3,474,000원
수원지방법원 2024타경90124. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 감정평가상 이 물건은 킴앤코시티하임1 9층 건물의 7층 702호이며 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 황윤진으로, 2020년 12월 19일 매매를 원인으로 2021년 3월 9일 소유권을 취득했고 거래가액은 105,000,000원입니다. 감정가는 123,000,000원이지만 10회 유찰돼 최저매각가는 불과 3,474,000원까지 떨어졌습니다.
하지만 이 물건은 통상적인 “10회 유찰 초저가 경매”로 읽으면 안 됩니다. 신청채권자 고미정은 동시에 이 호실의 임차권자로 확인되고, 2021년 8월 4일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2024년 9월 23일 강제경매개시결정보다 훨씬 빠른 시점입니다. 등기된 임차보증금은 경정 후 132,300,000원이며, 명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경90124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 광교중앙로 316, 7층702호 (상현동,킴앤코시티하임1) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제7층 제702호 · 사용승인 2012.04.16 |
| 소유자 | 황윤진 · 2021.03.09 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 3,474,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고미정 / 132,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 임차권 승계
과거 동수원신용협동조합의 근저당권 65,000,000원과 추가설정 근저당권 65,000,000원은 2018년 11월 26일 모두 말소됐습니다. 용인시수지구의 압류 역시 각각 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.09.23 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 고미정의 최초 임대차계약일은 2021.06.26, 주민등록 및 점유개시일은 2021.08.04이고, 최초 확정일자는 2021.07.02입니다. 이후 2022.07.09 계약에서 6,300,000원이 증액됐고, 증액분 확정일자는 2022.07.29입니다. 주택임차권등기는 2023.08.08 접수됐으며, 2025.07.25 경정을 통해 임차보증금이 132,300,000원으로 정리됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 고미정
현황조사·매각물건명세서의 고미정과 등기부상 주택임차권은 동일 임차관계로 연결됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고미정 | 2021.08.04 | 2021.07.02 2022.07.29(증액분) | 132,300,000원 | 2025.07.25 | 대항력 있음 | 확정일자 있음 | 미배당 잔액 인수 |
③ 347만원의 착시 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 줄지 않는다
현재 최저매각가는 3,474,000원입니다. 그런데 배당 추정에서는 집행비용 462,532원을 제하고 고미정에게 3,011,468원이 배당되며, 청구액 132,300,000원 중 129,288,532원이 미배당으로 남습니다.
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 함께 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 잔액이 커집니다. 따라서 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 하며, 전체 부담은 대략 보증금 132,300,000원 부근에 고정됩니다.
④ 회차별 구조 — 유찰될수록 미배당만 커진다
| 회차 | 최저가 | 고미정 예상배당 | 미배당 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 3,474,000원 | 3,011,468원 | 129,288,532원 | 약 132,300,000원 수준 |
| 11회 유찰 시 | 2,431,800원 | 1,988,028원 | 130,311,972원 | 약 132,300,000원 수준 |
| 12회 유찰 시 | 1,702,260원 | 1,271,619원 | 131,028,381원 | 약 132,300,000원 수준 |
현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 최저가는 2,431,800원, 다시 유찰되면 1,702,260원까지 떨어집니다. 하지만 미배당은 각각 130,311,972원, 131,028,381원으로 증가합니다. 즉 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반 경매 공식이 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 462,532원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 고미정 | 132,300,000원 | 3,011,468원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | 132,300,000원 | 129,288,532원 |
집행비용은 매각가의 약 13.3% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 권리판단은 매각물건명세서의 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구를 우선해 보수적으로 반영했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표시는 대지이며, 감정평가상 7층 702호는 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 신분당선 상현역 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·오피스텔·학교·공원이 산재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2012.04.16입니다. 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 982.3㎡, 지목 대, 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,888,000원/㎡입니다. 북서측 약 30~35m 도로, 남동측 약 15~20m 도로에 접합니다.
- 환금성 신호. 이미 10회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요가 강하지 않았음을 보여줍니다. 단순 유찰횟수보다 임차보증금 승계 구조를 먼저 해소해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 재확인. 을구 4번 임차권의 대항력과 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구가 최종 매각조건에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 보증금 132,300,000원 확인. 2025.07.25 경정된 임차보증금과 실제 임대차계약서·증액계약·보증금 지급내역을 대조해야 합니다.
- 고미정의 지위 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 실제 임대차·점유관계 및 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 3,474,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 약 132,300,000원 수준을 자금계획의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 11회·12회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 미배당은 각각 130,311,972원·131,028,381원으로 늘어납니다.
- 점유·명도 확인. 오피스텔 이용 상태와 임차권등기 이후 실제 점유 여부를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 예상배당에는 당해세 등 변동요소가 반영되지 않을 수 있으므로 체납세금과 관리비를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “347만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 3,474,000원입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 132,300,000원입니다. 고미정의 전입·점유는 2021.08.04로 말소기준인 2024.09.23보다 앞서 있고, 임차권등기도 2023.08.08 마쳐졌습니다. 무엇보다 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 직접 명시합니다.
현재 회차에서 예상 미배당은 129,288,532원이고, 추가 유찰 시 그 금액은 더 증가합니다. 그래서 낙찰가가 내려가도 총 부담은 대략 보증금 수준에 머뭅니다. 실질취득 기준 약 132,300,000원은 감정가 123,000,000원보다도 높습니다. 10회 유찰과 347만원이라는 숫자는 할인 신호가 아니라 권리구조를 놓치게 만드는 착시에 가깝습니다. 이 물건은 권리확인 전 응찰 보류가 합리적인 D등급 인수형 사건입니다.
