서울중앙지방법원 2025타경103317. 서울 종로구 숭인동 종로중흥에스클래스 5층 507호입니다. 사건의 물건종류는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 비교 실거래의 기준 면적은 17.811㎡이며, 2013년 사용승인된 건물의 한 호실입니다. 소유자 송민정이 2018년 133,000,000원에 취득했고, 이후 채권자 측 강제경매가 진행됐습니다.
등기상 현재 근저당권은 없으며, 말소기준은 2024.12.31 접수된 이병옥 측 가압류입니다. 이 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부의 소멸 권리가 아니라, 그보다 먼저 전입한 점유자의 임대차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 202-3 종로중흥에스클래스 제5층 제507호 도로명주소: 서울특별시 종로구 종로66길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 / 도시형생활주택(단지형다세대) 이용 |
| 면적 / 층수 | 실거래 비교 기준 17.811㎡ · 지상 16층 중 5층 |
| 소유자 | 송민정 (2018.06.12 소유권이전, 거래가액 133,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 79,360,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매 청구금액 | 171,978,956원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.31 갑구 7번 가압류 · 이병옥 측 · 청구금액 146,499,998원 |
| 점유관계 | LU KEYING · 2024.06.10 전입 · 보증금 미상 |
| 사용승인일 | 2013.05.16 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 점유자는 별개
최초 소유권보존 과정에는 한국토지신탁과 금지사항등기가 있었으나 이미 말소됐습니다. 2013년 하나은행 근저당권(채권최고액 85,200,000원)도 2018.06.12 해지로 말소됐으므로 이번 매각에서 새로 인수할 근저당권은 아닙니다.
2020년 강제경매개시결정 역시 2024.04.26 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.12.31 갑구 7번 가압류이고, 2025.07.08 갑구 8번 강제경매개시결정은 그 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| LU KEYING 현황조사 확인 |
2024.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 위험 미확정 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명이며, 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고 사례는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | LU KEYING |
|---|---|
| 전입신고일 | 2024.06.10 |
| 말소기준일 | 2024.12.31 |
| 보증금 / 월세 | 미상 / 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 대항력 판단 | 전입일은 말소기준보다 빠름 · 임차권 성립 및 점유 유지 등 추가 확인 필요 |
| 우선변제 판단 | 확정일자 및 배당요구 여부 미확인 |
| 보증금 승계·인수 | 대항력 성립 및 배당 여부에 따라 매수인 인수 가능 |
특히 확인해야 할 문구가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 2026.08.07 외국인체류확인서에 '해당사항없음'으로 기재된 서류를 채권자 김종민이 제출했으나 확인된 바 없다는 취지가 기재되어 있습니다.
이는 현황조사상 확인된 LU KEYING의 전입 내용과 함께 검토해야 하는 사항입니다. 외국인체류확인서에 해당사항이 없다고 기재되었다는 사정만으로 기존 점유자의 퇴거, 임차관계 소멸 또는 대항력 부존재가 확정되지는 않습니다.
현재 최저가로 낙찰받고 인수액이 없다면 낙찰대금 기준 취득액은 79,360,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 해당 보증금이 배당되지 않는 구조라면 실질취득액은 보증금 수준까지 상승할 수 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 인수되는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득액이 사실상 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이라 해당 구조의 성립 여부와 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 조건부
종로중흥S클래스의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 비교 표본은 17.81㎡와 19.47㎡ 면적을 포함하며, 본건은 5층이고 실거래 층수는 서로 다릅니다. 따라서 표본 평균을 개별 호실의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.81㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 19.47㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 17.81㎡ | 7 | 119,500,000원 |
| 2026.04 | 19.47㎡ | 14 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 19.47㎡ | 14 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 19.47㎡ | 13 | 126,000,000원 |
| 2026.02 | 19.47㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 19.47㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 17.81㎡ | 16 | 122,000,000원 |
| 2025.12 | 19.47㎡ | 12 | 122,000,000원 |
| 2025.11 | 19.47㎡ | 8 | 126,000,000원 |
| 2025.11 | 17.81㎡ | 9 | 122,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 12건 | 121,583,333원 |
최근 실거래 범위는 115,000,000원~127,000,000원이고 평균은 121,583,333원입니다. 가장 최근인 2026년 7월 거래는 17.81㎡, 12층, 123,000,000원입니다. 본건 최저가는 최근 12개월 평균의 65.3%로, 평균 대비 42,223,333원 낮습니다.
