대구지방법원 2025타경1283. 대구 북구 침산동 1190, 에이동 3층 302호입니다. 사건 용도에는 아파트로 표시돼 있지만 감정평가서의 실제 이용상태는 다세대주택으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 302호이며, 해동청솔은 총 16세대, 사용승인일은 1996.04.24입니다.
현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가 119,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 보이지만, 동일 물건을 뒷받침할 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 볼 수는 없습니다. 이 사건은 가격 자체보다 먼저 권리와 점유 상태를 차분히 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1283 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 1190 에이동 3층302호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 침산남로9길 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 표기 · 감정평가상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 제3층 302호 |
| 소유자 | 이영숙 · 이영애 · 이영화 · 이현태, 각 4분의 1 |
| 소유권 원인 | 2025.06.02 상속 · 2025.12.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 22,215,123원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수액은 0원
등기부에는 과거 여러 건의 가압류·압류·근저당이 존재했지만 상당수는 이미 해제 또는 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준으로 선언된 권리는 2021.05.06 북구(대구광역시)의 압류입니다. 이후 설정된 박숙희의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 83,300,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 58,310,000원(49%), 3회 유찰 시에는 40,817,000원(34.3%)입니다.
하지만 해동청솔에 대해 제공된 실거래 금액은 없습니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이나 최근 낙찰가와 최근 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트가 충분하다고 판정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 박숙희 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,400,600원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 26,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 55,400,600원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 침산공원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장·아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 및 주간선도로 접근성은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 716.0㎡, 완경사·사다리형·소로한면 조건이며 공시지가는 879,800원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 해동청솔은 16세대, 1996.04.24 준공의 소규모 집합건물로, 실거래 자료가 없는 만큼 매도 유동성은 현장 시세 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 70%라는 할인율 대신 주변 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물가격을 먼저 비교하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 감정평가 당시 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태·구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 권리 원본 대조. 2021.05.06 압류와 2022.12.09 박숙희 근저당권, 2026.01.19 경매개시결정의 말소·배당 관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 외 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 소규모 건물 특성. 16세대 규모이므로 관리상태·주차·공용부·관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 현재 회차 83,300,000원에서도 박숙희 근저당권 26,000,000원이 전액 배당되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회·3회 유찰 시나리오에서도 미배당은 발생하지 않습니다.
반면 가격은 아직 확신하기 어렵습니다. 해동청솔의 실거래 금액이 확인되지 않고, 사건 용도는 아파트로 표시돼 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 여기에 임대관계 미상, 내부 미확인이라는 현장 변수도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과 가능하지만, 가격과 점유는 확인 후 결정하는 유형입니다. 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유 하나만으로 응찰가를 정하는 것은 피하는 편이 맞습니다.
