대구지방법원 2025타경9380. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 63,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 44,100,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 64,400,000원의 68.5%라 매력적으로 보입니다. 그러나 이 물건에서는 그 비교가 그대로 적용되지 않습니다. 염창민의 전입·점유는 2022.09.23, 확정일자는 2022.08.29이고, 보증금은 80,000,000원입니다. 강제경매개시결정일인 2025.09.25보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 한 부족분을 매수인이 인수합니다.
현 회차 예상배당에서는 매각대금 44,100,000원 중 집행비용 1,193,800원을 먼저 제외한 42,906,200원이 임차인에게 배당됩니다. 남는 보증금 부족분은 37,093,800원입니다. 따라서 현 회차 매수인의 실질취득 부담은 44,100,000원 + 37,093,800원 = 81,193,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당 인수액이 반대로 늘어나기 때문에 총부담은 보증금 80,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 538-15 신천역까사밀라 제102동 제4층 제408호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 23.37㎡ · 15층 건물 내 4층 408호 |
| 소유자 | 서현진 · 2021.04.29 매매 · 거래가액 72,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 신천역까사밀라102동 · 144세대 · 사용승인 2015.07.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2015년 가처분은 2015.07.31 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 을구 1번 염창민의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.27, 확정일자는 2022.08.29, 전입·점유개시는 2022.09.23입니다. 임차권등기명령은 2024.09.27, 임차권등기는 2024.10.04 이뤄졌습니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.09.25입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 염창민 | 전유부분전부 | 80,000,000원 | 2022.09.23 / 2022.08.29 | 대항력 有 우선변제 有 인수 37,093,800원 |
염창민은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구가 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금보다 작기 때문에 현 회차에서는 전액 회수가 불가능합니다. 매수인 인수액은 37,093,800원으로 추정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
전용 23.37㎡ 동일 면적 거래는 12건이며 전체 평균은 65,083,333원입니다. 하지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 64,400,000원, 최신 거래는 2026.03의 68,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.37㎡ | 13 | 68,000,000원 |
| 2025.10 | 23.37㎡ | 7 | 63,000,000원 |
| 2025.10 | 23.37㎡ | 13 | 63,000,000원 |
| 2025.09 | 23.37㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 23.37㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 23.37㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2025.02 | 23.37㎡ | 13 | 66,000,000원 |
| 2025.02 | 23.37㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2024.06 | 23.37㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2024.03 | 23.37㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2024.01 | 23.37㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2024.01 | 23.37㎡ | 9 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.37㎡ | 5건 | 64,400,000원 |
최저가 44,100,000원만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 68.5%입니다. 그러나 권리 인수까지 더한 현 회차 실질취득은 81,193,800원으로, 최근 12개월 평균보다 약 26.1% 높고 최신 거래 68,000,000원보다도 약 19.4% 높습니다. 따라서 이 물건에 “시세보다 싸다”는 평가는 적용할 수 없습니다.
④ 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 44,100,000원 | 37,093,800원 | 81,193,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 30,869,999원 | 50,085,661원 | 80,955,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,608,999원 | 59,179,963원 | 80,788,962원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 매각가는 44,100,000원에서 30,869,999원, 다시 21,608,999원으로 떨어지지만, 임차보증금 미배당 인수액은 37,093,800원 → 50,085,661원 → 59,179,963원으로 늘어납니다. 결과적으로 총부담은 80,788,962원~81,193,800원으로 큰 차이가 없습니다. 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 염창민 보증금 | 80,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 염창민 보증금 중 42,906,200원이 배당되고 37,093,800원이 미배당되어 매수인 인수로 이어집니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 신천역 서측 인근이며 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 지하철역 등이 소재하며 일반 교통시설 접근성을 종합한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 해당 호실은 도시형생활주택으로 이용중입니다.
- 건물. 지하 6층·지상 15층 건물 내 4층 408호이며 사용승인일은 2015.07.10입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터 동부로, 서측으로 폭 약 10미터 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·제3종일반주거지역, 공시지가 3,031,000원/㎡, 대지 1,574㎡이며 부정형 평지입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현 회차는 44,100,000원에 낙찰받아도 인수 37,093,800원을 더해 실질취득 81,193,800원으로 봐야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 염창민의 전입 2022.09.23, 확정일자 2022.08.29, 보증금 80,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 매각가 하락분만큼 인수액이 커져 총부담은 80,955,660원·80,788,962원 수준입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 65,083,333원보다 최근 12개월 평균 64,400,000원과 최신 거래 68,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -1.8%입니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유상태와 인도 가능 시점은 현장 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼 싸진 게 아니라 인수액이 커진다”
이 사건의 표면적 숫자는 감정가 63,000,000원, 최저가 44,100,000원입니다. 하지만 실제 의사결정 숫자는 81,193,800원입니다. 염창민의 보증금 80,000,000원이 선순위 대항력을 갖고 있어 배당 부족분이 매수인에게 넘어오기 때문입니다. 최저가는 최근 12개월 시세의 68.5%지만, 실질취득은 최근 평균보다 약 26.1%, 최신 거래보다 약 19.4% 높습니다. 최근 거래 추세도 -1.8%입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 임차인 인수액이 늘어나 총부담은 약 8천만원에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “낮은 최저가보다 선순위 임차보증금을 먼저 보라”입니다. 권리 인수와 최근 시세를 함께 놓고 보면 현재 조건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
