2,006,000원
수원지방법원 2024타경78032. 인계동 엘리시아 11층 1101호로, 감정평가상 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다. 감정가 145,000,000원이 12회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,006,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 권리와 임차보증금 인수입니다.
말소기준권리는 2024.07.08. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2020.04.03. 박신례의 소유권이전청구권 가등기와 2023.06.09. 김종범의 가등기 관련 가처분은 자료상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 여기에 2020.02.17. 전입·확정일자를 갖춘 윤태근의 주택임차권도 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경78032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 33, 11층1101호 (인계동,엘리시아) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택-원룸형 · 13층 건 내 11층 1101호 |
| 전용면적 | 23.79㎡ |
| 소유자 | 공영주 · 2018.04.26. 소유권이전 · 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 2,006,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤태근 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
반면 2024.07.08. 강제경매개시결정 이후 설정된 신한은행 가압류 15,804,486원, 경기신용보증재단 가압류 33,449,994원, 한화생명보험 가압류 5,421,104원과 국민건강보험공단 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 이 사건은 후순위 가압류보다 말소기준 이전의 가등기·가처분·임차권이 훨씬 중요합니다.
② 임차인 — 대항력 있고, 미배당 보증금은 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태근 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2020.02.17 | 2020.02.17 | 2024.02.22 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤태근은 임대차계약일 2020.02.12., 점유개시일 2020.02.12., 주민등록일과 확정일자 2020.02.17.로 확인되며, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
③ 가격 비교 — 2,006,000원이 아니라 약 130,000,000원으로 봐야 한다
ELYSIA의 대상 면적은 23.79㎡이며 동일·유사 면적 실거래가 확인됩니다. 가격 판단은 전체 12건 평균 119,583,333원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 2026.02. 116,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -7.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.16㎡ | 6 | 116,000,000원 |
| 2026.01 | 24.16㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 22.94㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 22.94㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 22.94㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2025.07 | 22.94㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 114,833,333원 |
현재 최저가 2,006,000원은 최근 12개월 평균의 1.7%에 불과합니다. 그러나 이는 낙찰가만 본 비율입니다. 현재 회차에서 임차인은 매각대금 중 1,569,892원만 배당받고, 남은 128,430,108원을 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인이 부담하는 낙찰가와 임차보증금 인수액의 합계는 130,436,108원입니다.
이는 최근 12개월 평균 114,833,333원의 113.6%, 최신 거래 116,000,000원의 112.4% 수준입니다. 즉 최저가가 싸다는 이유로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 오히려 최근 거래 흐름이 -7.6%인 상황에서 실질취득 부담은 최근 시세보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 436,108원 |
| 1. 임차인 윤태근 보증금 | 130,000,000원 | 1,569,892원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 윤태근 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 15,804,486원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 33,449,994원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 5,421,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 2,006,000원 중 집행비용 436,108원을 제외한 1,569,892원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 128,430,108원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 12회 유찰 | 2,006,000원 | 128,430,108원 | 130,436,108원 |
| 13회 유찰 시 | 1,404,200원 | 129,021,076원 | 130,425,276원 |
| 14회 유찰 시 | 982,939원 | 129,434,754원 | 130,417,693원 |
13회·14회까지 더 유찰돼도 표면 최저가는 계속 떨어지지만, 임차보증금 인수액이 반대로 늘면서 합계 부담은 계속 130,000,000원대에 머뭅니다. 이것이 이 사건에서 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근. 주변은 근린생활시설·업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건 내 11층 1101호입니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지이며, 동측·남측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 104세대, 2018.01.12. 준공. 최근 12개월 평균 114,833,333원, 최신 거래 116,000,000원이며 최근 흐름은 -7.6%입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.8회, 낙찰률 0.0%이며 이 물건도 현재 12회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 2,006,000원만 보고 응찰가를 판단하지 말 것. 현재 회차 임차보증금 잔액 인수까지 합치면 130,436,108원입니다.
- 을구 1번 임차권 원문 확인. 윤태근의 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인 인수입니다.
- 갑구 4번 가등기 확인. 2020.04.03. 박신례의 소유권이전청구권 가등기가 말소기준보다 앞서며 자료상 인수입니다. 담보가등기 여부와 법적 성격 확인이 핵심입니다.
- 갑구 4-1번 가처분 확인. 2023.06.09. 김종범의 가등기말소청구권 관련 가처분 역시 자료상 매수인 인수입니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 관계 확인. 윤태근이 임차권자이면서 신청채권자이므로 임대차 실체와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 최근 12개월 평균 114,833,333원, 최신 116,000,000원, 추세 -7.6%입니다. 임차권 기준 실질취득은 이를 웃돕니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당과 인수액은 원문 배당관계에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “200만원 낙찰”이 아니라 “1억3천만원대 인수형”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 145,000,000원이 12회 유찰돼 최저가 2,006,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 반영하면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 대항력 있는 윤태근의 임차보증금 130,000,000원 중 현재 배당 예상액은 1,569,892원에 그치고, 128,430,108원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 낙찰가와 합치면 130,436,108원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 116,000,000원이고 최근 흐름은 -7.6%입니다. 따라서 이 실질 부담을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 더구나 말소기준권리보다 앞선 소유권이전청구권 가등기와 관련 가처분도 인수 표시입니다. 가격도 위험하고 권리도 단순하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 선순위 권리의 실제 효력과 임차보증금 인수 구조를 모두 해소할 수 있는지입니다.
