99,200,000원
서울중앙지방법원 2025타경103317. 종로구 숭인동 종로중흥에스클래스 5층 507호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 송민정이고, 2018.06.12 소유권을 이전받으면서 등기된 거래가액은 133,000,000원입니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 이 사건의 말소기준은 2024.12.31 이병옥의 가압류 146,499,998원입니다.
가격만 보면 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 99,200,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 121,583,333원, 최신 거래는 2026.07의 123,000,000원입니다. 하지만 이 수치만 보고 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 현황조사상 임차인 LU KEYING의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 후 인수할 금액이 생기는 경우 실질취득가가 최저가보다 커질 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103317 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 202-3 종로중흥에스클래스 5층 507호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상 면적 | 17.811㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 16층 · 사용승인일 2013.05.16 |
| 소유자 | 송민정 · 2018.06.12 소유권이전 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 99,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 171,978,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소’보다 임차인의 선행 전입
현재 경매의 말소기준은 2024.12.31 갑구 7번 가압류입니다. 이후 2025.07.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나은행 근저당권은 2018.06.12 이미 말소됐고, 2020.07.29의 종전 강제경매개시결정 역시 2024.04.26 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액도 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LU KEYING | 2024.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표에 계산된 매수인 인수 0원만으로 최종 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 선행 전입자가 실제 대항력을 갖추고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 81.6%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
종로중흥S클래스의 대상 면적은 17.811㎡이고, 면적이 매칭된 최근 거래 12건의 평균은 121,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.07, 17.81㎡ 12층의 123,000,000원입니다. 현재 최저가 99,200,000원은 최근 12개월 평균의 81.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.81㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 19.47㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 17.81㎡ | 7 | 119,500,000원 |
| 2026.04 | 19.47㎡ | 14 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 19.47㎡ | 14 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 19.47㎡ | 13 | 126,000,000원 |
| 2026.02 | 19.47㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 19.47㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 17.81㎡ | 16 | 122,000,000원 |
| 2025.12 | 19.47㎡ | 12 | 122,000,000원 |
| 2025.11 | 19.47㎡ | 8 | 126,000,000원 |
| 2025.11 | 17.81㎡ | 9 | 122,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 121,583,333원 |
거래 범위는 115,000,000원~127,000,000원이고, 최신 거래는 123,000,000원입니다. 최저가 자체는 이 범위보다 아래에 있지만, LU KEYING의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 99,200,000원만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서는 ‘시세보다 싸다’가 아니라 표면 최저가는 낮지만 총 취득원가는 미확정이라고 표현하는 것이 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,185,600원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 이병옥 | 146,499,998원 | 97,014,400원 |
| 3. 갑구 8번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 채권 146,499,998원 중 예상배당은 97,014,400원이고, 미배당은 49,485,598원입니다. 이 배당계산에서는 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있으나, LU KEYING의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 49,485,598원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 68,968,478원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 63,488,000원 | 61,945,216원 | 84,554,782원 |
회차가 내려갈수록 표면 낙찰가는 낮아지지만, 이 사건은 그 숫자만으로 매수 총액을 판단할 수 없습니다. 대항력 가능성이 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘 수 있기 때문입니다. 보증금이 확인되기 전에는 79,360,000원이나 63,488,000원만 보고 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울다솜관광고등학교 북동측 인근. 주변은 오피스텔·아파트·시장·근린생활시설이 혼재하고 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 북동측 지하철 1호선 신설동역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 16층, 사용승인일 2013.05.16. 위생·급탕·개별난방·승강기·도시가스·소방·주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북측과 동측으로 약 폭 6m 도로와 접합니다. 공시지가는 9,984,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 종로중흥S클래스 144세대이며 경매 집계상 평균 유찰 10.3회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- LU KEYING 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실질취득가 산정을 위해 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현황조사에는 2024.06.10 전입이 확인되지만, 2026.08.07 제출된 외국인체류확인서는 ‘해당사항없음’으로 기재됐고 확인된 바 없습니다.
- 말소기준 날짜 대조. 2024.12.31 가압류보다 임차인 전입일 2024.06.10이 앞섭니다. 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 배당표 0원 인수액을 그대로 믿지 않기. 배당모형과 실제 임차보증금 인수 여부는 별개의 확인 사항입니다.
- 가격 비교는 실질취득가 기준. 최저가 99,200,000원이 최근 시세의 81.6%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 집계상 평균 유찰 10.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각·처분 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 보이지만, 총 취득가는 아직 안 보인다”
현재 최저가 99,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 121,583,333원의 81.6%입니다. 최신 거래 123,000,000원과 비교해도 표면 가격은 낮습니다. 그러나 이 사건에서 가격보다 먼저 해결해야 할 것은 LU KEYING의 임차보증금입니다. 전입일 2024.06.10이 말소기준 2024.12.31보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상 상태입니다.
따라서 배당계산상 인수액 0원이라는 결과만으로 권리를 안전하다고 단정할 수 없습니다. 실제 보증금과 배당 여부를 확인한 뒤 낙찰가 + 인수액을 최근 시세와 비교해야 합니다. 여기에 단지 경매 집계 평균 유찰 10.3회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 이 물건은 가격은 관심 대상이지만, 임차보증금 확인 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 사건입니다.
