* 배당모형상 강재구 임차인의 미배당·인수 추정액은 62,760,000원이지만, 2026.06.09 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약정되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
수원지방법원 2024타경66701. 세류팰리스 3층 305호는 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가와 과거 동일면적 거래가는 모두 200,000,000원이고, 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 가격만 보면 70.0%까지 내려왔지만, 이 사건의 권리분석은 단순한 “70% 할인”으로 끝나지 않습니다. 강재구 임차인의 전입일 2021.08.19가 말소기준권리인 2022.10.11 압류보다 앞서 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인이기 때문입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 2026.06.09 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 강재구 임차인에게만 적용되며, 확인된 다른 임차인은 없습니다. 따라서 본 리포트에서는 해당 임차인의 미배당액을 매수인이 승계하는 것으로 보지 않고 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경66701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로398번길 11-14, 3층305호 (세류동,세류팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용 / 층 | 24.5㎡ · 지하1층/지상9층 건물 내 3층 305호 |
| 사용승인일 | 2019.08.14 |
| 소유자 | 소병길 · 2021.09.07 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 88,455,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.10.11 평택세무서장 압류입니다. 그러나 임차인 강재구의 확정일자는 2021.07.29, 주민등록일자는 2021.08.19, 점유개시일자는 2021.08.20으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인으로 보증금 미배당액의 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강재구 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.08.19 | 우선변제 有 확정 2021.07.29 · 배당요구 | 실질 0원* 2026.06.09 확약 |
강재구는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 임차권등기는 2023.08.24 설정됐습니다. 그러나 확약에서 대항력 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 본 사건에서는 선순위 임차인 보증금 200,000,000원 자체를 매수인이 떠안는 구조로 평가하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준 70.0%
세류팰리스 동일면적 24.5㎡ 거래는 2021.07과 2021.09에 각각 200,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균도 200,000,000원, 최신 거래도 200,000,000원이며 현재 최저매각가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 24.5㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 24.5㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.5㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 강재구 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 신용보증기금 | 88,455,190원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 88,455,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 강재구 임차인은 137,240,000원을 배당받고 62,760,000원이 부족합니다. 다만 2026.06.09 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 해당 62,760,000원은 매수인의 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 62,760,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 112,000,000원 | 90,368,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 89,600,000원 | 112,412,800원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역(전철1호선) 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역(1호선 세류역)이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스보일러 개별난방·승강기·옥내소화전·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 폭 약 4-6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 491.2㎡, 공시지가 1,873,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 세류팰리스는 총 15세대이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.0회, 낙찰률이 0.0%로 제시돼 있어 재매각성과 수요층 점검이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 현재도 유효한지 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 강재구의 주택임차권은 보증금 200,000,000원, 건물 전부, 임대차계약일 2021.07.24, 주민등록일 2021.08.19, 점유개시일 2021.08.20, 확정일 2021.07.29입니다.
- 배당 부족분 구분. 현재 배당모형상 임차인 부족분은 62,760,000원이지만 확약 때문에 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
- 세금 배당 확인. 말소기준권리가 평택세무서장의 압류이고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 70.0%입니다. 다만 4회 유찰과 총 15세대 규모를 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 물건이지만, 이번에는 확약이 판을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 140,000,000원이어서 매우 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당모형도 현재 회차 기준 62,760,000원의 미배당 인수를 계산합니다. 하지만 2026.06.09 제출된 확약은 강재구 임차인의 대항력을 포기시키고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하도록 하고 있어, 이 사건의 핵심 위험을 실질 0원으로 낮춥니다.
그 결과 가격 판단도 최저가 140,000,000원을 기준으로 할 수 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원이고 최저가는 그 70.0%입니다. 다만 이미 4회 유찰됐고 총 15세대의 도시형생활주택이라는 점에서 환금성은 별도 리스크입니다. 권리의 승부처는 확약서 원본 확인, 가격의 승부처는 4회 유찰된 이유와 실제 매수수요 확인입니다.
