수원지방법원 2024타경91547. 용인 수지구 동천동 ‘동천필(feel)’ 3층 310호로, 감정평가상 원룸형도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 93,100,000원이며 이미 9회 유찰됐습니다. 권리분석의 핵심은 단순히 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 데 있지 않습니다. 임차인 김종인의 주민등록·점유개시일인 2022.06.14가 말소기준 압류 2023.04.24보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
통상이라면 이 구조는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차 배당모형에서도 임차인에게 91,024,200원이 우선배당되고 160,000,000원 보증금 중 68,975,800원이 남는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이 확약은 김종인 임차관계에만 적용되며, 이 사건에는 다른 실제 임차인이 확인되지 않아 확약 밖 별도 임차인 인수위험도 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신수로783번길 12, 3층310호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 원룸형도시형생활주택 · 전용 16.9809㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 최창업 (2022.07.05. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,394,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 단지 | 동천필(feel) · 53세대 · 2013.04.05. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 대학로새마을금고 근저당과 가등기·가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.24. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2022.06.14에 김종인이 주민등록과 점유를 시작했으므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자도 2022.05.10, 배당요구도 이뤄져 우선변제권도 행사하는 임차인입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 김종인 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.06.14 | 우선변제 有 확정 2022.05.10 · 배당요구 | 채권양수 실질 인수 0 신청채권자의 잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
동천필(feel) 전용 16.98㎡대 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 130,071,428원이지만, 2022.06 거래 160,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 116,250,000원이고 최신 거래는 2025.04 115,500,000원입니다. 최근 가격이 이전 구간보다 -14.3% 낮아진 하락 추세이므로 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 16.98㎡ | 2 | 115,500,000원 |
| 2025.04 | 16.98㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2024.02 | 16.98㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2022.12 | 16.98㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 16.98㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 16.98㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 16.98㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 16.98㎡ | 2건 | 116,250,000원 |
확약을 반영한 실질취득 93,100,000원은 최근 12개월 평균 116,250,000원의 80.1%입니다. 최신 실거래 115,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 “대항력 보증금 때문에 실질취득이 시세 이상으로 고정되는 물건”은 아닙니다. 확약이 실제로 유효하게 반영되는 한 가격 자체에는 최근 실거래 대비 할인 구간이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 김종인 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,394,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체에서는 김종인 보증금 160,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 68,975,800원이 미배당으로 남습니다. 다만 신청채권자의 잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의로 김종인 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정표입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결과를 완전히 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰(감정가 70%) | 93,100,000원 | 68,975,800원 | 0원 |
| 10회 유찰 시(감정가 56%) | 74,480,000원 | 87,260,640원 | 0원 |
| 11회 유찰 시(감정가 45%) | 59,584,000원 | 101,888,512원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 실제로 제공된 회차별 배당모형도 매각가 하락과 동시에 인수 가능액이 68,975,800원, 87,260,640원, 101,888,512원으로 커집니다. 반대로 이번 확약을 반영하면 김종인 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다. 이 사건은 바로 이 문서의 효력이 가격 판단을 뒤집는 사례입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신분당선 동천역 북서측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 남동측 근거리에 신분당선 동천역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 원룸형도시형생활주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도시지역, 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술) 등에 포함되고 소로2류에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형, 주상용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동천필(feel)은 53세대이고 동일 면적 실거래는 7건입니다. 최근 가격 추세 -14.3%와 9회 유찰 이력은 재매각 가능성을 판단할 때 핵심 점검 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심은 2026.6.9. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 문서를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 김종인 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있고 말소 동의도 제출돼 있으나, 실제 말소 집행과 인도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 130,071,428원보다 최근 12개월 평균 116,250,000원과 최신 거래 115,500,000원을 우선해 응찰가를 판단하는 것이 적절합니다.
- 하락장 반영. 최근 거래가격 추세가 -14.3%이므로 과거 128,000,000원~160,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 9회 유찰, 단지 경매 통계 평균도 9.0회입니다. 현장 상태·수요층·명도·관리비·대출 가능성 등 반복 유찰 원인을 입찰 전 현장에서 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 현재 추정배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 장의 확약
표면만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 낙찰가 93,100,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 경매입니다. 실제 배당모형 역시 68,975,800원의 미배당 보증금이 남는다고 계산합니다. 그런데 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있습니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 93,100,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 116,250,000원의 80.1%여서 할인 구간입니다. 하지만 9회 유찰, 해당 단지 경매 통계의 매각률 0.0%, 최근 거래 추세 -14.3%라는 신호를 무시할 수 없습니다. 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 환금성과 하락 추세 때문에 가격 할인만으로 높은 등급을 줄 수 없는 물건”입니다.
