대전지방법원 2026타경600414. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 ‘조치원죽림자이’ 119동 1층 102호, 전용 84.6641㎡ 아파트입니다. 감정가는 261,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 182,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.05.28 하나은행 근저당권 110,000,000원이고, 그 뒤 2021.06.16 한국캐피탈 근저당권 157,200,000원과 2026.03.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 김성훈은 2020.01.08 전입으로 조사됐고 배당요구도 2026.03.23 접수했습니다. 전입일은 말소기준인 하나은행 근저당보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도 이 임차 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 119동 1층 102호 · 도원로 16 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6641㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인 | 2008.10.30 |
| 소유자 | 노규현 · 2011.03.16 소유권이전 · 거래가액 209,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 182,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 110,445,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 전입이 핵심
현재 등기상 말소기준은 2021.05.28 하나은행 근저당권입니다. 이후 한국캐피탈 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 유성농업협동조합 근저당권과 국민은행 근저당권은 이미 말소된 등기입니다. 등기권리만 보면 매수인에게 남는 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 인수액 미정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성훈 | 2020.01.08 | 미상 | 2026.03.23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 김성훈은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다. 특히 동일한 이름의 김성훈이 2026.03.03 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있어, 점유자와 채권자의 관계 및 임대차의 실체를 원문서로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 실질취득가는 아직 모른다
조치원죽림자이 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 258,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 240,000,000원이고, 최근 표본의 범위는 238,000,000원~292,000,000원입니다. 현재 최저가 182,700,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.67㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 6 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 11 | 292,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 2026.06 | 84.67㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 평균 | 84.6641㎡ | 12건 | 258,000,000원 |
명목상 경매가격만 보면 실거래 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 대상 호수는 1층이고, 제시된 최근 거래는 2층~11층이어서 개별 층 차이도 확인해야 합니다. 무엇보다 선순위 전입 김성훈의 보증금이 미상인 상태이므로, 이 70.8%만으로 ‘실질적으로 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,357,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 157,200,000원 | 69,342,200원 |
| 4. 경매개시결정 · 김성훈 | 110,445,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 377,645,500원 중 예상 배당은 179,342,200원, 미배당은 198,303,300원입니다. 이 표는 김성훈의 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금의 실제 배당 및 인수 가능성을 확정하는 표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 182,700,000원 | 179,342,200원 | 198,303,300원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 127,889,999원 | 125,299,539원 | 252,345,961원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,522,999원 | 87,511,585원 | 290,133,915원 |
유찰이 반복되면 명목 매각가는 낮아지지만, 선순위 임차 보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “몇 회 유찰됐는가”보다 “김성훈의 실제 보증금이 얼마인가”가 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 조치원청사 남서측 인근이며 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리를 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 102호입니다.
- 단지. 조치원죽림자이 · 1,429세대 · 사용승인 2008.10.30.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 공시지가 842,900원/㎡ · 사다리형 평지의 아파트 건부지입니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 점유자 부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 김성훈의 임대차계약서와 보증금 금액을 확인해 매수인이 떠안을 미배당액이 있는지 계산해야 합니다.
- 확정일자 확인. 배당요구는 2026.03.23 접수됐지만 확정일자는 미상이므로 우선변제 순위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판단. 전입일 2020.01.08만으로 단정하지 말고 실제 점유·임대차관계까지 확인해야 합니다.
- 김성훈의 지위 대조. 임차인 김성훈과 강제경매개시결정 채권자 김성훈의 동일성 및 관계를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 검토. 최근 제공된 동일 면적 거래는 2층~11층이므로 대상 1층과 직접 비교할 때 개별 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70.8%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
현재 최저가 182,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 258,000,000원의 70.8%라 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 앞선 2020.01.08 전입자 김성훈이 있고, 그 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 보증금이 대항력 있는 미배당 보증금으로 남는다면 낙찰자는 그 금액을 추가로 떠안을 수 있으므로, 현재 최저가가 곧 실질취득가가 아닙니다. 결론은 단순합니다. 가격은 관심 구간, 권리는 보류. 보증금과 임대차 실체를 확인해 실질취득가를 다시 계산한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 사건입니다.
