서울중앙지방법원 2025타경103105. 관악구 봉천동 1654-9 제4층 제501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 구자길이며 2014.08.26 매매로 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2020.07.09 신한은행 가압류 55,589,197원이고, 이후 신한은행 근저당과 우리은행·롯데캐피탈 가압류, 관악구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 채권 자체보다 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 임대차계약일은 2020.01.21, 확정일자는 2020.01.22, 점유개시는 2020.02.23, 전입은 2020.02.24로 모두 2020.07.09 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기상으로는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 이 신고는 보증기관 관련 중복신고로 분류되어 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1654-9 4층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 중 제4층 |
| 소유자 | 구자길 (2014.08.26 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 101,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 146,623,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권이 핵심
2014년과 2018년에 설정됐던 신한은행·우리은행·유한메디카 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2020.07.09 신한은행 가압류입니다. 그보다 앞선 임대차의 전입·점유·확정일자가 존재하므로 일반 원칙만 적용하면 임차보증금 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 관련 신고 1건
| 명의 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 관련 중복신고 | 120,000,000원 | 2020.02.24 / 2020.01.22 | 등기상 有 → 확약 포기 | 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사 명의의 임차권등기 보증금은 120,000,000원이고 배당요구가 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 다만 보증기관 관련 신고로 분류되므로 이 금액을 별도의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 101,600,000원에 받아도 ‘시세 할인’은 별개
현재 최저가는 101,600,000원으로 감정가 127,000,000원의 80% 회차입니다. 2회 유찰 시 81,280,000원, 3회 유찰 시 65,024,000원으로 내려갑니다.
중요한 점은 이 사건이 일반적인 대항력 인수형과 다르다는 것입니다. 확약이 없다면 현 회차에서 보증금 미배당 20,622,400원이 매수인에게 인수되어 낙찰가와 합산되는 구조입니다. 그러나 확약을 반영하면 그 인수는 실질 0원이므로 현재 회차 실질취득은 101,600,000원입니다. 같은 원리로 추가 유찰 시에도 확약이 적용되는 한 실질취득은 각 회차 매각가와 동일하게 움직입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 101,600,000원 | 20,622,400원 | 0원* | 101,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 81,280,000원 | 40,583,040원 | 0원* | 81,280,000원 |
| 3회 유찰 시 | 65,024,000원 | 56,546,432원 | 0원* | 65,024,000원 |
* 2025.07.28 확약이 해당 보증금 청구에 적용된다는 전제의 실질 인수액입니다. 룰상 인수액은 배당모형 수치를 병기했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,222,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 99,377,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 55,589,197원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 204,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 69,673,970원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 19,281,467원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 146,623,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 집행비용 2,222,400원과 임차보증금 우선변제 99,377,600원으로 매각대금 101,600,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금의 룰상 부족분은 20,622,400원이지만, 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 사건상 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 업무시설(오피스텔) 건부지로 평가됐습니다.
- 입지. 관악구 봉천동 인헌중학교 북측 인근으로, 오피스텔·단독주택·공동주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다. 북측으로 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제501호이며, 급배수·위생·난방·승강기·주차·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 252.3㎡, 공시지가 5,727,000원/㎡, 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 광로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.07.28 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 현재 임차권·보증금 청구에 정확히 연결되는지 대조하세요.
- 실제 점유 확인. 보증기관 관련 신고는 실제 임차인 수에 합산하지 않지만, 별도의 점유자나 임차관계가 있으면 확약 밖 위험이 될 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가 80%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 회차별 구조 확인. 2회 유찰 시 81,280,000원, 3회 유찰 시 65,024,000원이며, 확약 적용 시 실질 인수는 각 회차 0원*으로 반영됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 기준으로 실제 이용·대출·환금성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 지워졌지만, 가격 메리트까지 증명된 것은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 상당히 부담스러운 구조입니다. 현 회차 배당만 적용하면 20,622,400원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
하지만 2025.07.28 제출된 확약서가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 그 범위에서는 실질 인수 0원으로 판단됩니다. 보증기관 관련 중복신고 역시 실제 임차인 수에 합산하지 않으므로 실제 임차인은 0명입니다.
따라서 현 회차의 실질취득은 101,600,000원. 다만 이 금액이 감정가의 80%라는 이유만으로 시장가격보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 확약 덕분에 상당 부분 정리됐지만, 가격은 별도로 검증해야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 ‘20,622,400원을 인수하느냐’가 아니라 확약의 적용 범위를 원문으로 확정하고, 101,600,000원의 가격 자체가 적정한지를 따로 판단하는 것입니다.
