대구지방법원 2025타경1212. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 토지면적은 20.2㎡이며 건물은 목조 및 판넬조 아연즙 위 강판지붕 단층으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 최용수이고, 2021.03.23 하나은행 근저당권 240,000,000원이 설정돼 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
보통은 말소기준권리 뒤의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지만 확인하면 됩니다. 이 사건은 다릅니다. 갑구 9번 가등기가 2003.05.20에 먼저 들어와 있고, 현재 권리분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 따라서 배당표에서 매수인 금액 인수가 0원으로 계산됐다는 사실과, 권리 자체의 인수 위험은 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1212 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 북성로2가 8-14 · 대구광역시 중구 서성로 82 |
| 용도 | 사건 분류 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 토지 | 20.2㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 상업용 · 공시지가 3,016,000원/㎡ |
| 건물 구조 | 목조 및 판넬조 아연즙 위 강판지붕 단층 |
| 소유자 | 최용수 |
| 감정가 / 최저가 | 195,105,100원 / 136,574,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 217,547,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
반면 말소기준권리 이후의 갑구 20번 대구신용보증재단 가압류 32,960,000원, 갑구 21번 임의경매개시결정, 갑구 22번 삼성카드 가압류 11,453,642원은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 과거의 여러 근저당권·가압류·가처분도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태련 | 2024.12.06 / 2025.11.25 | 20,000,000원 / 700,000원 | 2025.12.10 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박태련의 전입일 2024.12.06은 말소기준권리인 하나은행 근저당 2021.03.23보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 2025.11.25, 배당요구일은 2025.12.10입니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 195,105,100원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 136,574,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래가 반복되는 표준 주거상품이 아니라, 감정 이용상태가 근린생활시설이고 목조 및 판넬조 단층 건물과 토지가 함께 매각됩니다. 따라서 유찰률보다 선순위 가등기 확인과 개별 가격 검증이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,712,036원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 133,861,964원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 32,960,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 11,453,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 284,413,642원 중 예상 배당액은 133,861,964원이며 미배당액은 150,551,678원입니다. 신청채권자 하나은행도 전액 변제되지 않는 시나리오입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 매수인 금액 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있어 실제 현황과 입찰 대상 범위를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
- 입지. 대구광역시 중구 수창동 소재 대구역제일풍경채워너스카이아파트단지 남동측 인근이며, 주변은 북성공구골목과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로3류에 접합니다. 토지면적은 20.2㎡, 공시지가는 3,016,000원/㎡입니다.
- 건물. 목조 및 판넬조 아연즙 위 강판지붕 단층으로, 외벽 판넬마감·내벽 몰탈 위 페인팅·바닥 타일마감 등이 조사됐습니다.
- 구조 표기. 감정요항표의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 “목조 아연즙”, 현황 “목조 및 판넬조 아연즙 위 강판지붕”이라는 구조 표기 차이가 적혀 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 9번 가등기부터 확인. 2003.05.20 가등기의 성격, 담보가등기 여부, 본등기 경위와 현재 효력을 등기부 및 관련 원문으로 확인해야 합니다.
- 최저가 70%를 시세 할인으로 해석하지 않기. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
- 임차인 확인. 박태련은 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구가 있으므로 실제 배당순위와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건이므로 각 목록과 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 구조 표기 대조. 공부상 구조와 현황 구조에 관한 비고가 있으므로 현장과 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “2003년 선순위 가등기”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 195,105,100원에서 최저가 136,574,000원으로 내려와 눈길이 갑니다. 임차인도 실제 1명뿐이고, 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 하지만 권리분석의 중심은 거기에 있지 않습니다.
2003.05.20 갑구 9번 가등기가 2021.03.23 하나은행 근저당보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 더구나 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라는 별도 경고까지 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격 검토보다 권리 확인이 먼저입니다. 선순위 가등기의 성격과 효력이 명확해지기 전에는 1회 유찰·70%라는 숫자에 가격 가점을 주기 어렵고, 비교 실거래 자료도 없어 “싸다”는 판단 역시 보류해야 합니다.
