서울중앙지방법원 2025타경103491. 관악구 봉천동 태경9차 101동 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정가는 243,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 194,400,000원입니다. 등기부상 근저당은 없지만, 2023.05.18. 장원준의 가압류 120,000,000원이 말소기준권리이고 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 김성구의 전입일은 2021.10.14.로 말소기준일 2023.05.18.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에 이 사람을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서도, 반대로 “인수 0원”으로 처리해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·보증금 및 인수액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 713-138 태경9차 101동 2층202호 · 도로명 서울특별시 관악구 당곡6나길 27 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교 면적 26.6㎡ |
| 소유자 | 오용관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 194,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 태경9차 · 26세대 · 사용승인 2020.08.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.05.18. 장원준 가압류 120,000,000원입니다. 그 뒤 이승형 155,000,000원, 이다혜 154,000,000원, 정재용 105,000,000원의 가압류와 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기 자체에서 후순위 권리를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성구 | 2021.10.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 다만 김성구는 이 사건의 등기부상 강제경매개시결정 채권자 이름과도 동일합니다. 따라서 관계인인지, 실제 임대차가 존재하는지, 가장임차인에 해당하는지 여부까지 원본 서류와 계약관계로 확인해야 합니다. 이름이 같다는 사정만으로 임차인의 권리를 배제할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 62.7%라는 숫자를 그대로 할인율로 믿기 어렵다
태경9차에서 면적이 유사한 거래 표본은 2건이고, 두 건 모두 2021.09 거래입니다. 전용 27.91㎡ 4층과 28.35㎡ 4층이 각각 310,000,000원에 거래되었습니다. 현재 최저가 194,400,000원은 이 금액의 62.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 27.91㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 28.35㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 310,000,000원 |
숫자만 놓으면 감정가 243,000,000원도 기록된 거래가보다 67,000,000원 낮고, 현재 최저가는 115,600,000원 낮습니다. 그러나 비교 거래가 모두 2021년 9월에 집중되어 있어 이를 2026년 9월 입찰의 현재 시세로 그대로 취급하는 것은 위험합니다. 특히 이 사건은 실질취득액 자체가 미확정이므로 “1.944억에 싸게 산다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,521,600원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 장원준 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 이승형 | 155,000,000원 | 70,878,400원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 이다혜 | 154,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 정재용 | 105,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사 다원종합건설 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 경매개시결정 · 김성구 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,014,000,000원 중 190,878,400원만 배당되고, 미배당액은 823,121,600원입니다. 위 배당은 임차인의 보증금·배당요구 내용이 확정되지 않은 상태의 계산이므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 국세·지방세 압류 3건도 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 변수는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 194,400,000원 | 190,878,400원 | 823,121,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 155,520,000원 | 152,542,720원 | 861,457,280원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 124,416,000원 | 121,874,176원 | 892,125,824원 | 0원 |
가격은 194,400,000원 → 155,520,000원 → 124,416,000원으로 내려갑니다. 하지만 김성구의 보증금이 확인되지 않는 한 낙찰가 하락분을 그대로 투자수익으로 볼 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차보증금이 배당되지 않고 승계된다면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 상대적으로 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대주택이며 태경9차는 26세대, 사용승인일은 2020.08.14입니다.
- 토지. 토지면적 112.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 완경사·부정형·세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 3,972,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 14.9회, 낙찰률 3.85%로 집계되어 있어 경매시장에서 소화 속도가 낮은 편으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김성구의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부부터 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 가능액을 결정하는 핵심인데 현재 확정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김성구와 강제경매개시결정 채권자 김성구가 동일인으로 표시되어 있어 실제 임대차 관계와 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·관악구·서울특별시 압류가 있으므로 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2021.09 두 건뿐이므로 2026년 입찰가를 정하기 전 인근 동일·유사 면적의 최신 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 횟수에 현혹되지 않기. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 승계 가능성이 남으면 실질취득액은 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
맺으며 — “1.944억”이 아니라 “1.944억 + 얼마인가”를 물어야 한다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되어 구조가 단순해 보입니다. 하지만 경매 권리분석에서 더 중요한 것은 말소되지 않는 점유자의 권리입니다. 김성구는 2021.10.14. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 가장 정확한 결론은 “대항력 가능·인수액 미상”입니다.
기록된 거래가 310,000,000원에 비해 최저가 194,400,000원이 크게 낮은 것은 사실이지만, 거래 표본은 2021.09 두 건뿐이고 태경9차 경매의 평균 유찰 횟수도 14.9회에 달합니다. 이 사건은 표면 할인율보다 임차보증금 확인과 환금성 검증이 우선입니다. 보증금을 확인해 실질취득액을 계산하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 맞습니다.