울산지방법원 2025타경12457. 울산 울주군 온양읍 대안리 ‘럭키남창아파트’ 에이동 7층 712호, 전용 52.56㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 류영석은 2021.10.28 소유권이전을 마쳤고, 등기 거래가액은 65,000,000원입니다. 말소기준은 2022.10.13 설정된 새울산새마을금고 근저당권 32,400,000원입니다. 이후 주식회사굿리치의 근저당권·전세권, 우리은행 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 94,166,666원이고, 최신 2026.07 거래는 88,000,000원입니다. 현재 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%이므로, 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12457 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 575 럭키남창아파트 에이동 7층 712호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.56㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 류영석 (2021.10.28 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 굿리치 / 27,918,492원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
임차인 신고 내역은 없으며 감정평가 자료상 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인되지 않은 점유자가 있다면 보증금·전입·확정일자 자료 없이 대항력을 단정할 수 없고, 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 등기상 주식회사굿리치의 전세권 5,000,000원은 말소기준인 새울산새마을금고 근저당권보다 후순위이며 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균 이상
‘남창럭키’ 동일 면적 52.56㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균 94,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 88,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.56㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2026.06 | 52.56㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2026.05 | 52.56㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 52.56㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 52.56㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 52.56㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 52.56㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 52.56㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 52.56㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2026.03 | 52.56㎡ | 1 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 52.56㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 52.56㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 평균 | 52.56㎡ | 12건 | 94,166,666원 |
실거래 범위는 81,000,000원~110,000,000원입니다. 현재 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균 94,166,666원의 101.9%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 88,000,000원 역시 현재 최저가보다 낮아, 신건 단계에서는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,128,000원 |
| 2. 근저당 · 새울산새마을금고 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사굿리치 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사굿리치 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 21,613,805원 | 18,972,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 96,513,805원 중 예상 배당 93,872,000원, 미배당 2,641,805원이 발생하는 계산입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 토리공원 북서측 인근이며, 단독주택·공동주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 7층으로, 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 온천원보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 사항이 있고, 공시지가는 898,000원/㎡입니다.
- 거래성. 남창럭키는 396세대, 준공일 1991.12.07이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 역산. 현재 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07 동일 면적 거래가는 88,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 있다면 전입·보증금·확정일자 확인 전 대항력 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 동 표시 대조. 공부상 에이동과 현장 외벽 표식 101동의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.13 새울산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·전세권·가압류·압류는 자료상 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 실질취득 96,000,000원은 최근 12개월 평균 94,166,666원의 101.9%이고, 최신 거래 88,000,000원보다도 높습니다. 여기에 임대관계 미상과 에이동·101동 표기 차이까지 현장 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 검토. 이 물건은 싸다는 전제보다 실제 점유와 물건표시를 확인하고 시세에 맞는 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
