대구지방법원 2025타경9544. 북구 태전동 강북화성파크드림 105동 1층 103호 아파트입니다. 감정가는 265,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 185,500,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.10.06. 설정된 국민은행 근저당권이고, 이후 디지비캐피탈 근저당, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 조해정은 2013.08.23. 전입한 것으로 조사돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 봐야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수금액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9544 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 420-5 강북화성파크드림 105동 1층103호 |
| 물건종류 | 아파트 · 14층 건물 중 1층 103호 |
| 전용면적 | 84.9272㎡ |
| 현재 소유자 | 최영자 · 2025.02.03. 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 186,632,882원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유자를 먼저 본다
현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2016.10.06. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 디지비캐피탈 근저당권 72,000,000원, 서울보증보험 가압류 9,365,921원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 조사
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해정 | 2013.08.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차·점유 조사 대상은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인보다 실질취득액 확인이 먼저
강북화성파크드림 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 278,791,666원입니다. 현재 최저매각가 185,500,000원은 이 평균의 66.5%입니다. 최신 거래는 2026.07. 247,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 247,500,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 1 | 272,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 1 | 308,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 278,791,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 1. 국민은행 근저당권 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 2. 디지비캐피탈 근저당권 | 72,000,000원 | 5,703,000원 |
| 3. 서울보증보험 가압류 | 9,365,921원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 257,765,921원 중 예상 배당액은 182,103,000원이고, 미배당은 75,662,921원입니다. 이 표의 매수인 인수액 계산은 0원으로 되어 있으나, 조해정의 보증금이 확인되지 않았으므로 임차보증금 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 75,662,921원 |
| 2회 유찰 시 | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 130,533,822원 |
| 3회 유찰 시 | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 168,907,032원 |
유찰이 거듭되면 매각가와 채권자 배당액은 내려가지만, 조해정의 보증금 미상 문제는 자동으로 해소되지 않습니다. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 그 차액이 매수인 인수로 이어질 수 있으므로, 회차별 최저가만 보고 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태암초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 노선상가, 업무용건물, 병원, 금융기관, 주유소, 근린생활시설, 단독주택, 빌라, 종교시설, 관공서, 학교, 하천 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 지하철역이 있어 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 칠곡중앙대로와 접하고 태암남로·학정로·태전로·구암로·매천로 등과 연계가 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물의 1층 103호이며 사용승인일은 2007.12.20.입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 시가지경관지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 강북화성파크드림은 392세대이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조해정 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득액이 크게 달라질 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구 여부와 보증금, 확정일자를 함께 확인해야 실제 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 185,500,000원 자체가 아니라 확인된 인수액을 더한 실질취득액으로 최근12개월 평균 278,791,666원 및 최신거래 247,500,000원과 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부상태를 직접 확인하지 못했고, 인근 유형과 외부 관찰을 바탕으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서에서 임차·점유관계와 배당요구 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “66.5% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저가는 최근 12개월 동일 평형 평균의 66.5%로 숫자만 보면 크게 내려와 있습니다. 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 2013.08.23. 전입한 조해정의 보증금입니다. 그 금액이 확인되지 않은 이상 매수인이 실제로 떠안을 수 있는 금액과 실질취득액은 확정할 수 없습니다.
등기권리는 비교적 명확하지만 임차 리스크는 미해결. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤에야 185,500,000원이 진짜 할인인지, 아니면 인수금액을 더하면 시세에 접근하는 가격인지 판단할 수 있습니다. 이 사건은 가격보다 임차보증금 확인이 먼저인 물건입니다.
