대구지방법원 2024타경102561. 칠곡군 북삼읍 인평리 678-3 ‘북삼온천랜드’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 10,419,355,260원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,573,839,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.05.21. 흥해농업협동조합의 채권최고액 5,200,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당, 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 주거용 부동산처럼 ‘감정가 대비 할인율’만 보는 데 있지 않습니다. 지하층·1층·3층은 일반목욕장, 1층에는 일반음식점과 이(미)용원, 2층은 체력단련장, 4층은 사무소 및 주택으로 이용되고 있으며 온천 운영관리 관련 설비도 갖춰져 있습니다. 용도 구성과 운영설비, 실제 점유관계까지 현장에서 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경102561 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 678-3 북삼온천랜드 · 경상북도 칠곡군 북삼읍 인강5길 75 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지하1층/지상4층 |
| 이용상태 | 지하층 일반목욕장(기계실 등) · 1층 일반목욕장·일반음식점·이(미)용원 · 2층 체력단련장 · 3층 일반목욕장 · 4층 사무소 및 주택 |
| 소유자 | 주식회사그린랜드 |
| 토지 | 2,057.9㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 10,419,355,260원 / 3,573,839,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥해농업협동조합 / 4,074,755,203원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준
말소기준권리는 2015.05.21. 흥해농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이고, 공동담보에는 인평리 678-3 및 678-4 토지가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당 4,800,000,000원과 2,880,000,000원, 두산퓨얼셀 주식회사·신용보증기금의 가압류, 칠곡군·국의 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민지 | 미상 | 2018.09.13 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최도아 | 33,0580평방미터 | 2017.04.25 | 15,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정태순 | 200.0000평방미터 | 2022.11.22 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2015.05.21.보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 즉 중복신고를 제외할 사안이 아니라 실제 임차인 3명입니다. 서민지는 보증금이 미상이고, 최도아는 보증금 15,000,000원·월세 350,000원, 정태순은 보증금 80,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 위치 — 감정가 34.3%까지 내려온 현재 회차
현재 회차 최저매각가는 3,573,839,000원으로, 감정가 10,419,355,260원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰 상태이며, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 2,501,687,300원, 5회 유찰 시 1,751,181,110원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,573,839,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,138,390원 |
| 2. 근저당 · 흥해농업협동조합 | 5,200,000,000원 | 3,535,700,610원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 2,880,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 두산퓨얼셀 주식회사 | 516,639,748원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 1,829,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 15,226,339,748원, 총 배당액은 3,535,700,610원, 미배당은 11,690,639,138원입니다. 흥해농업협동조합의 신청채권 4,074,755,203원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북삼초등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택·다가구주택·아파트단지·나지·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 일반철골구조 슬래브·판넬지붕 지하1층/지상4층 건물입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·냉난방·화재탐지·소화·물탱크·보일러·부스터펌프·폐수열원히트·폐수처리·세탁·승강기·방송설비 등 온천운영관리 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2,057.9㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 505,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 온천공보호구역·가축사육제한구역이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.05.21. 흥해농업협동조합 근저당과 이후 권리의 순위를 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차인 현황 확인. 세 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 점유부분·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 특히 서민지는 보증금이 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 실제 금액을 확인하세요. 배당순서와 후순위 미배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 감정평가서와 현황을 대조해 매각 범위를 확인하세요.
- 운영설비 확인. 목욕장·온천 관련 기계실과 각종 설비의 실제 작동상태와 활용 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 3회 유찰 자체도 수요와 활용성 검토가 필요한 신호입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
권리순위만 보면 기준은 명확합니다. 2015.05.21. 흥해농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 세 임차인은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 10,419,355,260원에서 3회 유찰돼 3,573,839,000원까지 내려왔지만, 북삼온천랜드는 일반목욕장·음식점·체력단련장·사무소·주택과 온천 운영설비가 결합된 혼합용도 시설입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 실제 점유·세금·시설상태·활용가치를 확인한 뒤 현재 가격을 판단하는 것입니다.
