대전지방법원 2026타경600495. 대전 유성구 덕명동 운암네오미아아파트 103동 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 해당 동은 철근콘크리트구조 15층 중 5층입니다. 소유자는 김영찬·신혜정으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2013년 매매 당시 등기상 거래가액은 474,420,000원입니다.
권리의 기준점은 2014년 10월 7일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 356,400,000원이고, 2023년 2월 6일 변경등기에는 채권최고액 283,200,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 대광파이낸스대부 근저당과 그 질권은 2025년 6월 17일 이미 말소됐고, 그 뒤 김영찬 지분에 붙은 국세 압류·가압류·지방자치단체 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 103동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 15층 중 5층 · 비교 면적 134.42㎡ |
| 소유자 | 김영찬 2분의 1 · 신혜정 2분의 1 · 등기상 거래가액 474,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 417,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 239,156,183원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수 없이 기준권리 이후 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2014년 농협은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 김영찬 지분에 기입된 국세 압류, 문창신용협동조합·세종새마을금고·농협은행 가압류, 유성구 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 4.172억은 최근 시세 아래, 그러나 시장은 하락 중
운암네오미아는 544세대, 준공일은 2010.05.28입니다. 비교 거래는 단지 내 127.7㎡·134.42㎡ 면적의 12건이며, 전체 평균은 548,250,000원이지만 과거의 5억 후반~6억대 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단은 더 최근의 최근 12개월 평균 495,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 127.7㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 134.42㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2025.01 | 134.42㎡ | 6 | 610,000,000원 |
| 2024.12 | 127.7㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2024.10 | 127.7㎡ | 13 | 550,000,000원 |
| 2024.09 | 127.7㎡ | 23 | 565,000,000원 |
| 2024.05 | 134.42㎡ | 22 | 576,000,000원 |
| 2024.01 | 127.7㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2024.01 | 127.7㎡ | 21 | 580,000,000원 |
| 2023.07 | 127.7㎡ | 15 | 558,000,000원 |
| 2023.01 | 127.7㎡ | 20 | 570,000,000원 |
| 2023.01 | 127.7㎡ | 20 | 570,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 495,000,000원 |
현재 최저매각가 417,200,000원은 최근 12개월 평균 495,000,000원보다 77,800,000원 낮고, 최근 평균의 84.3%입니다. 최신 거래 490,000,000원과 비교해도 72,800,000원 낮은 가격입니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 기준으로 가격 할인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,572,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 356,400,000원 | 356,400,000원 |
| 2. 가압류 · 문창신용협동조합 | 1,280,085,813원 | 54,228,000원 |
| 3. 가압류 · 세종새마을금고 | 314,159,080원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 119,918,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 417,200,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 2,070,563,155원, 총 배당액은 410,628,000원, 미배당액은 1,659,935,155원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 417,200,000원 | 410,628,000원 | 1,659,935,155원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 292,040,000원 | 287,151,440원 | 1,783,411,715원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 204,428,000원 | 200,766,008원 | 1,869,797,147원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 292,040,000원, 3회 유찰 시에는 204,428,000원까지 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 농협은행의 청구액 239,156,183원은 현재 회차와 2회 유찰 시에는 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시 예상배당 200,766,008원으로는 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 덕명동 덕송초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 15층 중 5층 503호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역·도시개발구역 등에 포함되고 중로1류·소로2류에 접합니다. 토지는 평지의 부정형 아파트단지 부지이며 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 단지는 544세대, 2010.05.28 준공입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 490,000,000원과 500,000,000원이며, 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 11.4% 하락했습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준을 최근 거래로 잡기. 전체 12건 평균 548,250,000원보다 최근 12개월 평균 495,000,000원과 최신 거래 490,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격추세가 -11.4%이므로 현재 417,200,000원의 할인폭을 그대로 안전마진으로 보지 말고 추가 가격 변동을 감안해야 합니다.
- 농협 근저당 원본 대조. 2014년 최초 채권최고액 356,400,000원과 2023년 변경등기의 283,200,000원이 함께 존재하므로 최신 등기사항과 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 압류·가압류 확인. 김영찬 지분에 국세 압류와 다수 가압류, 유성구 압류가 기입돼 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정입니다. 매각물건명세서와 최신 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으나 임차인 신고는 없습니다. 실제 인도 상황은 입찰 전에 현장과 현황조사 원본으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당표의 미반영 항목 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에서 미반영돼 있으므로 배당 결과와는 별도로 원본 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 할인 구간, 추세는 경계”
이 사건은 임차인 보증금 승계나 소멸하지 않는 후순위 권리 때문에 매수인의 실질취득가가 불어나는 유형이 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득 417,200,000원·인수 0원으로 구조가 단순합니다. 가격도 최근 12개월 평균 495,000,000원의 84.3%, 최신 거래 490,000,000원보다 낮아 현재 시세 기준 할인 구간에 들어왔습니다.
다만 가격 판단의 핵심은 과거 전체평균이 아니라 최근 흐름입니다. 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 11.4% 낮아졌고, 최근 거래도 490,000,000원·500,000,000원 수준입니다. 따라서 이 물건은 “권리 위험 때문에 피해야 할 사건”이 아니라, 권리는 합격이지만 하락장 속에서 417,200,000원의 안전마진이 충분한지를 따져야 하는 사건입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 분명하되, 추세까지 감안한 보수적인 응찰가 결정이 핵심입니다.
