대구지방법원 2025타경1177. 경산시 진량읍 초원장미타운 107동 12층 1202호, 59.88㎡ 아파트입니다. 감정가는 67,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,900,000원입니다. 권리의 출발점은 2016.04.27 설정된 진량농업협동조합 근저당 채권최고액 84,000,000원입니다. 이후 등기된 삼성카드 가압류 20,584,105원, 경산세무서장 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 장소윤이며 2025.01.06 상속을 원인으로 2025.10.30 소유권이 이전됐습니다. 경매를 신청한 진량농업협동조합의 청구금액은 70,805,272원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,244,200원 후 근저당권자에게 45,655,800원이 배당되고, 삼성카드에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 하지만 근저당의 미배당 자체가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 양기리 403-3 초원장미타운 107동 12층1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 59.88㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 12층 |
| 현재 소유자 | 장소윤 · 2025.01.06 상속, 2025.10.30 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진량농업협동조합 / 70,805,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2016.04.27 진량농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 삼성카드 가압류, 2024년 국의 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거의 한국주택은행·영천축산업협동조합·농업협동조합중앙회 근저당 등은 이미 말소된 등기입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장소혜 | 2024.08.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
장소혜의 전입신고일은 2024.08.20으로, 말소기준인 2016.04.27보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 배당은 추가 확인 대상이지만, 현재 권리구조와 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 낮지만 최근 최저 거래와는 거의 같다
초원장미타운은 1,200세대, 1996.07.04 준공 단지입니다. 동일 면적 59.88㎡의 최근 12건 평균 실거래가는 61,308,333원이고, 최신 거래는 2026.08 68,000,000원입니다. 현재 최저가 46,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 10 | 68,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 7 | 66,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 4 | 56,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 3 | 46,700,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 16 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 14 | 67,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 59.88㎡ | 13 | 55,000,000원 |
| 평균 | 59.88㎡ | 12건 | 61,308,333원 |
가격만 보면 현재 최저가가 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 실거래 범위가 46,700,000원~88,000,000원으로 매우 넓고, 2026.07에는 46,700,000원 거래도 있었습니다. 따라서 “평균의 76.5%”만 보고 무조건적인 저가로 단정하기보다, 현재 최저가는 최근 거래의 하단부에 들어와 있다고 보는 편이 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,200원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 진량농업협동조합 | 84,000,000원 | 45,655,800원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,584,105원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 104,584,105원 중 예상배당은 45,655,800원, 미배당은 58,928,305원입니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수금액은 0원입니다. 경산세무서장 압류는 말소기준 이후의 소멸 대상이나 세액과 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당에 반영되지 않아 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 진량읍 문천리 소재 문천지 서측 인근. 주변은 중·소규모 공업시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성돼 있으며 생활편의시설 접근성 등 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 아파트단지 서측에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 12층으로, 도시가스 개별난방, 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 예담유치원 상대보호구역·절대보호구역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 초원장미타운은 1,200세대, 1996.07.04 준공 단지이며 최근 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위가 46,700,000원~88,000,000원으로 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 장소혜의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사에서 재확인하세요.
- 명도 상태 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 점유 현황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 경산세무서장 압류의 실제 세액과 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 점검. 최근 평균은 61,308,333원이지만 최근 최저 거래가 46,700,000원도 있으므로 평균가만 따라 입찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 가격. 현재 46,900,000원이며 2회 유찰 시 32,829,999원, 3회 유찰 시 22,980,999원 시나리오가 잡혀 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, “평균 대비 76.5%”만 보고 달릴 물건은 아니다
이 사건의 기본 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 진량농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 장소혜의 전입도 2024년이라 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 1회 유찰로 46,900,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 61,308,333원보다 낮습니다. 다만 같은 면적의 최근 거래 중 46,700,000원 사례가 이미 있어, 현재 최저가가 모든 실거래보다 크게 싼 것은 아닙니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 점까지 감안하면 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 최근 거래 하단부 — 임차조건 확인 후 응찰가를 보수적으로 잡는 B급 물건”입니다.
