서울중앙지방법원 2025타경103105. 서울 관악구 봉천동 1654-9 소재 제4층 제501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에서는 오피스텔로 이용 중이라고 기재하고 있습니다. 이 물건은 2020년 7월 9일 신한은행 가압류를 말소기준으로 하며, 현재 진행 중인 경매는 서울보증보험이 신청한 강제경매입니다.

등기부에 표시된 한국토지주택공사의 임차권은 2020년 2월 24일 주민등록, 2020년 1월 22일 확정일자를 갖추고 있어 2020년 7월 9일의 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약의 효력이 확인되지 않는 상태에서는 단순히 등기된 임차권이 매각으로 말소된다는 사실만으로 미배당 보증금 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준은 2020.07.09 신한은행 가압류 55,589,197원입니다. 그보다 앞선 신한은행·우리은행·유한메디카의 과거 근저당권은 이미 말소되었으며, 현재 등기된 2020년 8월 31일 신한은행 근저당권 204,000,000원과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 명의와 확약서의 관계

등기상 임차권은 1건이며 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있습니다. 독립된 실제 임차인 1명이 추가로 존재하는 것으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 주거 점유자 및 원계약·승계 관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 실질취득과 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다

현재 회차의 최저가는 감정가의 64%지만, 인수가 남는 구조라면 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득액입니다. 반대로 유효한 확약으로 대항력 및 잔존 반환청구권이 포기된 사실이 확인된다면 해당 보증금 인수 부담은 제외할 수 있습니다.

각 회차 인수액은 제공된 배당 시뮬레이션의 추정치입니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 조건부 위험액이며, 집행비용 및 배당 순위 확정에 따라 변동합니다. 유효한 확약으로 해당 임차권의 잔존 보증금반환청구권이 포기된 경우에는 위 조건부 인수를 실질취득액에 합산하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,280,000원 가정)

예상 매각대금 81,280,000원에서 집행비용 1,863,040원을 공제하면 79,416,960원이 선순위 임차권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 다른 금융채권자 및 신청채권자에게는 예상배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다. 다만 이는 제시된 순위와 추정 비용을 전제로 하는 시뮬레이션이며, 실제 배당은 세금·비용·채권 신고 및 확정된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태와 환금성 검토 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 인헌중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 건물의 제4층 제501호입니다. 승강기, 난방, 급배수, 위생, 주차 및 소화설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 사건상 분류는 근린시설이나 감정상 오피스텔로 이용 중입니다. 매수 후 사용계획을 세울 때 건축물대장상 용도와 실제 이용상태의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 세로장방형 완경사지로 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 대공방어협조구역, 건축선 관련 제한 등이 기재되어 있습니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있으므로 개별 거래에 대한 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔 이용상태와 사건상 근린시설 분류를 함께 고려해야 합니다. 임대차 수요, 대출 취급 가능성 및 매수 수요를 주거용 아파트와 동일하게 가정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 권한 확인. 2025.07.28 서울보증보험 확약서의 원문, 제출 경위, 대상 보증금반환채권 및 대항력 포기 범위를 확인하세요. 특히 한국토지주택공사 명의 임차권에 대한 효력이 있는지 확인이 필수입니다.
• 실제 임차인·점유자 확인. 한국토지주택공사가 보증기관으로 표시된 사실만으로 실제 점유자가 없다고 판단하지 마세요. 현장 점유자와 임대차계약, 권리 승계 관계를 확인해야 합니다.
• 잔존 보증금 확인. 확약 효력이 인정되지 않는 권리가 남는다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 40,583,040원의 인수 위험을 검토해야 합니다. 동일 보증금에 대한 보증기관의 중복 청구도 구분해야 합니다.
• 유찰 할인 착시 방지. 확약 미적용 시 경제적 취득부담은 약 120,000,000원 수준입니다. 81,280,000원만 실제 취득가격으로 보아서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔·근린시설의 최근 실거래가와 임대가격을 확인하고 감정평가액과 구분해 판단하세요.
• 용도 확인. 건축물대장상 용도, 오피스텔 실제 이용상태, 적법한 주거 사용 여부 및 대출·세금상 취급을 확인하세요.
• 세금·관리비. 관악구 압류와 관련된 조세채권의 우선순위, 미납 관리비 중 매수인 승계 가능 부분, 집행비용과 실제 배당 순서를 점검하세요.
• 명도와 인도. 대항력 포기가 유효하더라도 점유자의 실제 퇴거가 자동으로 이루어지는 것은 아닙니다. 인도명령 가능성과 점유 이전 절차를 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 매각물건명세서 최신본, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건 및 입찰보증금 비율을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “8,128만원보다 중요한 것은 확약서의 효력”

감정가 127,000,000원의 물건을 81,280,000원부터 입찰할 수 있다는 숫자는 매력적으로 보입니다. 하지만 그 숫자만으로 이 경매를 저가 매수 기회라고 판단할 수는 없습니다. 선순위 임차보증금 120,000,000원이 존재하며, 확약이 적용되지 않으면 미배당액을 인수할 가능성이 있기 때문입니다.

다행히 서울보증보험이 제출한 확약서에는 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이 확약의 효력이 해당 잔존 청구권에 미치는 것이 확인되면 그 권리에 관한 인수는 실질 0원이 됩니다.

그러나 임차권 명의자는 한국토지주택공사, 확약서 제출자는 서울보증보험이라는 차이가 있습니다. 두 기관 사이의 권리 귀속과 포기 권한을 확인하지 않은 상태에서 모든 보증금 인수가 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 실제 임차인·점유자의 별도 권리도 확인해야 합니다.

결론은 조건부 보류입니다. 확약서의 권리 적용 범위가 확인되고 추가 대항력 위험이 없다는 사실이 검증되어야 비로소 최저가 81,280,000원을 기준으로 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 그 전에는 조건부 보증금 인수와 권리관계 불확실성을 우선 반영하는 보수적인 접근이 타당합니다.