대구지방법원 2025타경9508. 대구 중구 대봉동 ‘대봉화성파크드림’ 101동 10층 1008호 아파트입니다. 감정가는 325,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 227,500,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김기완이고, 말소기준권리는 2019.11.21 접수된 큰고개새마을금고 근저당권 304,800,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 임차인입니다. 조혜자는 2018.10.01 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 대항력 있는 임차인으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액은 매수인이 부담할 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득원가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대봉동 152-24 대봉화성파크드림 101동 10층 1008호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.737㎡ · 지상 15층 중 10층 |
| 소유자 | 김기완 (2014.09.23 매매, 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 227,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 큰고개새마을금고 / 306,593,670원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.21 큰고개새마을금고 근저당권 · 채권최고액 304,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 확인이 핵심
2019.11.21 큰고개새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 2022.04.15 설정된 같은 금고의 근저당권 54,000,000원과 2025년의 KB국민카드·케이뱅크· 대구신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 농협은행·하나은행 근저당도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 관건
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜자 | 2018.10.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
전입일 자체는 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 배당 범위를 계산할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 부담하는 미배당액이 늘어 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 그 여부를 수치로 확정할 단계가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 77.0% 할인보다 ‘실질취득원가’가 먼저
대봉화성파크드림은 263세대, 2006.05.22 준공 단지입니다. 비교 자료에는 전용 79.74㎡ 및 84.05㎡ 거래가 포함돼 있고, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 295,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.05의 330,000,000원, 전체 표본 최저 거래는 280,000,000원, 최고 거래는 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.05㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.05㎡ | 15 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 84.05㎡ | 4 | 296,000,000원 |
| 2026.03 | 79.74㎡ | 13 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 84.05㎡ | 15 | 308,000,000원 |
| 2026.01 | 84.05㎡ | 15 | 297,000,000원 |
| 2026.01 | 84.05㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2025.07 | 84.05㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 84.05㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.05㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.05㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.05㎡ | 4 | 303,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 295,333,333원 |
현재 최저가 227,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.0%입니다. 감정가 325,000,000원도 최신 실거래 330,000,000원과 같은 가격대에 놓여 있습니다. 다만 이 사건은 일반적인 ‘인수 0원’ 물건이 아닙니다. 임차인의 미배당 보증금이 얼마인지 확인되기 전까지 77.0%라는 수치를 곧바로 ‘싸다’는 결론으로 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,985,000원 |
| 2. 근저당 · 큰고개새마을금고 | 304,800,000원 | 223,515,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 큰고개새마을금고 | 54,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 17,396,544원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이뱅크 | 44,138,145원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 13,873,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 434,208,176원, 배당액은 223,515,000원, 미배당액은 210,693,176원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 임차인 보증금·우선변제 여부가 미상인 만큼 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 227,500,000원 | 223,515,000원 | 210,693,176원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 159,250,000원 | 156,220,500원 | 277,987,676원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 111,475,000원 | 109,114,350원 | 325,093,826원 |
유찰이 더 진행되면 명목상 최저가는 내려갑니다. 그러나 조혜자가 실제 대항력 있는 임차인이고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면, 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커질 수 있으므로 최저가 하락만으로 투자성이 개선된다고 볼 수 없습니다. 이 사건에서 다음 회차를 판단하는 기준도 낙찰가 자체보다 임차보증금의 확정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 대봉동 건들바위네거리 북동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 10층 1008호이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스보일러 난방설비가 갖춰진 아파트입니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선, 북측 폭 약 8미터, 남측 폭 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(중심)·역사문화환경보존지역 등이 확인되며 공시지가는 2,057,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 잠금 상태여서 내부구조·사용자재·통상적 이용상황을 상정해 감정평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조혜자 보증금 확인. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 보증금, 점유범위, 실제 점유 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 미배당액을 결정하는 핵심입니다.
- 실질취득원가 재계산. 임차인 인수액이 확정된 뒤 낙찰가와 합산해 최근12개월 평균 295,333,333원 및 최신 거래 330,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 현재 70%, 이후 49%·34% 시나리오가 있어도 임차보증금 위험이 남아 있으면 명목 최저가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.08.29 기준 권리와 매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “77.0% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
현재 최저가는 227,500,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 295,333,333원입니다. 숫자만 놓고 보면 77.0% 구간이지만, 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 2018.10.01 전입 조혜자의 임차보증금입니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서고 보증금·확정일자· 배당요구가 확인되지 않으므로, 현재 단계의 정확한 결론은 “대항력 가능·미상, 인수액 미상”입니다.
등기 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 임차인 문제가 해결되지 않으면 실질취득원가를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적으로 보이나 권리 확인 전에는 보류가 필요한 C등급으로 판단합니다. 보증금과 배당관계가 확인된 뒤에야 227,500,000원이 실제로 시세 대비 유리한 가격인지 판단할 수 있습니다.
