대구지방법원 2025타경9701. 대구 북구 태전동 칠곡관음타운 103동 1층 106호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 감정가는 175,000,000원이었고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원, 감정가의 70%입니다. 공유자 위경복·이혜림이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
가격만 보면 확실히 달라졌습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 169,562,500원, 최신 거래는 2026년 8월 166,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.2%로 충분한 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.6% 낮아진 하락 흐름이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 올리는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 1065-1 칠곡관음타운 103동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 지상 19층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 위경복 2분의 1 · 이혜림 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 113,577,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 다만 기준선은 원본 재확인
현재 권리분석 기준선은 2023.10.04. 갑구 12번 신한카드 가압류로 잡혀 있고, 이후 KB국민카드·애큐온저축은행·오케이저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 산정돼 있습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현장 점유자가 별도로 확인될 경우 전입일·보증금·확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능 여부 미상으로 보고 점유관계 확인을 입찰 전 필수 절차로 두는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 평균의 72.2%, 다만 추세는 하락
칠곡관음타운 동일 면적 84.96㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 171,666,666원이지만, 가격 판단에는 보다 최근인 최근 12개월 8건 평균 169,562,500원과 최신 거래 166,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 17 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 10 | 177,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 15 | 172,500,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 84.96㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 10 | 182,500,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 18 | 185,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 18 | 185,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.96㎡ | 8건 | 169,562,500원 |
현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다. 최신 거래 166,000,000원과 비교해도 상당한 가격 차이가 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 감정가가 아니라 실제 최근 거래 대비 할인 폭이 가격 메리트의 근거입니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.6% 낮아진 만큼, 시장가격이 계속 내려가는 상황까지 감안해 응찰 상한을 보수적으로 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,360,637원 | 9,360,637원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,937,294원 | 9,937,294원 |
| 4. 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 23,814,914원 | 23,814,914원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 32,129,885원 | 32,129,885원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,742,270원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구 합계 75,242,730원이 전액 배당되고, 소유자에게 44,742,270원이 남으며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구과학대학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·공원·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 칠곡IC와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상 19층 건물 중 1층 106호이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로2류와 접하고, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 30,597㎡, 공시지가 1,405,000원/㎡, 지목은 대, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지. 칠곡관음타운 772세대, 1995.09.29. 준공. 동일 면적 거래는 최근에도 이어지고 있으나 거래가격은 150,000,000원부터 185,000,000원까지 차이가 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 122,500,000원 | 75,242,730원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 85,750,000원 | 75,242,730원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 16,698,181원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권 미배당액이 16,698,181원 발생하지만, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 다만 이 계산 역시 실제 선행 근저당 배당관계를 최종 확인한 뒤 해석해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 원본 확인. 2018년 하나은행 근저당과 2025년 한국주택금융공사 이전의 순위·채권잔액·말소 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자와 보증금을 별도 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 171,666,666원보다 최근 12개월 평균 169,562,500원과 최신 거래 166,000,000원을 우선 기준으로 잡으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -3.6%이므로 현재 72.2% 할인 폭을 모두 안전마진으로 보지 말고 추가 하락 가능성을 반영하세요.
- 1층 비교. 대상은 1층입니다. 실거래 중 2025.12. 1층 169,000,000원, 2025.09. 1층 150,000,000원, 2025.08. 1층 151,000,000원 거래도 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리는 확인 후
현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 169,562,500원의 72.2%입니다. 최신 거래 166,000,000원과 비교해도 가격 차이가 커, 1회 유찰 뒤에는 분명한 가격 완충폭이 생겼습니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”이라는 숫자만 보는 데 있지 않습니다. 등기상 2018년 하나은행 근저당이 2025년 한국주택금융공사로 이전됐고, 바로 그 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 반면 현재 배당 시뮬레이션은 후순위 가압류 중심으로 구성돼 있으므로 말소기준권리와 실제 배당순위를 원본으로 한 번 더 검증하는 절차가 필요합니다.
가격은 매력적, 권리는 재확인. 최근 시장이 -3.6% 하락 흐름인 점까지 감안해 권리 원본을 정리한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
