대구지방법원 2026타경1046. 대구 북구 구암동 ‘그린빌3’ 306동 6층 606호, 전용 49.71㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 이채원이며, 등기상 현재 핵심 권리는 2015.12.24 설정된 대구대서신용협동조합 근저당권 152,100,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2026.02.04 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 현재 경매로 말소되는 권리 구조상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 이미 한 차례 유찰되면서 감정가 134,000,000원에서 93,800,000원으로 낮아졌습니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 121,091,666원, 최신 거래는 132,000,000원입니다. 제공된 비교지표에서도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.5%로 나타납니다. 따라서 최소매각가격 자체에는 최근 실거래 대비 가격 여유가 존재합니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁입찰로 최저가보다 높아질 수 있으므로, 응찰가 결정 시에는 실거래 범위와 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 786 그린빌3 306동 6층 606호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.71㎡ · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 이채원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 127,482,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2015년 근저당
과거 국민은행·대구칠곡신용협동조합 근저당과 2010년·2011년 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.12.24 대구대서신용협동조합 근저당권이며, 2026.02.04 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래대 아래
‘그린빌3차’는 1,389세대이며, 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 전용 49.71㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 표본은 12건으로, 평균 121,091,666원, 최저 110,000,000원, 최고 142,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 132,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.71㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2026.08 | 49.71㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 49.71㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 1 | 111,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 1 | 111,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 6 | 114,100,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 6 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 49.71㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 49.71㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.71㎡ | 12건 | 121,091,666원 |
현재 최저매각가 93,800,000원은 최근 거래 표본의 최저가 110,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 77.5%입니다. 최신 거래 132,000,000원과 비교해도 최저가 자체는 낮은 구간입니다. 따라서 이번 회차의 가격 메리트 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래를 기준으로 해도 긍정적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 152,100,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 60,388,400원이지만, 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 60,388,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 88,021,881원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 107,365,317원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 구암동 강북초등학교 서측 인근으로, 택지개발로 조성된 대단위 아파트단지와 학교·주택·관련 상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 서측 왕복 6차선, 북측·동측 왕복 4차선 도로와 접하며 남측은 폭 약 10m 보행자전용도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골경사지붕 15층 건물 중 6층 606호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,703,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 그린빌3차는 1,389세대이고, 동일 전용 49.71㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 최근 실거래 범위는 110,000,000원에서 142,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 실제 낙찰가격이 올라가면 가격 메리트는 줄어듭니다. 최근 12개월 평균 121,091,666원과 최신 거래 132,000,000원을 기준점으로 보세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·명도 가능성을 입찰 전 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2015.12.24 대구대서신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 현 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 가격 가정에서 근저당권 미배당 60,388,400원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 실제 배당변동 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1회 유찰 후 경쟁력
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 얼마에 낙찰받느냐입니다. 현재 확인된 임차인 인수는 없고, 말소기준인 2015.12.24 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
가격 측면에서는 1회 유찰된 최저가 93,800,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 121,091,666원의 77.5%이고, 최신 거래 132,000,000원 및 최근 실거래 최저 110,000,000원보다 낮습니다. 따라서 최저가 기준 가격 경쟁력은 분명합니다. 다만 실제 점유관계가 미상인 만큼 현장 확인을 마치고, 경쟁입찰로 낙찰가가 올라갈 경우에도 최근 실거래 범위 안에서 충분한 여유가 남는지를 마지막 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
