대구지방법원 2025타경9604. 대구 동구 방촌동 우방강촌마을 101동 13층 1302호 아파트입니다. 감정평가상 제101동은 지상14층이고, 본건은 13층 단위세대이며 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 백운경으로, 2006.10.20. 거래가 96,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2018.04.12. 설정된 페퍼저축은행 근저당 138,000,000원입니다.
핵심은 권리보다 가격입니다. 한 차례 유찰돼 감정가 166,000,000원에서 최저가가 116,200,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 167,612,500원이고, 최신 거래도 174,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 69.3%로, 제공된 시세 지표상 현재 회차에는 뚜렷한 가격 차이가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9604 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1084-30 우방강촌마을 101동 13층1302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.98㎡ · 지상14층 중 13층 |
| 소유자 | 백운경 (2006.10.20. 거래가 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 116,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 186,235,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2018.04.12. 페퍼저축은행의 을구 14번 근저당권입니다. 이후 2022년 페퍼저축은행 근저당, 2024년 강건욱 근저당, 대구신용보증재단 가압류·가처분, 서울보증보험 가압류, 각 압류와 경매개시결정은 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로도 현재 최저가는 낮다
우방강촌마을1 동일 면적 59.98㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 165,991,666원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 8건 평균 167,612,500원과 최신 거래 174,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 3.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 14 | 174,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 3 | 157,900,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 14 | 163,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 12 | 172,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 2025.06 | 59.98㎡ | 5 | 164,000,000원 |
| 2025.05 | 59.98㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 165,991,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 8건 | 167,612,500원 |
현재 최저매각가 116,200,000원은 전체 평균 대비 70.0%, 최근 12개월 평균 대비 69.3%입니다. 최신 2026.07 거래 174,000,000원과도 차이가 있습니다. 최근 거래 추세는 +3.0%여서, 과거 고가 거래 때문에 평균만 부풀려진 하락장으로 볼 자료는 아닙니다. 현재 회차의 가격 메리트는 최근 실거래 기준에서도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,426,800원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 138,000,000원 | 113,773,200원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 강건욱 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 대구신용보증재단 | 71,931,549원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,874,900원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 321,806,449원 중 113,773,200원이 배당되고, 미배당은 208,033,249원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,200,000원 | 113,773,200원 | 208,033,249원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,340,000원 | 79,475,880원 | 242,330,569원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 266,293,333원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 용호초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 화랑로가 통과하며 북측 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 단지는 북측 폭 약 50미터 화랑로, 동측 약 20미터, 남측 약 15미터, 남서측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 교육환경 보호구역, 시가지경관지구 등 규제가 확인됩니다.
- 단지 규모. 우방강촌마을1은 1,504세대이고 1996.07.10. 준공됐습니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 권리 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순서를 점검해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.04.12. 을구 14번 페퍼저축은행 근저당 이후 권리의 매각소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 167,612,500원과 최신 거래 174,000,000원을 중심으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 쪽이 강점
이 사건은 2018.04.12. 페퍼저축은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 166,000,000원에서 한 차례 유찰돼 116,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 167,612,500원의 69.3%입니다. 최신 거래도 174,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리상 인수 부담이 없고 가격 할인도 충분한 편입니다. 다만 감정평가상 임대관계 미상이라는 점과 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성은 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 가격은 매력적이고, 권리는 비교적 단순하되 점유·세금 확인이 남은 아파트입니다.