대구지방법원 2025타경9018. 영천시 금호읍 오계공단 안에 있는 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 감정가 1,010,695,340원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 707,487,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.09.09 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 792,000,000원 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당, 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조여서 배당표 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 아파트처럼 거래사례를 바로 대입하기 어려운 공장 물건입니다. 감정평가 이용상태는 공장과 사무실이고, 토지는 일반공업지역의 공장용지입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·기계기구 포함이 명시돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최저가 할인율 하나보다 토지·건물·기계기구의 실제 상태와 사용 가능성을 함께 보는 편이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9018 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 오계리 47 · 경상북도 영천시 금호읍 오계공단길 11-11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 |
| 소유자 | 박은정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,695,340원 / 707,487,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 729,311,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 공장용지 · 일반공업지역 · 140.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 152,100원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
현재 소유권은 박은정에게 있고, 2019.09.09 설정된 대구은행 근저당권 792,000,000원이 말소기준입니다. 대구은행은 2024.06.05 상호가 주식회사아이엠뱅크로 변경됐고, 2024.08.13 확정채권 일부 대위변제로 기술보증기금에 86,530,928원이 일부 이전됐습니다. 2021년 후순위 근저당 120,000,000원 역시 2024년 기술보증기금에 44,700,000원 일부 이전됐습니다.
이후 2025.06.17 기술보증기금의 가압류 204,482,927원과 2025.08.21 아이엠뱅크의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 말소기준 및 그 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가 707,487,000원은 감정가 1,010,695,340원의 70% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 495,240,899원, 그 다음은 346,668,629원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 707,487,000원 | 418,470,797원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 495,240,899원 | 628,594,437원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 346,668,629원 | 775,467,659원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 동일·유사 공장 실거래 자료가 없어 현재 70% 가격이 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 “감정가보다 30% 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 707,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,474,870원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 792,000,000원 | 698,012,130원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 204,482,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,116,482,927원 중 예상 배당액은 698,012,130원이고, 미배당은 418,470,797원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 공장·토지 체크포인트 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 금호읍 오계리의 금호오계공단 내에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 3-가는 공장, 4-나는 사무실 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 공장은 철골조 판넬지붕 단층, 사무실은 경량철골조 판넬지붕 단층입니다. 일반건축물대장상 공장 사용승인일자는 2001.11.01, 증축일자는 2005.01.03이며 사무실 사용승인일자는 2001.11.01입니다.
- 설비. 급배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역·공장용지이며 평지, 사다리형, 소로한면입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 사용·점유 주체를 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 매각대상에 기계기구가 포함되어 있으므로 현존 여부와 상태, 실제 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 위치·현황을 매각목록 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 공장 활용성 확인. 공장·사무실의 구조와 설비, 토지의 일반공업지역 지정 및 도로접면을 실제 활용계획과 맞춰 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 개별 감정 구성과 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2019년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리 자체보다 중요한 것은 공장 물건의 실체입니다. 공장·사무실과 토지를 일괄매각하고 제시외 건물·기계기구까지 포함되며, 임대관계는 미상입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 707,487,000원이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 할인율만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유·시설·기계기구와 실제 활용가치를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 공장 경매”입니다.
