대구지방법원 2025타경8940. 경상북도 청도군 이서면 신촌리 1114, 도로명 이서로 441-34에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정요항표의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층이고, 토지는 659.0㎡입니다. 공부상 1층 용도는 ‘창고’이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다.
권리분석의 기준점은 2018.10.01. 설정된 동일새마을금고 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 360,000,000원이었고, 2024.10.31. 변경등기에는 채권최고액 288,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 신주리 근저당, 카드사·신용보증기금 가압류, 신용보증기금의 근저당권가처분, 동일새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8940 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 이서면 신촌리 1114 · 경상북도 청도군 이서면 이서로 441-34 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 · 철근콘크리트구조 2층 |
| 토지 | 659.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 최광희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 515,433,400원 / 360,803,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 239,626,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리관계의 출발점은 2018.10.01. 동일새마을금고 근저당입니다. 이후 2024.10.22. 신주리 명의 근저당권 460,000,000원, 2025년의 삼성카드·신한카드·신용보증기금·하나카드 가압류, 신용보증기금의 근저당권가처분 및 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 2명은 대항력 없음, 1명은 판정 보류
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최애숙 | 건물 1층 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신주리 | 미상 | 2018.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안현진 | 건물 2층 | 미상 | 5,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 최애숙은 2022.12.15., 신주리는 2018.12.18. 전입으로 모두 말소기준일 2018.10.01. 이후이므로 대항력이 없습니다. 최애숙은 2025.12.03. 배당요구를 했습니다.
반면 안현진은 건물 2층, 보증금 5,000,000원·월세 800,000원이 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 판정할 수 없습니다. 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 완전히 무시할 수도 없습니다. 따라서 제공된 배당모델의 매수인 인수액 0원과 별개로, 실제 입찰 전에는 해당 점유관계 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,851,242원 |
| 2. 동일새마을금고 근저당 | 360,000,000원 | 354,951,758원 |
| 3. 신주리 근저당 | 460,000,000원 | 0원 |
| 4. 삼성카드 가압류 | 17,286,806원 | 0원 |
| 5. 신한카드 가압류 | 12,446,957원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 298,360,500원 | 0원 |
| 7. 하나카드 가압류 | 7,273,085원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,155,367,348원, 채권자 배당액은 354,951,758원, 미배당액은 800,415,590원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제공된 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 360,803,000원 | 354,951,758원 | 800,415,590원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 252,562,099원 | 248,226,230원 | 907,141,118원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 176,793,469원 | 173,518,360원 | 981,848,988원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권 239,626,150원이 배당모델상 충족됩니다. 2회 유찰 시에도 충족되지만, 3회 유찰 시에는 신청채권 배당액이 173,518,360원으로 내려가 충족되지 않습니다. 매각대금이 낮아질수록 후순위 채권의 미배당 규모도 커집니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 청도군 이서면 신촌리 소재 ‘신지’ 서측. 주변은 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층. 외벽 석재붙임, 내벽 벽지·타일, 바닥 바닥재·타일, 새시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 공부상 1층 ‘창고’가 현황에서는 ‘주택’으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 659.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 102,100원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역이며 농업보호구역과 가축사육제한구역에 포함되고, 농업진흥구역에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안현진의 전입일 확인. 건물 2층 점유, 보증금 5,000,000원·월세 800,000원이나 전입일이 미상입니다. 대항력 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 최애숙 보증금 확인. 2022.12.15. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고 2025.12.03. 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 신주리 관계 확인. 임차인 신주리와 등기부상 근저당권자 신주리가 동일하게 표시돼 있어 관계인 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 건물 1-1은 포함되지만 비닐하우스와 조립식 창고 각 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 1층 용도 차이 확인. 공부상 ‘창고’, 현황 ‘주택’ 이용이라는 차이를 현장에서 확인하세요.
- 농림지역·농업보호구역 확인. 토지의 이용·증개축·개발 계획이 있다면 관련 제한을 별도로 검토해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 동일새마을금고 근저당은 최초 360,000,000원에서 2024.10.31. 288,000,000원으로 변경 표시돼 있으므로 원문과 배당요구 채권액을 대조하세요.
맺으며 — “등기 소멸은 명확, 임차인 확인은 미완료”
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 부담이 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 분명합니다. 현재 최저가는 360,803,000원으로 감정가의 70%이고, 제공된 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그 숫자 하나만으로 권리분석을 끝내기에는 안현진의 전입일 미상이라는 중요한 빈칸이 있습니다. 보증금 5,000,000원이 확인되는 점유자의 대항력 여부를 확정하지 못한 상태이므로, 권리는 조건부 통과로 보는 것이 적절합니다.
여기에 시세 자료가 없어 360,803,000원이 시장 대비 싸거나 비싼지도 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다. 즉 이 물건의 승부처는 단순히 “감정가의 70%”가 아니라, 임차인 대항력 확인·매각 제외 시설 구분·농림지역 토지의 활용성을 함께 검증하는 데 있습니다.
