대구지방법원 2025타경9367. 대구 동구 신암동 259-6, 17층 1707호입니다. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정가는 50,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 35,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가보다 먼저 선순위 임차권의 인수 구조를 봐야 합니다.
임준현 명의의 주택임차권은 임대차계약일 2021.03.24., 주민등록·점유개시 2021.04.08., 확정일자 2021.03.24., 보증금 75,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이 임차권은 2025.03.18. 등기됐고, 2025.09.22. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 권리에 대해 “매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”는 취지로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 259-6 17층 1707호 · 도로명 대구광역시 동구 신암남로 103 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상18층 중 17층 1707호 |
| 소유자 | 김해동 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 35,000,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 임준현 / 79,343,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018년 청운신용협동조합 근저당 65,000,000원은 2018.10.10. 이미 말소됐고, 롯데카드 전세권 60,000,000원도 2020.12.09. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2025.03.18. 등기된 임준현의 임차권입니다. 이 임차권은 강제경매개시결정 2025.09.22.보다 앞서며, 매각물건명세서에 잔액 인수 내용이 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임준현 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 75,000,000원 | 대항 가능 명세서 명시 | 확인 필요 확정일자 2021.03.24. · 배당요구 있음 | 보증기관 승계 없음 |
임준현은 임차권자이면서 동시에 이 강제경매의 채권자로 표시돼 있습니다. 제공된 권리검토에도 동일인이 임차권자와 경매신청채권자라는 점 때문에 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 다만 이는 의심 사유일 뿐, 이를 근거로 임차권 인수 위험을 임의로 없다고 처리할 수는 없습니다. 입찰자는 명세서에 적힌 인수 문구를 기준으로 보수적으로 계산해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저매각가는 35,000,000원으로 감정가 50,000,000원의 70%입니다. 그러나 대항 가능한 임차보증금이 75,000,000원이므로, 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
비교 가능한 실거래 시세 수치는 제시돼 있지 않으므로, 이 사건에서는 “시세보다 싸다”거나 “유찰돼 가격 메리트가 생겼다”고 단정할 근거가 없습니다. 오히려 가격 판단의 출발점은 실질취득 약 75,000,000원 수준을 감당할 가치가 있는지를 별도로 검증하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,030,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 임준현 | 79,343,834원 | 33,970,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 신청채권 79,343,834원 중 33,970,000원이 배당되고 45,373,834원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도로 매각물건명세서에 적힌 임차보증금 75,000,000원의 미변제 잔액 인수 여부를 반드시 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신암동, 동대구역 북서측 인근으로 오피스텔·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 오피스텔 단지 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 대로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 3,518,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타입니다.
- 건물. 지하4층·지상18층 철근콘크리트구조로 승강기·도시가스·난방·소화전 등 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 계산. 최저가 35,000,000원이 아니라 보증금 75,000,000원의 미배당 잔액을 포함한 실질취득을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.03.24., 주민등록·점유개시 2021.04.08., 확정일자 2021.03.24. 및 임차권등기명령 내용을 등기부·명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수의 연결 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 임준현으로 표시돼 있으므로, 실제 배당금이 어떤 채권에 충당되고 임차보증금 잔액이 얼마 남는지 배당기준을 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 확인. 동일인이 임차권자와 신청채권자로 나타나는 점은 확인 포인트이지만, 확인 전에는 임차권을 무효로 전제해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 수치가 제시돼 있지 않으므로, 실질취득 약 75,000,000원 수준이 해당 호실의 시장가치에 부합하는지 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,500만원 낙찰”이 곧 “3,500만원 취득”은 아니다
이 사건은 유찰 횟수나 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 감정가 50,000,000원에서 한 번 유찰돼 35,000,000원까지 내려왔지만, 그보다 앞선 임준현의 임차보증금은 75,000,000원이고 매각물건명세서에는 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
따라서 낙찰가가 보증금보다 낮은 동안에는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 약 75,000,000원 수준에서 움직이는 구조로 봐야 합니다. 현재 회차 35,000,000원은 그 자체로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 권리부터 확인하고, 가격은 실질취득 기준으로 다시 계산해야 하는 물건입니다.
