💰 1,596,522,000원 🏷️ 감정가 80% 👥 실제 임차인 20명 + 미상 1건 🔁 승계중복 70,000,000원 ❓ 보증금 미상 6건
서울중앙지방법원 2024타경3597. 서울 관악구 신림동 10-108 소재 ‘나무’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,995,653,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,596,522,000원입니다. 그러나 등기와 임차관계를 겹쳐 보면 일반적인 “유찰 후 할인 매수” 구조로 접근하기 어렵습니다. 말소기준은 2024.01.18 접수된 김도헌 외 가압류이고, 이에 앞서 전입한 사람이 다수 확인됩니다. 특히 김다은은 2019.12.23 전입하고 2019.12.06 확정일자를 갖춘 뒤 2024.01.09 주택임차권까지 등기해 말소기준보다 앞선 권리관계를 형성합니다.
더 큰 문제는 한 명의 임차인이 아닙니다. 확인되는 임차보증금이 여러 호실에 걸쳐 누적되고, 일부 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당안에 표시된 61,843,220원만 보고 매수인 인수액을 확정하면 안 됩니다. 보증기관의 70,000,000원 승계 신고는 조은주 보증금과 중복이므로 합산에서 제외해야 하고, 반대로 배당안 뒤에 남아 있는 조승현 30,000,000원, 한국토 120,000,000원 및 보증금 미상 점유관계까지 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경3597 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 10-108 · 서울특별시 관악구 남부순환로192길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지1층 주택 및 주차장 · 지상1층~4층 주택 · 옥탑1층 현황 주택 및 계단실 등 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상4층 및 옥탑 |
| 토지 | 136㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,454,000원/㎡ |
| 소유자 | 이무훈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,995,653,000원 / 1,596,522,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 412,103,357원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2018.09.20 수협은행 근저당권은 최초 채권최고액 765,000,000원으로 설정됐다가 720,000,000원, 이후 432,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 최초 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이 사건의 계산상 말소기준권리는 2024.01.18 갑구 4번 가압류 540,000,000원입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 2024.04.18 가압류, 2024.05.27 강제경매개시결정, 2024.06.18 국민건강보험공단 압류, 2024.07.03 수협은행 임의경매개시결정 자체보다 그보다 먼저 발생한 임차인의 대항력과 미배당 보증금을 우선 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인과 승계 신고를 분리
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 70,000,000원은 조은주의 보증금에 대한 중복 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 이를 제외하면 이름이 확인되는 실제 임차인은 20명이고, 성명이 확인되지 않는 임차권 기록이 1건 더 있습니다. 그중 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유관계는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최광숙 | 2019-08-27 | 미상 | 미상 | 2024-08-07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 이나경 | 2020-12-24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 박수빈 | 2021-06-14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 한석종 | 2021-07-01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 노영준 | 2020-09-04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김다은 | 2019-12-23 | 2019-12-06 | 100,000,000원 | 2024-01-09 | 대항력 有 우선변제 |
| 조은주 | 2019-11-18 | 2019-10-14 | 70,000,000원 | 2024-02-08 | 대항력 有 우선변제 |
| 박상일 | 2022-01-17 | 2021-12-22 | 160,000,000원 | 2024-02-20 | 대항력 有 우선변제 |
| 김민규 | 2022-01-18 | 2022-01-18 | 90,000,000원 | 2024-03-06 | 대항력 有 우선변제 |
| 이병권 | 2022-06-21 | 2022-06-21 | 30,000,000원 | 2024-07-01 | 대항력 有 우선변제 |
| 박현희 | 2020-04-18 | 2020-03-16 | 110,000,000원 | 2024-08-08 | 대항력 有 우선변제 |
| 김동욱 | 2020-06-05 | 2020-06-05 | 150,000,000원 | 2024-08-13 | 대항력 有 우선변제 |
| 한국토지주택공사 | 2020-09-04 | 2020-08-13 | 70,000,000원 | 2024-08-19 | 조은주 승계중복 별도합산 금지 |
| 유동재 | 2023-02-24 | 2023-01-26 | 120,000,000원 | 2024-10-28 | 대항력 有 우선변제 |
| 김수진 | 2022-12-13 | 2022-11-09 | 150,000,000원 | 2024-11-01 | 대항력 有 우선변제 |
| 김도아 | 2020-12-03 | 2020-10-28 | 130,000,000원 | 2024-07-26 | 대항력 有 우선변제 |
