대전지방법원 2026타경600454. 세종 도담동 라온프라이빗시티Ⅱ 제1동 8층 828호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이며, 현재 소유자는 임송미입니다. 임송미는 2020.11.24. 거래가액 94,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 2025.10.22. 등기된 주택임차권입니다. 임차권자 이상훈은 2022.06.24. 주민등록과 점유를 시작했고, 임차권등기에는 임차보증금 120,000,000원, 1차 확정일자 2022.06.08.이 기재되어 있습니다. 이후 2026.03.11. 이상훈 본인이 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 매각물건명세서도 이 임차권 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층 828호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 21.27㎡ · 8층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 임송미 · 2020.11.24. 소유권이전 · 거래가액 94,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상훈 / 123,649,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.24 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 1차 확정일자 2022.06.08 · 2차 없음 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 이상훈은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 등기되어 있습니다. 전입·점유일 2022.06.24.은 말소기준으로 제시된 2026.03.11. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권을 후순위 소멸권리처럼 취급하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 표면 89.8%, 실질은 약 149.4%
라온프라이빗시티Ⅱ의 실거래 전체 12건 평균은 84,583,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 80,333,333원, 최신 거래는 2026.06. 85,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 -6.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.62㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 19.62㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 19.62㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.09 | 21.27㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2024.08 | 19.17㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2024.08 | 19.62㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2024.04 | 21.27㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.04 | 19.17㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 80,333,333원 |
현재 최저가 72,100,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 89.8%입니다. 그러나 이 물건은 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 때문에 실질취득을 약 120,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 약 149.4%, 최신 거래 85,000,000원의 약 141.2% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 이상훈 | 123,649,314원 | 70,402,200원 |
| 미배당 | - | 53,247,114원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 신청채권자 청구액 123,649,314원 중 70,402,200원이 배당되고 53,247,114원이 미배당으로 남습니다. 별도로 매각물건명세서에는 선순위 주택임차권 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 배당표의 표면 숫자만으로 매수인 인수가 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담초등학교 북서측 인근. 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공공·편의시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 8층 건물 중 8층 828호입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류 및 중로2류와 접합니다.
- 토지. 공시지가 4,395,000원/㎡, 대체로 정방형·평지이며 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 라온프라이빗시티Ⅱ 291세대, 2014.11.12. 준공. 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 72,100,000원은 최근 12개월 평균의 89.8%지만, 이 사건은 그 숫자가 실제 취득비용이 아닙니다.
- 임차보증금 원본 확인. 등기된 보증금 120,000,000원의 실제 지급내역, 변경계약 내용, 배당에서 변제될 범위를 확인해야 합니다.
- 미배당 잔액 인수 확인. 매각물건명세서상 주택임차권 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로 낙찰 전 잔액을 재산정해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 이상훈으로 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 계약서·금융자료·법원기록으로 검증해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과를 오해하지 말 것. 2회 유찰 시 50,470,000원, 3회 유찰 시 35,329,000원으로 내려가도 보증금 인수분이 늘어 실질취득은 약 120,000,000원 수준에 머물 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 80,333,333원, 최신 거래 85,000,000원, 최근 추세 -6.6%를 기준으로 가격 상한을 판단해야 합니다.
맺으며 — “7,210만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 72,100,000원입니다. 표면상으로는 감정가 103,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려온 물건처럼 보이지만, 2022.06.24.부터 대항력을 갖춘 임차권자의 보증금이 120,000,000원이고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득은 약 120,000,000원 수준으로 유지됩니다. 이는 최근 12개월 평균 80,333,333원의 약 149.4%, 최신 거래 85,000,000원의 약 141.2%입니다. 여기에 최근 실거래 추세 -6.6%, 단지 경매 평균 5.1회 유찰까지 겹칩니다. 권리도 위험하고, 실질가격도 시세보다 높습니다. 현재 자료만으로는 낮은 최저가를 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
