87,500,000원
대구지방법원 2025타경9677. 대구 동구 지묘동 팔공보성아파트 103동 12층 1207호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일면적 실거래 매칭 기준 전용 59.85㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 정대용·정애경·정애란·정애희 4명으로 각 지분은 4분의 1입니다. 한국주택금융공사가 2016.08.22 설정한 채권최고액 496,000,000원의 근저당권을 근거로 임의경매를 진행 중이며, 경매 청구금액은 123,370,070원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 이상임의 전입일입니다. 말소기준권리인 2016.08.22 근저당보다 전입일 2021.11.05가 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구도 2025.12.05에 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9677 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지묘동 215 팔공보성아파트 103동 12층1207호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.85㎡ 실거래 매칭 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 12층 |
| 현재 소유자 | 정대용·정애경·정애란·정애희 · 각 지분 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 123,370,070원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.22 을구 9번 근저당권 · 한국주택금융공사 · 채권최고액 496,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 선행, 임차인은 후순위
현재 사건에서 실제 임차인은 이상임 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 전입일은 2021.11.05입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없고, 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상임 | 2021.11.05 | 2025.12.05 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 시장도 하락 중
팔공보성1차 동일면적 59.85㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 117,000,000원보다 최근 12개월 6건 평균 115,583,333원과 최신 거래 103,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.4% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 7 | 103,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 15 | 122,500,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 17 | 111,500,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 17 | 111,500,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 59.85㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2025.03 | 59.85㎡ | 11 | 127,500,000원 |
| 2025.03 | 59.85㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 59.85㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 59.85㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 59.85㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.85㎡ | 6건 | 115,583,333원 |
| 전체 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 117,000,000원 |
현재 최저가 87,500,000원은 최근 12개월 평균 115,583,333원의 75.7%이고, 최신 거래 103,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득금액 역시 87,500,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래가격과 비교하면 수치상 가격 할인 구간입니다. 다만 최근 시세 자체가 -2.4% 하락했으므로, 전체 평균 대비 74.8%라는 수치만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 496,000,000원 | 85,525,000원 |
| 미배당 · 한국주택금융공사 | - | 410,475,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 근저당은 매각대금으로 전액 회수되지 않아 410,475,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자의 미회수분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 지묘동 지묘초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·주택·관련상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 동측은 왕복6차선, 북서측은 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 12층으로, 위생·급배수·승강기·도시가스 공급·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지·거래. 팔공보성1차는 727세대, 사용승인일은 1994.08.12입니다. 동일면적 59.85㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 고도지구(해발110M이하)이며 공시지가는 1,292,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 실거래가 103,000,000원부터 133,000,000원까지 형성됐고 최근 구간 추세는 -2.4%입니다. 거래가 존재하지만 하락 방향은 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 이상임의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당표와 명도 협상에 영향을 줄 수 있으므로 원본 서류를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 1명이 신고돼 있으므로 낙찰 후 인도명령·명도협의 가능성을 감안해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2016.08.22 접수된 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 매각조건에서 확인하세요.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 115,583,333원과 최신 거래 103,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -2.4%를 응찰가에 반영하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 보증금 규모 확인 후 다시 계산할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전 쪽, 가격은 할인 쪽, 시장은 하락 쪽”
이 물건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2016.08.22 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이상임의 전입은 2021.11.05로 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 87,500,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 115,583,333원의 75.7%라서 가격상 할인도 확인됩니다.
다만 최근 거래는 103,000,000원이고 가격 추세가 -2.4%입니다. 즉 과거 전체 평균만 보면 할인폭이 크게 보이지만 시장 자체가 내려오는 구간입니다. 여기에 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 한국주택금융공사 관련 금지사항등기도 매각조건 원본 대조가 필요합니다. 결론은 “인수 위험은 낮고 현재 가격은 시세 아래지만, 최신 시세와 서류 확인을 전제로 응찰가를 보수적으로 잡아야 하는 물건”입니다.
