서울중앙지방법원 2025타경103491. 관악구 봉천동 태경9차 101동 2층 202호, 전용면적 비교 기준 26.6㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 오용관이며, 등기부에는 신탁과 신탁말소 이력에 이어 여러 건의 가압류·강제경매·세금 압류가 이어집니다. 말소기준권리는 2023.05.18 장원준의 가압류 120,000,000원입니다. 그 이후 등기된 가압류와 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 권리분석의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 바로 2021.10.14 전입한 김성구의 점유 및 임차보증금 문제입니다.
해당 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 전입 사실만으로 모든 대항력 요건이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도와 점유 유지, 임대차의 진정성, 보증금 존재와 액수 등을 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임대차가 인정되고 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못한다면, 그 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 단순한 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 713-138 태경9차 101동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 당곡6나길 27 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 101동 2층 202호 |
| 면적 참고 | 26.6㎡ (시세 비교 대상 면적) |
| 소유자 | 오용관 · 단독소유 |
| 감정가 | 243,000,000원 |
| 최저매각가 | 155,520,000원 · 감정가의 64% · 2회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.18 · 갑구 5번 장원준 가압류 120,000,000원 |
| 임차 관계 | 김성구 · 2021.10.14 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
권리 순서는 비교적 명확합니다. 2023.05.18 가압류가 말소기준이며, 그 뒤에 등기된 이승형·이다혜·정재용의 가압류, 다원종합건설과 김성구의 강제경매개시결정, 국세·지방세 관련 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 위험
| 점유 관계인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성구 | 2021.10.14 | 미상 | 가능·확인 필요 | 확정일자 미상 | 인수 위험 미상 |
실제 확인 대상 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 대상은 없습니다. 전입일 선행은 중요한 위험 신호이지만, 실제 대항력 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다.
보증금이 확인되면 가장 먼저 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 경매대금에서 배당받지 못한 부분을 매수인이 전부 인수하는 구조라면, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다.
현재 최저매각가: 155,520,000원
실제 인수보증금: 미상
실질취득비용: 산정 불가
보증금이 확인되기 전에는 과거 실거래가 대비 할인율을 실제 투자수익 기회로 해석할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 50.2% 할인이라는 숫자의 한계
태경9차의 비교 가능한 거래는 2021년 9월 2건입니다. 두 거래 모두 310,000,000원으로 기록돼 있으며, 비교 대상 면적은 26.6㎡입니다. 다만 거래된 호실과 대상 물건의 면적·층 차이를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 27.91㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 28.35㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 과거 평균 | — | 2건 | 310,000,000원 |
최저매각가 155,520,000원은 과거 실거래 평균의 50.2%입니다. 단순 금액 차이는 154,480,000원입니다. 하지만 비교 거래가 2021년 자료이므로 현재 시점의 적정 가격을 직접 입증하지는 못합니다. 특히 임차보증금 인수 가능성이 남아 있어 이 할인율을 실질취득가의 할인율로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)
다음 배당표는 제시된 채권액과 예상 배당액에 따른 기초 계산표입니다. 실제 법정 배당순위 확정표가 아니며, 선순위 임차인의 권리·당해세·최우선변제 및 압류 관련 조세채권을 반영하지 않은 수치입니다. 특히 여러 가압류채권의 실제 배당은 채권자별 순위·안분 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,977,280원 |
| 1. 갑구 5번 · 장원준 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 · 이승형 | 155,000,000원 | 32,542,720원 |
| 3. 갑구 7번 · 이다혜 | 154,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 · 정재용 | 105,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 · 다원종합건설 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 · 김성구 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기초 계산상 총 채권액 1,014,000,000원, 채권자 배당액 152,542,720원, 미배당액 861,457,280원입니다. 미배당 채권 전부가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 반대로 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 위험이 될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 이익은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 155,520,000원 | 861,457,280원 | 미상 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 124,416,000원 | 892,125,824원 | 미상 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 99,532,800원 | 916,658,790원 | 미상 |
미배당액은 등기상 채권자에 관한 기초 계산치이며 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 각 회차의 실제 진행 및 최저매각가는 법원 공고로 재확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (토지·단지 정보 기준)
- 규모. 태경9차는 26세대 규모의 다세대주택이며 준공일은 2020.08.14입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
- 토지 조건. 토지면적 112.0㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정이 확인됩니다. 각 규제의 실제 적용 범위와 거래 영향은 별도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 기준 3,972,000원/㎡입니다. 개별 호실의 적정 매매가를 직접 의미하지는 않습니다.
- 환금성. 단지 평균 유찰 14.5회, 낙찰률 3.7%로 경매 거래의 유동성에 주의해야 합니다. 최근 확인되는 매매사례도 과거 거래에 집중돼 있어 현재 시장 수요 검증이 필요합니다.
- 매매가 비교. 과거 거래 2건은 모두 4층이며 대상은 2층입니다. 층·면적·내부 상태 차이를 고려하지 않은 단순 평균 비교는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 임차보증금 원본 확인. 김성구의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 확정일자, 배당요구 여부 및 매각물건명세서 기재를 확인해야 합니다.
- 대항력 유지 여부. 2021.10.14 전입 이후 실제 주택 인도·점유의 연속성과 임차인 지위를 확인해야 합니다. 전입일 선행만으로 대항력 확정을 해서는 안 됩니다.
- 채권자와 임차인 관계. 김성구가 강제경매 채권자로 등장하는 이유, 해당 채권과 임대차보증금의 관계, 중복 청구 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류와 배당. 국·관악구·서울특별시의 압류 3건에 대해 실제 조세채권액, 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 신탁 이력. 코리아신탁·우리자산신탁 관련 신탁등기와 말소 경위를 등기부 및 신탁원부와 대조해야 합니다.
- 현재 시세 검증. 2021년 실거래를 현재 가격으로 간주하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 추가 비용. 취득세·명도비·수리비·관리비 미납 등 실제 취득 및 매도 과정에 필요한 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 기일 및 원본 대조. 2026.10.22 매각기일의 변경 여부, 매각조건, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서를 최신본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보여도 실질가격은 모른다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 최저매각가 155,520,000원입니다. 감정가 243,000,000원보다 낮고 과거 거래 310,000,000원과 비교하면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 경매투자의 핵심은 표면적인 할인율이 아니라 실제로 얼마를 부담해 어떤 권리를 취득하는가입니다.
김성구의 전입일은 말소기준권리보다 앞서며 보증금은 확인되지 않았습니다. 동일인이 경매채권자로도 등장하고, 세금 압류와 다수의 채권이 겹쳐 있어 배당 및 인수관계 검토도 단순하지 않습니다. 여기에 단지의 낮은 경매 낙찰률과 오래된 실거래 자료까지 고려하면 현재는 적극적인 입찰보다 권리관계와 실질취득비용 확정이 우선입니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 임차보증금과 대항력의 실제 성립 여부를 확인하고, 인수액을 반영한 실질취득비용이 현재 시장가격보다 충분히 낮을 때 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.