대구지방법원 2025타경9761. 대구 북구 사수동 ‘이편한세상대구금호’ 103동 2층 202호 아파트입니다. 감정가는 272,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 190,400,000원입니다. 동일 단지 84.91~84.92㎡ 최근 실거래 12건 평균은 277,166,666원, 최신 거래는 2026년 8월 276,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 거래권보다 명확히 낮습니다.
권리 기준일은 2025년 9월 10일 롯데카드 가압류로 계산돼 있고, 이후 경북 신용보증재단 가압류·임의경매개시결정·소상공인시장진흥공단 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 매수인 인수액은 현재·2회 유찰·3회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 다만 2022년 중앙로신용협동조합 근저당권 2건과 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기가 함께 나타나므로, 실제 말소·이전 관계는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9761 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 784 이편한세상대구금호 103동 2층 202호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 중 2층 |
| 단지 | 이편한세상대구금호 · 602세대 · 2017.06.07 준공 |
| 소유자 | 우상욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 190,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 266,830,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 등재는 없습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계와 임차권 발생 여부는 현황조사서·매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권보다 낮다
이편한세상대구금호 동일 면적 84.91~84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 277,166,666원이고, 최신 거래는 2026년 8월 8층 276,000,000원입니다. 현재 최저가 190,400,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 276,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 23 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 19 | 286,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 1 | 269,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 266,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 16 | 279,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | 84.91~84.92㎡ | 12건 | 277,166,666원 |
실거래 범위는 266,000,000원~286,000,000원입니다. 감정가 272,000,000원은 이 거래 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현재 최저가 190,400,000원은 최근 실거래 최저 266,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 190,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,465,600원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,169,268원 | 13,169,268원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 57,916,646원 | 57,916,646원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 26,923,932원 | 26,923,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,924,554원 |
현재 회차 계산에서는 배당 대상 채권 98,009,846원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 88,924,554원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 190,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 133,279,999원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,295,999원 | 6,793,175원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구삼영초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 20m, 서측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 1,415,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 602세대 단지이며 84.91~84.92㎡ 실거래가 2026년 2월부터 8월까지 지속적으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 190,400,000원은 최근 12개월 평균 277,166,666원의 68.7%입니다. 최근 실거래권과의 차이를 유지할 수 있는 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 이전관계. 2022년 중앙로신용협동조합 근저당 2건과 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기를 원문에서 대조하세요.
- 배당순위 확인. 청구금액 266,830,218원과 배당 계산상 신청채권자 배당 0원 표시의 관계를 확인하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋고, 원문 대조가 승부처
현재 최저가 190,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 277,166,666원의 68.7%이고, 최신 거래 276,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액 또한 현재 계산상 0원이어서 가격 메리트는 분명합니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상이고, 2022년 근저당권과 2026년 이전등기, 신청채권 배당 계산 사이에 확인할 지점이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 합격권, 권리는 원문 대조 후 확정이 적절한 결론입니다.
