청주지방법원 2026타경50233. 청주시 서원구 죽림동 ‘청주가경뜨란채3단지아파트’ 303동 10층 1003호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류가 아니라, 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 주택임차권입니다. 임차인 곽경심은 2022년 10월 25일 전입·점유를 개시하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 185,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2024년 10월 31일 마쳐졌고, 이 권리는 말소기준권리인 2025년 3월 11일 삼성카드 가압류보다 앞섭니다.
현재 최저매각가는 감정가 197,000,000원의 70%인 137,900,000원입니다. 하지만 이 금액만 놓고 실거래와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,730,600원이 먼저 빠지고 임차인에게 135,169,400원이 배당되어, 보증금 중 49,830,600원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 현금 부담을 단순 합산하면 137,900,000원 + 49,830,600원 = 187,730,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 커지는 구조라, 실질취득액은 대체로 보증금 185,000,000원 수준에 집행비용이 더해지는 형태로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 죽림동 295 청주가경뜨란채3단지아파트 303동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실 등)로 이용 |
| 소유자 | 하숙이 (2023.11.03 매매, 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,752,978원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 청주가경뜨란채3단지아파트 · 704세대 · 2003.11.17 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
말소기준권리는 2025.03.11 삼성카드 가압류 3,932,608원입니다. 그 뒤 신한카드 가압류 15,277,544원과 2026.02.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 곽경심의 임차관계는 전입·점유·확정일자가 2022.10.25이고, 주택임차권등기도 2024.10.31로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽경심 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.25 / 2022.10.25 | 185,000,000원 | 2024.10.31 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
감정요항표에는 기준시점 현재 공실이라고 기재되어 있습니다. 다만 임차권등기는 이미 설정되어 있으므로 현재 사람이 거주하지 않는다는 사정과 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 이 사건에서 가격을 좌우하는 것은 실제 점유 여부가 아니라 선순위 대항력과 미배당 보증금입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 187,730,600원으로 봐야 한다
동일 단지 동일 면적 전용 59.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 179,750,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 6층 177,000,000원입니다. 표면상 최저가 137,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자라 투자 판단 기준으로 쓸 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.92㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 7 | 179,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 10 | 182,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 13 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 179,750,000원 |
현재 회차 실질취득액 187,730,600원은 최근 12개월 평균 179,750,000원보다 약 4.4% 높고, 최신 거래 177,000,000원보다 약 6.1% 높습니다. 감정가 197,000,000원보다는 낮지만, 경매의 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 실제 시장가격 대비 총 취득부담으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 137,900,000원 | 49,830,600원 | 187,730,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 96,530,000원 | 90,607,540원 | 187,137,540원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 67,571,000원 | 119,045,278원 | 186,616,278원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,730,600원 |
| 1. 임차인 곽경심 보증금 | 185,000,000원 | 135,169,400원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 3,932,608원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 15,277,544원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,752,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금도 전액 배당되지 않아 49,830,600원이 남습니다. 삼성카드, 신한카드, 주택도시보증공사에는 예상배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽림초등학교 북동측 인근으로, 주변에 중대규모 아파트단지·다가구주택·음식점·판매시설 등 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 서부로와 2순환로가 있고 노변 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 중 10층 1003호이며, 위생·급배수·지역난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·방송설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(가경4택지개발지구)·공동주택용 주거용지이며, 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 감정평가 기준시점에는 공실로 조사됐습니다.
- 거래성. 704세대, 2003년 11월 준공 단지로 동일 면적 최근 거래는 155,000,000원부터 193,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 총 취득부담으로 계산. 현재 기준 입찰가 137,900,000원에 임차보증금 인수 49,830,600원을 더한 187,730,600원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략 주의. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄어 인수액이 증가합니다. 2회·3회 유찰 시에도 매각가와 인수액 합계는 187,137,540원, 186,616,278원입니다.
- 임차권 원본 대조. 곽경심의 임차권등기, 전입일·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 공실과 권리 인수를 혼동하지 않기. 현재 공실로 평가됐더라도 선순위 주택임차권의 보증금 잔액 인수는 별도로 존속합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 조세 등 실제 인수·배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 상한 확인. 최근 12개월 평균 179,750,000원, 최신 거래 177,000,000원과 비교하면 현재 실질취득액은 이미 시세 이상입니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “1.877억 실질취득”
이 사건은 최저가 할인율만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 197,000,000원에서 한 차례 유찰되어 137,900,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 76.7%입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 185,000,000원이 경매대금보다 크기 때문에 할인분은 그대로 매수인에게 남지 않습니다. 현재 회차에서는 49,830,600원의 미배당 보증금을 인수하게 되어 실질취득이 187,730,600원으로 올라갑니다.
그 결과 최근 12개월 평균 179,750,000원보다 높고 최신 거래 177,000,000원보다도 높습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 커져 총 부담은 약 1.87억 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 이 물건은 “최저가 1.379억짜리 아파트”가 아니라, 선순위 임차보증금을 포함해 약 1.87억을 부담하는 아파트로 봐야 합니다. 현재 데이터 기준으로는 시세 대비 가격 우위가 없어 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
