로 부합합니다.
- 단지. 모닝시티는 289세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 115,000,000원 수준입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.2회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 말소 여부가 1순위. 2022.10.18. 안세은 전세권 105,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 또는 매수인이 인수하는지 매각물건명세서 원문에서 확정해야 합니다.
- 배당표와 등기 결론 대조. 배당계산은 전세권에 94,461,200원을 배당하고 인수 0원으로 산정하지만 등기상 권리표시는 인수입니다. 어느 쪽이 실제 매각조건인지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 안세은은 2026.02.20. 전입한 조사상 임차인이자 등기상 전세권자·경매신청채권자와 동일인입니다. 실제 점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근12개월 평균과 최신 거래는 115,000,000원, 최근 대비 과거 거래 추세는 -13.8%입니다. 전체 평균 126,500,000원보다 최신 가격을 우선하세요.
- 유찰을 안전으로 착각하지 말 것. 1회 유찰로 최저가가 96,600,000원까지 낮아졌지만, 선순위 권리가 남으면 유찰 자체가 실질취득 부담을 해결하지 못합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최종 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “9,660만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면 최저가는 96,600,000원이고 최근 실거래 115,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 가격표보다 권리 순서가 먼저입니다. 안세은의 전세권 105,000,000원이 2022.10.18. 설정돼 2024.09.12. 말소기준 가압류보다 앞서며, 등기상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 이를 그대로 반영하면 보수적 실질취득가는 201,600,000원으로 최근 시세의 175.3%입니다.
최근 시장도 -13.8% 하락 추세이고, 이 단지 경매 통계는 평균 4.2회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 전세권이 실제로 소멸한다는 점이 명확히 확인되기 전까지는 “1회 유찰이라 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 투자판단은 최저가가 아니라 선순위 전세권의 최종 처리 하나에 달려 있습니다.