다만 이 할인 폭은 어디까지나 최저매각가만 비교한 값입니다. 실제 인수보증금이 발생하면 차이는 줄어들거나 사라집니다. 특히 실질취득액이 121,583,333원 이상이 되면 최근 12개월 평균 대비 가격 우위가 없으며, 123,000,000원 이상이면 최신 거래와 비교해도 가격 우위가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,828,480원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 이병옥 | 146,499,998원 | 77,531,520원 |
| 2. 갑구 8번 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 79,360,000원에서 집행비용 1,828,480원을 차감하면 채권자 배당 재원은 77,531,520원입니다. 가압류 청구금액 146,499,998원을 기준으로 68,968,478원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
이 미배당액은 가압류 채권의 부족액이지, 매수인이 그대로 떠안는 채무를 뜻하지 않습니다. 가압류가 매각으로 소멸하는 것과 임차보증금의 인수 여부는 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰, 64%) | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 68,968,478원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 63,488,000원 | 61,945,216원 | 84,554,782원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 50,790,400원 | 49,476,173원 | 97,023,825원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 79,360,000원에서 63,488,000원, 50,790,400원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그에 따라 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 위 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
이 사건에서 더 중요한 것은 LU KEYING의 실제 보증금과 인수 범위입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금을 초과하고 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조라면, 최저가 하락에 따른 경제적 이익이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 서울다솜관광고등학교 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·시장·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 북동측에 지하철 1호선 신설동역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.05.16 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 16층 건물입니다. 위생·급탕·개별난방·승강기·도시가스·소방·주차설비가 있습니다.
- 대지·도로. 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형 대지이며 북측과 동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·숭인지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인됩니다. 입찰 전 해당 호실의 적용 여부 및 거래 요건을 확인해야 합니다.
- 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 물건종류 표기와 이용상태 차이는 별도 대조가 필요합니다.
- 거래 및 환금성. 종로중흥S클래스는 144세대이며 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만, 경매 평균 유찰 10.0회라는 지표를 고려하면 경매 처분의 용이성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. LU KEYING의 임대차계약 유무, 임대인, 계약기간, 실제 보증금과 월세를 확인해야 합니다. 보증금 액수가 가장 우선적인 확인 대상입니다.
- 대항력 요건 확인. 2024.06.10 전입 이후의 실제 점유, 주민등록·체류 관련 법적 요건 충족 여부와 그 지속 상태를 검토해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 실제 예상 배당액을 반영해 인수 가능한 보증금을 계산해야 합니다.
- 외국인체류확인서 대조. 2026.08.07 관련 서류 제출 내용, 현황조사상 점유자 정보, 매각물건명세서 최신 기재를 함께 확인해야 합니다. 기재 간 불일치가 있다면 그 원인을 해소해야 합니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 최저가 79,360,000원이 아니라 낙찰가와 확정 인수액을 합산한 금액을 최근 12개월 실거래 평균 121,583,333원 및 최신 거래 123,000,000원과 비교해야 합니다.
- 법적 용도 확인. 근린시설 표기와 감정평가상 단지형다세대 이용상태의 차이를 건축물대장·등기부·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 인도 가능성, 공용부분 체납 관리비, 점유 해소 비용 및 소요 절차를 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 현황을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 124,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 79,360,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래 평균은 121,583,333원이고, 최신 거래도 123,000,000원입니다. 보증금 인수 위험이 없다면 이 가격 차이는 분명 검토할 만한 요소입니다.
하지만 현재는 말소기준 이전에 전입한 점유자의 보증금과 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되면 명목 최저가의 할인 효과가 사라질 수 있습니다. 여기에 같은 단지의 평균 유찰 10.0회, 소형 단지형다세대의 환금성, 물건종류 표기와 실제 이용상태의 차이까지 고려해야 합니다.
따라서 현 단계의 결론은 가격은 조건부 매력, 권리 위험은 미해소, 입찰 판단은 보류입니다. 임대차보증금과 인수 범위가 확인되기 전에는 최근 시세보다 저렴한 취득이 가능하다고 평가하기 어렵습니다. 이 경매의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 낙찰자가 실제로 부담할 총액을 확정하는 것입니다.
