서울중앙지방법원 2025타경205. 관악구 신림동 1666-35·1666-61 더로프트에 관한 연립/다세대 경매입니다. 소유자는 정경모, 소유권보존은 2023.03.13입니다. 불과 16일 뒤인 2023.03.29 고창군수산업협동조합이 채권최고액 2,313,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.

그 뒤 이동농업협동조합 2,000,000,000원 가압류, 서울보증보험주식회사 50,000,000원 가압류, 여수시·국·국민건강보험공단 압류, 다수 주택임차권등기가 이어졌습니다. 등기 순위만 보면 이들은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자 중 전입일이 확인되지 않는 사례가 남아 있어 권리소멸과 점유·대항력 확인을 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2023.03.29

말소기준은 을구 1번 고창군수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.05.30 주식회사이가에셋대부로 확정채권양도에 따라 이전됐고, 이후 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 설정도 존재합니다. 본건 임의경매개시결정은 2025.02.07 고창군수산업협동조합 채권자로 등기됐습니다.

② 임차·점유 현황 — 대부분 후순위, 2건은 판정 미완료

등기된 주택임차권자들은 전입일이 모두 2023.03.29 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 나타난 다른 점유자도 대부분 같은 구조입니다. 다만 전입일이 확인되지 않은 노수민과 점포 점유는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

대항력 ‘미상’은 전입신고일 등 판단에 필요한 사실이 확인되지 않은 경우입니다. 배당요구가 확인된 임차권등기자도 우선변제 여부 자체는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 2,607,330,000원으로 감정가 3,259,162,720원의 80% 회차입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 지표가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 20% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,607,330,000원 가정)

채권 총액 4,363,600,000원 중 2,578,856,700원이 배당되고, 미배당은 1,784,743,300원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 배당모델상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차 시나리오

⑥ 토지·현황 체크

• 용도지역. 제3종일반주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역입니다.
• 토지. 지목 대, 면적 111.7㎡, 평지·가로장방형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
• 공시지가. 4,930,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 현황 차이. 건축물대장과 현황이 상이한 부분이 있어 감정서 및 현황을 직접 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 노수민 101호 확인. 보증금 45,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 판정이 완료되지 않았습니다.
• 점포 점유 확인. 전입일·보증금이 모두 미상인 점유관계가 남아 있습니다.
• 임차권등기 11건. 말소기준 뒤 권리라 소멸하는 구조지만, 실제 점유·명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 당해세 여부. 압류 3건 중 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 건축물 현황. 건축물대장과 실제 현황의 차이를 감정서와 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 별도의 실거래·임대수익 검증이 필요합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유 위험 해소”는 다른 문제

이 사건의 중심은 명확합니다. 2023.03.29 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 가압류·압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모델도 매수인 인수를 0원으로 보고 있습니다.

하지만 이 물건에는 다수 점유자가 있고, 특히 전입일을 확인할 수 없는 노수민과 점포 점유가 남아 있습니다. 여기에 건축물대장과 현황의 차이, 당해세 가능성까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 80% 최저가가 충분히 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기권리는 대체로 정리되지만, 점유·현황 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없는 물건입니다.