| 성현동 | 2021-01-11 | 2020-12-21 | 160,000,000원 | 2024-12-27 | 대항력 有 우선변제 |
| 안진현 | 2020-01-29 | 2020-02-05 | 140,000,000원 | 2025-02-25 | 대항력 有 우선변제 |
| 오승록 | 2021-08-25 | 2021-07-29 | 160,000,000원 | 2024-08-07 | 대항력 有 우선변제 |
| 조승현 | 2023-06-20 | 2023-05-25 | 30,000,000원 | 2025-12-26 | 대항력 有 우선변제 |
| 한국토 | 2021-06-14 | 2021-05-25 | 120,000,000원 | 2024-08-05 | 대항력 有 우선변제 |
| 성명 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 있음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 1,596,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,365,220원 |
| 1. 김다은 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 조은주 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 박상일 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 1. 김민규 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 이병권 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 1. 박현희 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 1. 김동욱 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원* |
| 1. 유동재 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1. 김수진 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 김도아 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 1. 성현동 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 1. 안진현 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 오승록 보증금 | 160,000,000원 | 98,156,780원 |
| 2. 가압류 · 김도헌 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 변영민 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 한국토지주택공사 70,000,000원은 조은주 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고로 표시되어 있으므로 권리분석상 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 위 표는 제시된 매각대금 배분 숫자를 보여주기 위한 것이며, 이 중복을 제거하고 다른 확인된 임차보증금을 함께 반영해 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 및 신림선 신림역 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 지1층은 주택 및 주차장, 지상1층부터 지상4층은 주택으로 이용 중으로 탐문됐습니다.
- 공부와 현황. 지상1층은 건축물대장상 사무소이나 현황 주택, 옥탑1층은 다락·계단실 등으로 등재됐으나 현황 주택 및 계단실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 136㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·정방형·세로각지(가), 공시지가 4,454,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유 6건 확인. 최광숙·이나경·박수빈·한석종·노영준 및 성명 미상 기록은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 70,000,000원은 조은주 보증금의 대위·승계 신고이므로 두 금액을 합산해 실제 임차보증금으로 계산하지 않아야 합니다.
- 배당안 뒤 임차인 확인. 조승현 30,000,000원, 한국토 120,000,000원 등 확인되는 보증금까지 포함해 배당순위와 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 김다은 관계 확인. 김다은에 대해서는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·입금내역·점유관계 등 원본 확인이 필요합니다.
- 위반건축물·제시외 건물. 위반건축물 등재, 건축물대장과 현황 상이, 제시외 건물 포함 및 일괄매각 비고를 원본 서류와 감정서에서 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 낙찰가 하락이 대항력 임차보증금 인수 위험을 없애지 않습니다. 응찰 상한은 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 인수액’으로 계산해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인”보다 인수보증금이 먼저다
현재 최저가는 감정가의 80%인 1,596,522,000원입니다. 숫자만 보면 한 번 유찰된 만큼 가격이 낮아진 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2024.01.18 말소기준보다 앞선 전입관계가 여러 건이고, 확인된 비중복 보증금만 1,720,000,000원입니다. 현재 매각대금에서 집행비용을 제외하면 이 보증금을 전부 배당할 수 없어, 확인된 금액만으로도 매수인 부담은 최소 141,843,220원, 실질취득은 최소 1,738,365,220원으로 계산됩니다.
더구나 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유관계가 6건 있고, 건물 역시 위반건축물 등재와 공부·현황 불일치가 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “선순위 임차보증금과 건물현황을 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 현재 단계의 핵심 결론입니다.
