청주지방법원 2026타경50076. 청주시 서원구 개신동 청주개신주공1단지아파트 108동 406호입니다. 현 소유자는 강신우로, 2024.05.23 매매를 원인으로 2024.05.27 소유권을 취득했고 거래가액은 122,000,000원입니다. 이후 2026.01.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정이 현재 말소기준입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 두 점유관계입니다. 김병희는 임대차계약일 2022.11.10, 확정일자 2022.12.26, 주민등록일자 2023.01.18이고 보증금은 150,000,000원입니다. 원칙적으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있지만, 주택도시보증공사의 확약으로 이 임차권에 한해 실질 인수는 0원입니다. 반면 BATBAYAR BAT OYUN의 전입일은 2025.07.01로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 613 청주개신주공1단지아파트 108동 4층 406호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 · 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 18층 건물 내 4층 406호 |
| 소유자 | 강신우 · 2024.05.23 매매 · 거래가액 122,000,000원 · 2024.05.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 미상 점유자를 분리해서 봐야 한다
김병희의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 등기돼 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 현재 최저가 99,400,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,189,200원을 제외한 97,210,800원이 김병희에게 우선 배당되고, 계산상 부족분은 52,789,200원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.09 대항력 포기 확약서를 제출했고 매각으로 주택임차권등기가 말소되므로, 김병희에 대한 이 부족분은 매수인의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
그 확약을 다른 점유자에게까지 넓혀 적용해서는 안 됩니다. BATBAYAR BAT OYUN은 2025.07.01 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계액 미상입니다. 실제 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 총 실질취득가가 99,400,000원으로 확정됐다고 볼 수 없습니다.
임차인·점유관계
| 이름 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병희 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.18 / 2022.12.26 | 150,000,000원 | 기준 전 | 있음 | 실질 0원 · 2026.07.09 확약 |
| BATBAYAR BAT OYUN (바뜨 어융) | 전체 | 2025.07.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 · 확약 밖 확인 필요 |
② 시세 비교 — 표면 최저가는 78.1%, 실질 할인율은 아직 확정 전
시세 비교 기준은 동일 면적대 최근 12건입니다. 대상 면적은 49.93㎡이고, 2026.06부터 2026.08까지 12건의 거래 평균은 127,250,000원, 최신 거래는 2026.08 127,000,000원입니다. 현재 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.93㎡ | 14 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 17 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 18 | 129,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 11 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 49.93㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 49.93㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 49.93㎡ | 15 | 129,000,000원 |
| 2026.06 | 49.93㎡ | 23 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 14 | 123,000,000원 |
| 평균 | 49.93㎡ | 12건 | 127,250,000원 |
실거래 범위는 105,000,000원~145,000,000원이고, 현재 최저가 99,400,000원은 이 실거래 최저보다도 낮습니다. 김병희 임차권만 놓고 보면 확약 때문에 실질취득 하한 역시 99,400,000원입니다. 그러나 BATBAYAR BAT OYUN의 승계금액이 미상인 만큼 “99,400,000원에 취득한다”는 전제는 아직 완성되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 임차인 김병희 보증금 | 150,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김병희 보증금 부족분은 52,789,200원이나, 2026.07.09 대항력 포기 확약에 따라 김병희 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 BATBAYAR BAT OYUN의 보증금은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 김병희의 계산상 부족분은 커져도 확약 효과는 유지
| 회차 | 매각가 | 김병희 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 99,400,000원 | 52,789,200원 | 확약으로 김병희 0원 · 미상 점유자 별도 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 69,580,000원 | 82,072,440원 | 확약으로 김병희 0원 · 미상 점유자 별도 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,706,000원 | 102,570,708원 | 확약으로 김병희 0원 · 미상 점유자 별도 |
여기서 중요한 점은 최저가가 내려갈수록 김병희의 배당 부족분은 커지지만, 그 임차권에 대해서는 제출된 확약 때문에 매수인의 실질 인수액을 0원으로 본다는 것입니다. 반대로 BATBAYAR BAT OYUN은 확약 밖의 별도 점유자이므로 유찰이 거듭돼 최저가가 낮아져도 보증금 확인 없이 “더 싸졌다”고만 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가경중학교 남동측 인근으로, 아파트 등 공동주택과 단독주택·상가주택·근린생활시설이 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 18층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(개신지구)·주거용지이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 대체로 사다리형·평지이며 아파트 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 단지 세대수는 1,398세대이고 준공일은 2001.12.12입니다. 최근 12건의 실거래는 확인되지만 경매 평균 유찰 7.8회·매각률 5.26%로 경매 수요 지표는 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- BATBAYAR BAT OYUN의 보증금 확인. 현재 분석에서 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 매수인 승계액을 산정할 수 있습니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.09 제출한 대항력 포기 확약서의 적용 대상과 주택임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김병희 부족분과 실질 인수를 구분. 배당표상 부족분 52,789,200원은 존재하지만 확약 때문에 김병희에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 표면가격만으로 응찰하지 않기. 최저가가 최근 12개월 평균의 78.1%라도 미상 임차인 승계액이 추가되면 실질취득가는 상승할 수 있습니다.
- 경매 환금성 보수적 판단. 단지 평균 유찰 7.8회와 매각률 5.26%를 감안해 낙찰 이후 재매각 가능성까지 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 현재 배당계산에 반영되지 않은 항목을 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “78.1%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 127,250,000원의 78.1%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 분명합니다. 그리고 보증금 150,000,000원의 김병희 임차권도 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 실질 인수 0원이라는 점은 큰 개선 요소입니다.
하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 2025.07.01 전입의 BATBAYAR BAT OYUN은 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가가 99,400,000원이라고 확정할 수 없습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 7.8회, 매각률 5.26%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 김병희 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 BATBAYAR BAT OYUN의 실제 보증금입니다.
