대전지방법원 2026타경600582. 세종 산울마을8단지엘리프세종6-3 804동 10층 1002호 아파트입니다. 감정가 750,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 525,000,000원입니다. 권리관계의 기준은 2025.05.30. 설정된 농협은행주식회사 근저당 209,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.10.16. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.03.24. 임의경매를 개시했습니다.
표면적으로는 현재 회차 배당표가 안정적입니다. 525,000,000원 매각을 가정하면 집행비용, 근저당, 세 건의 가압류와 김주희 전세권 206,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게도 36,088,288원이 남습니다. 그러나 임차인 김주희의 임대차 보증금 자체는 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이므로, 실제 보증금과 배당으로 회수되는 금액의 차이가 있는지 확인하기 전에는 인수위험을 확정적으로 0원이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 산울동 산7 산울마을8단지엘리프세종6-3 804동 10층1002호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 산울7로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 침실3·거실·주방/식당·욕실2·파우더룸·드레스룸·현관 · 29층 중 10층 |
| 사용승인 | 2025.1.24 |
| 소유자 | 유경식 · 2022.04.27 매매 · 거래가액 468,461,000원 · 소유권이전 2025.05.30 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 525,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 197,393,902원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 대지권 | 미등기 · 적정 대지권 포함 평가 · 분양계약서상 취득 대지지분 66.1599㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2025.05.30 농협은행주식회사 근저당 209,000,000원입니다. 이후 세종신용보증재단 가압류 47,000,000원, 조치원농업협동조합 가압류 10,055,004원, 김주희 전세권 206,000,000원, 신용보증기금 가압류 9,206,708원, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 김주희 1명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 804동1002호 | 2025.05.27 | 미상 | 미상 | 2026.04.30 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김주희 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 김주희는 배당요구를 했으며 전세권 등기상 전세금은 206,000,000원, 범위는 건물 전부, 존속기간은 2025.04.23부터 2027.04.23까지입니다. 다만 임차인 정보의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 현재 회차와 추가 유찰 — 시세 대신 미배당을 본다
실거래 비교 자료는 확인되지 않아 가격 메리트를 시세 대비로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가의 몇 %인지보다, 각 회차에서 배당 부족액이 어떻게 커지는지가 더 중요한 비교 포인트입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 525,000,000원 | 481,261,712원 | 0원 | 36,088,288원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 367,500,000원 | 361,555,000원 | 119,706,712원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 257,249,999원 | 252,848,499원 | 228,413,213원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 481,261,712원이 전액 배당되는 구조지만, 2회 유찰 시에는 119,706,712원, 3회 유찰 시에는 228,413,213원의 미배당이 발생합니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상인 사건에서는 낙찰가 하락 자체를 곧바로 안전한 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 3. 가압류 · 세종신용보증재단 | 47,000,000원 | 47,000,000원 |
| 4. 가압류 · 조치원농업협동조합 | 10,055,004원 | 10,055,004원 |
| 5. 전세권 · 김주희 | 206,000,000원 | 206,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 9,206,708원 | 9,206,708원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,088,288원 |
현재 회차 배당표에서는 채권이 전액 배당되고 36,088,288원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차인 김주희의 실제 임대차 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산울초등학교 동측 인근, 대규모 아파트 단지와 각급 학교·근린생활시설·공공시설이 형성된 신축 아파트 지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 중 10층이며 사용승인일은 2025.1.24입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 파우더룸, 드레스룸, 현관으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지 관련. 자연녹지지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김주희의 전입일 2025.05.27과 대항력은 확인되지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약서에서 실제 보증금을 반드시 대조해야 합니다.
- 전세권과 임대차를 분리 확인. 등기상 전세권 206,000,000원이 전액 배당되는 것과 대항력 임차인의 실제 보증금 회수 여부는 동일한 문제로 단정하면 안 됩니다.
- 대지권 미등기 확인. 적정 대지권 포함 평가 및 분양계약서상 취득 대지지분 66.1599㎡가 확인되지만, 실제 대지권 이전·등기 절차와 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 주의. 2회 유찰 시 미배당 119,706,712원, 3회 유찰 시 228,413,213원으로 커집니다. 대항력 임차인이 있는 만큼 낙찰가 하락만으로 안전성이 높아지는 구조로 보지 마세요.
- 시세 확인. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 750,000,000원이나 최저가 525,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 대지권 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “배당표상 0원 인수”와 “권리 확정”은 다르다
현재 회차 525,000,000원에서는 집행비용과 등기상 채권이 전액 배당되고, 전세권자 김주희에게도 206,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 숫자 하나가 아닙니다. 김주희는 2025.05.27 전입으로 2025.05.30 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 실제 임차보증금은 미상입니다. 여기에 대지권 미등기까지 존재합니다.
따라서 이 물건은 권리상 “깨끗하다”고 단정하기보다, 현재 회차 배당은 충분하지만 임차보증금과 대지권을 확인해야 하는 조건부 검토형으로 보는 편이 데이터에 맞습니다. 실거래 자료도 확인되지 않아 525,000,000원이 시세 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 입찰 여부를 가르는 첫 번째 확인사항은 가격보다 김주희의 실제 보증금과 대지권 처리입니다.
