수원지방법원 2024타경86934. 오산시 궐동 은여울스위트 3층 303호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층으로, 감정평가상 방2·거실 겸 주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 신효빈으로, 2021.04.06. 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 최저가만 보면 감정가 203,000,000원에서 99,470,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.03.21. 등기된 김지영의 주택임차권이 데이터상 말소기준인 2024.09.03. 강제경매개시결정보다 앞서기 때문입니다. 보증금도 175,000,000원으로 현재 최저가를 크게 넘습니다.
따라서 확약이 없다면 이 물건은 “낙찰가가 내려갈수록 싸지는” 일반 경매가 아닙니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘어나 실질취득액이 보증금 약 175,000,000원 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 위험을 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약서가 해소한 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경86934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 오산로360번길 17, 3층303호 (궐동,은여울스위트) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 3층 303호 · 방2·거실 겸 주방·욕실·발코니·현관 |
| 소유자 | 신효빈 (2021.04.06. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,297,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약이 결론을 바꾼다
2020.11.23. 설정된 경기도건축사신용협동조합 근저당권 2건 (채권최고액 642,000,000원·1,248,000,000원)은 2021.03.12. 이미 말소됐고, 2022.07.06. 대한민국 압류 역시 같은 달 2022.07.26. 해제로 말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 김지영 임차권과 2026.06.01. 확약서입니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김지영 | 175,000,000원 | 有 → 확약 포기 | 행사 | 해당 없음 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 0원 | 김지영 권리 승계 | 행사 | 중복신고 |
실제 임차인은 김지영 1명입니다. ‘시보증’은 별도 보증금을 가진 두 번째 임차인이 아니라, 김지영 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 김지영의 임대차계약일은 2021.01.24., 확정일자는 2021.02.05., 주민등록·점유개시일은 2021.03.12.로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 295,000,000원을 그대로 ‘시세’로 보면 안 된다
은여울스위트에서 확인되는 거래는 2건이고 모두 전용 56.68㎡, 5층, 거래가 295,000,000원입니다. 그러나 대상 면적 기준값은 34.23㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 거래 시점도 2021.06.~2021.07.입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 56.68㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.06 | 56.68㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 평균 | 56.68㎡ | 2건 | 295,000,000원 |
숫자만 계산하면 최저가 99,470,000원은 거래 참고값 295,000,000원의 33.7%입니다. 하지만 면적이 다르고 시점도 오래된 거래입니다. 따라서 이 33.7%만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단하거나 등급을 올리는 것은 적절하지 않습니다. 오히려 현 회차의 입찰가는 대상 면적과 유사한 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,297,945원 | 97,279,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 187,297,945원 중 97,279,540원이 배당되고, 미배당은 90,018,405원입니다. 확약 반영 시 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 49%) | 99,470,000원 | 90,018,405원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 39%) | 79,576,000원 | 109,554,313원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 31%) | 63,660,800원 | 125,183,039원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산경찰서 궐동지구대 동측 인근. 다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 외벽 석재붙임 마감, PVC샷시 창호. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터 내외 포장도로, 남측 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 449.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지. 공시지가 1,081,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·정비구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인 실거래 표본이 2건에 그치며 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 현재 물건은 5회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각기일 현재 그대로 유효한지 매각물건명세서 원본과 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김지영 1명이고 보증기관 신고는 김지영 보증금의 대위·승계입니다.
- 확약 미적용 시 시나리오. 보증금 175,000,000원이 현재 최저가 99,470,000원보다 크므로 대항력이 살아 있다면 실질취득액이 약 175,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 시세 원본 재확인. 확인 거래는 56.68㎡·2021년 2건으로 대상 34.23㎡와 면적이 다릅니다. 유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 다세대 환금성, 내부 상태, 명도 가능성, 관리 상태를 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용과 신청채권자 청구 기준이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “99,470,000원”보다 “확약서”가 먼저다
이 사건의 핵심은 5회 유찰도, 감정가 대비 49%라는 할인율도 아닙니다. 175,000,000원 선순위 임차보증금의 대항력이 실제로 포기됐는지가 1순위입니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 약 175,000,000원에 고정될 수 있습니다. 반대로 2026.06.01. 확약이 그대로 적용되면 매수인 인수는 0원*이고 실질취득액은 현재 최저가 99,470,000원입니다.
다만 그 다음 단계가 곧바로 “싸다”는 결론은 아닙니다. 확인되는 거래는 2021년 56.68㎡ 2건뿐이고 대상 면적 34.23㎡와 일치하지 않습니다. 12세대 다세대에 이미 5회 유찰까지 겹친 만큼, 권리는 확약 원본으로 확정하고 가격은 유사 면적의 최신 실거래로 다시 검증하는 것이 이 물건의 정석적인 접근입니다.
