78,400,000원
대전지방법원 2026타경600429. 세종 도담동 까사누보 4층 416호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택이고, 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2025.05.16 등기된 황일하의 주택임차권입니다. 임차보증금은 115,000,000원, 주민등록·점유개시일은 2022.05.18, 확정일자는 2022.05.03이며, 배당요구도 이루어졌습니다.
말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2026.03.16입니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 훨씬 앞선 2022.05.18이므로 대항력이 있고, 자료에도 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 일반적인 물건과 달리, 이 물건은 보증금 미배당분이 늘어 매수인의 인수액이 함께 증가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600429 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 674 까사누보 4층 416호 · 보듬3로 8-23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 22.686㎡ · 지하4층 지상6층 중 4층 416호 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.11.12 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 황일하 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 우리은행 근저당권 100,800,000원과 국의 근저당권 592,969,550원은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 반면 황일하의 임차권은 주민등록·점유개시가 2022.05.18이고, 현재 경매의 말소기준인 2026.03.16보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 이용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황일하 | 주거 (임차권등기) | 2022.05.18 | 2022.05.03 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
까사누보의 면적대가 일치하는 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 96,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 86,333,333원, 최신 2026.04 거래는 75,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -13.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 21.42㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 21.42㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 21.42㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2024.11 | 22.69㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2024.10 | 22.69㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 21.42㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 21.42㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2024.04 | 22.69㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2023.09 | 21.42㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2023.06 | 22.69㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2023.05 | 21.42㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.08 | 22.69㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 86,333,333원 |
표면 최저가 78,400,000원만 보면 최근 12개월 평균의 90.8%입니다. 하지만 이 비교는 이 사건에서는 의미가 제한적입니다. 대항력 임차인의 보증금 미배당분 38,411,200원을 인수하면 실질취득 부담은 116,811,200원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 86,333,333원뿐 아니라 최신 거래 75,000,000원보다도 높은 수준입니다. 하락 추세 -13.2%까지 감안하면 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 황일하 보증금 | 115,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 황일하 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액은 38,411,200원으로 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 78,400,000원 | 38,411,200원 | 116,811,200원 |
| 2회 유찰 시 | 54,880,000원 | 61,507,840원 | 116,387,840원 |
| 3회 유찰 시 | 38,416,000원 | 77,675,488원 | 116,091,488원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담동행정복지센터 서측 인근. 주상복합건물, 근린생활시설, 도시형생활주택, 교육시설, 공공시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하4층·지상6층 건물의 4층 416호입니다. 기본위생·급배수·화재탐지·소화전·엘리베이터·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역이며 동측으로 중로에 접합니다. 토지는 정방형 평지의 주상용 건부지이고 공시지가는 3,801,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 까사누보는 80세대, 2015.12.31 준공이며 확인된 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균 86,333,333원, 최신 거래 75,000,000원으로 최근 가격 흐름은 과거보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 78,400,000원이 아니라 인수액 38,411,200원을 합친 실질취득 116,811,200원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 황일하의 전입·점유 2022.05.18, 확정일자 2022.05.03, 임차권등기 2025.05.16 및 보증금 115,000,000원의 원인서류를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 황일하로 표시되고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형생활주택으로 기재되어 있으므로 실제 이용상태와 공부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.10입니다.
맺으며 — “7,840만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 112,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 78,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 황일하의 대항력 있는 보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당에서는 38,411,200원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 지금 회차의 실질취득 부담은 116,811,200원입니다.
더 중요한 것은 시장입니다. 최근 12개월 평균은 86,333,333원, 최신 거래는 75,000,000원, 최근 추세는 -13.2%입니다. 2회·3회 유찰되어 표면 최저가가 더 내려가더라도 미배당 임차보증금이 늘어나 실질취득 부담은 계속 116,000,000원 안팎에 머뭅니다. 최저가는 할인됐지만, 실질취득가는 최근 시세보다 높습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인이라는 특수관계까지 원본 확인이 필요하므로, 현재 자료 기준 결론은 권리 부담이 크고 가격 메리트도 없는 고위험형입니다.
