수원지방법원 2024타경78032. 인계동 엘리시아 11층 1101호로, 감정평가상 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다. 감정가는 145,000,000원이지만 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,866,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 임차권자 윤태근은 2020.02.17 주민등록과 확정일자를 갖추고 있고, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2024.07.08보다 앞선 대항력 임차권이라 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당가정에서는 집행비용 451,588원과 임차인 배당 2,414,412원으로 매각대금 2,866,000원이 모두 소진됩니다. 보증금 부족분은 127,585,588원이고, 이것이 매수인 인수액입니다. 12회 유찰 시에는 인수액이 128,429,913원, 13회 유찰 시에는 129,020,939원으로 오히려 늘어납니다. 즉 최저가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커져 실질취득은 약 130,000,000원 수준에서 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78032 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 33, 11층1101호 (인계동,엘리시아) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택-원룸형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건 내 11층 1101호 |
| 소유자 | 공영주 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 2,866,000원 |
| 유찰횟수 | 11회 |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수권리가 겹친다
말소기준권리는 2024.07.08 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2020.04.03 소유권이전청구권가등기, 2023.06.09 그 가등기에 대한 가처분, 그리고 2024.02.22 임차권등기가 존재합니다. 이 세 권리는 자료상 모두 말소기준권리 이전의 인수권리로 분류돼 있습니다. 특히 2020.04.03 가등기는 별도 확인이 필요하다는 경고가 있어, 단순한 금전 인수 문제를 넘어 가등기 자체의 성격과 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 대항력 있고, 미배당 잔액은 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태근 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.17 / 2020.02.17 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤태근은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자이며, 배당요구도 했습니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 2,414,412원이고, 보증금 잔액 127,585,588원은 매수인에게 남습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
가격 비교의 기준은 2,866,000원이 아닙니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하기 때문에 실질취득은 약 130,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 동일 면적대 최근 12개월 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 2026.02의 116,000,000원입니다. 실질취득 기준이 두 가격 모두보다 높으므로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.16㎡ | 6 | 116,000,000원 |
| 2026.01 | 24.16㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 22.94㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 22.94㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 22.94㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2025.07 | 22.94㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 114,833,333원 |
최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -7.6%입니다. 전체 12건 평균 119,583,333원보다도 최근 12개월 평균이 낮아져 있습니다. 따라서 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 하며, 현재 실질취득 수준은 이 최근 시세보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 451,588원 |
| 1. 임차인 윤태근 보증금 | 130,000,000원 | 2,414,412원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 윤태근 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 15,804,486원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 33,449,994원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 5,421,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 127,585,588원은 매수인이 인수합니다. 이후 회차에서 낙찰가가 더 낮아져도 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 고정
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 2,866,000원 | 2,414,412원 | 127,585,588원 |
| 12회 유찰 시 | 2,006,199원 | 1,570,087원 | 128,429,913원 |
| 13회 유찰 시 | 1,404,339원 | 979,061원 | 129,020,939원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근이며 근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다.
- 토지. 인접도로 대비 평탄한 정방형이며 아파트·업무시설·판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수. 임차보증금 130,000,000원 중 현재 회차 미배당 127,585,588원의 승계 구조를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 가등기 확인. 2020.04.03 박신례 명의 소유권이전청구권가등기가 말소기준보다 앞서며, 자료에도 종류 확인 필요 경고가 있습니다.
- 가처분 확인. 2023.06.09 김종범 가처분도 선순위이며 가등기말소청구권과 연계되어 있습니다.
- 임차관계 확인. 임차인 윤태근과 신청채권자 윤태근이 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차 실체와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 실질취득 약 130,000,000원은 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 116,000,000원보다 높고, 최근 추세는 -7.6%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 선순위 가등기·가처분 및 임차권의 효력을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,866,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 11회 유찰된 최저가입니다. 숫자만 보면 2,866,000원이지만, 대항력 있는 임차권자의 보증금 130,000,000원이 매각대금에서 거의 변제되지 않아 127,585,588원이 매수인에게 남습니다. 추가 유찰 시에도 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에서 유지됩니다.
그 실질취득 기준은 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 116,000,000원을 웃돌고, 시장 추세도 -7.6%입니다. 여기에 2020.04.03 가등기와 2023.06.09 가처분이라는 선순위 비금전 인수위험까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질가격은 시세 이상이고 권리구조도 매우 복잡하다”로 읽어야 합니다. 가격보다 먼저 선순위 가등기·가처분과 임차권의 법적 효과를 확정하는 것이 핵심입니다.
