대전지방법원 2026타경600524. 금산군 금성면 두곡리 66의 공장용지와 공장 건물, 기계기구 등이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중이고, 일반철골구조 단층 건물입니다. 토지는 3,946㎡, 지목은 공장용지이며 계획관리지역입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,124,502,100원의 70%인 787,151,000원입니다.
등기상 현재 소유자는 농업회사법인주식회사드림에프엔디이고, 2020.08.18 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 근저당권 360,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 농협은행 근저당 120,000,000원, 우종원의 가압류 931,030,000원·근저당 931,030,000원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 부동산경매에서 등기권리보다 앞서 확인해야 할 점유관계가 있습니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 예은푸드와 케이클로벌코리아 2명입니다. 예은푸드는 2025.09.23 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없지만, 케이클로벌코리아는 2018.06.29 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600524 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금성면 두곡리 66 · 장목동1길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 · 2015.08.23 사용승인 |
| 토지 | 공장용지 · 3,946㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 78,100원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사드림에프엔디 |
| 감정가 / 최저가 | 1,124,502,100원 / 787,151,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 931,030,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
과거 우리은행 근저당과 이전 경매·가압류 등은 2020.08.18 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 권리관계의 출발점은 2020.08.18 농협은행주식회사 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 예은푸드 | 2025.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 케이클로벌코리아 | 2018.06.29 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
예은푸드는 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 케이클로벌코리아는 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 자료상 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않았고, 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 비교는 불가
현재 회차 최저매각가는 787,151,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 551,005,700원, 3회 유찰 시 385,703,990원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 787,151,000원 | 1,565,180,510원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 551,005,700원 | 1,798,964,357원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 385,703,990원 | 1,962,555,866원 |
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 실질 취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 787,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,271,510원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 우종원 | 931,030,000원 | 296,879,490원 |
| 5. 근저당 · 우종원 | 931,030,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,342,060,000원 가운데 776,879,490원이 배당되고, 1,565,180,510원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 이 표의 매수인 인수액 0원은 케이클로벌코리아의 미상 보증금 위험을 해소하는 근거가 아닙니다.
⑤ 매각범위 — 공장·토지·기계기구의 경계를 확인해야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물, 기계기구가 함께 매각됩니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅇ은 포함 매각됩니다.
- 경계 위험. 제시외 건물 ㄱ, ㅇ은 일부 타인 토지 지상에 소재해 보이므로 정확한 경계확인이 필요합니다.
- 매각 제외. 컨테이너 ㅁ, ㅂ, ㅅ은 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 공장저당법 제6조 기계기구 총 58점 중 일부는 소재불명이며, 소재불명 기계기구와 건물 내부의 이동이 용이한 소유자 미상 기계기구는 제외됩니다.
- 부착 설비. 수전설비 d는 포함되고, 유니트쿨러 등 a, b, c, e는 제외됩니다.
- 토지 부합물. 지상 바닥 콘크리트와 관정 등은 포함 평가·매각됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 두곡2리마을회관 남측 인근으로, 농경지·농가주택·소규모공장·자연림 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 도로변에 시내버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 현재 공장으로 이용 중입니다.
- 설비. 전기설비, 위생 및 급배수설비, 냉동·냉장설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,946㎡, 완경사·부정형, 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·배수구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 케이클로벌코리아 보증금 확인. 대항력 있는 임차인이므로 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 미배당 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
- 예은푸드 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
- 매각범위 현장대조. 포함·제외되는 제시외 건물과 기계기구를 감정평가서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 타인 토지 경계. 제시외 건물 ㄱ, ㅇ의 일부가 타인 토지 지상에 소재해 보이므로 경계 확인이 필요합니다.
- 기계기구 소재 확인. 총 58점 중 일부 소재불명으로, 실제 인수 가능한 설비의 수량·상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 보증금 확인이 먼저
이 사건은 감정가 1,124,502,100원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 787,151,000원으로 내려왔습니다. 등기부만 보면 2020.08.18 농협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 2018.06.29 전입한 케이클로벌코리아가 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 시점의 핵심은 “787,151,000원이 싸냐”가 아닙니다. 이 임차인의 보증금 중 얼마가 배당되고, 얼마가 낙찰자에게 남는지가 먼저입니다. 그 금액이 확인돼야 실질취득가를 정할 수 있습니다. 여기에 제시외 건물의 타인 토지 침범 가능성, 일부 소재불명 기계기구, 공장·토지 특유의 환금성까지 함께 확인해야 합니다. 권리등기는 정리형이지만, 점유와 매각범위는 확인형. 이 물건은 그 확인이 끝난 뒤 가격을 판단해야 합니다.
