대구지방법원 2025타경1188. 대구 남구 봉덕동 558-18의 단독주택 + 토지입니다. 토지는 146.4㎡, 지목은 대이고, 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 284,600,580원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 199,220,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 210,570,998원입니다.
권리의 중심은 2003.06.19. 설정된 봉덕2동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 102,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 봉덕2동새마을금고의 추가 근저당과 삼성카드·봉덕2동새마을금고·신한카드·하나카드 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1188 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 558-18 · 대구광역시 남구 이천로8길 40-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 146.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 송순철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 284,600,580원 / 199,220,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉덕2동새마을금고 / 210,570,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 승계 부담은 없습니다. 2003.06.19. 봉덕2동새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 특히 2025년에 연속해 들어온 가압류 4건과 2025.10.29. 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 근거는 별개
현재 최저매각가는 199,220,000원으로 감정가 284,600,580원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.
단독주택은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래가 많지 않고, 토지 형상·도로 접면·건물 상태·제시외 건물 범위가 가격에 직접 영향을 줍니다. 특히 이 물건은 토지가 자루형이고 도로접면은 세로한면(가)이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 현재 최저가의 가격 메리트는 현장 및 인근 단독주택·토지 거래와 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,589,080원 |
| 을구 6번 근저당 · 봉덕2동새마을금고 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 봉덕2동새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 봉덕2동새마을금고 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 24,485,354원 | 24,485,354원 |
| 갑구 8번 가압류 · 봉덕2동새마을금고 | 24,356,920원 | 10,145,566원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,146,634원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,084,365원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 226,073,273원 중 예상배당은 195,630,920원, 미배당은 30,442,353원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,589,080원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉덕2동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 기존 단독 및 다가구주택이 밀집한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층. 외벽은 인조석붙임·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 하이섀시 복층유리 이중창입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 146.4㎡, 지목 대, 평지, 자루형, 세로한면(가). 공시지가는 821,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 속합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2003.06.19. 을구 6번 봉덕2동새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 임차인은 없지만 현장 점유자와 실제 사용관계는 매각기일 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함이므로 감정평가서 도면과 현황을 대조해 매각 대상 범위를 확인하세요.
- 을구 8번 변경등기. 33,000,000원에서 99,500,000원, 107,000,000원으로 변경된 내역과 실제 배당채권액을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 실거래를 별도로 대조하세요.
- 토지 형상·접면. 자루형·세로한면(가)이 실제 이용성과 향후 매각성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2003.06.19. 봉덕2동새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 199,220,000원으로 감정가 284,600,580원의 70%지만, 최근 실거래 자료가 없기 때문에 그 자체로 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 더구나 단독주택과 토지는 개별성이 크고, 이 물건은 자루형 토지·세로한면(가) 접면·제시외 건물 포함이라는 확인 요소가 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 최종 승부는 현장과 시세 검증에서 갈립니다.
