수원지방법원 2024타경93321. 용인시 처인구 김량장동의 6층 다세대주택 중 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 단지형 다세대주택이고, 등기부상 현 소유자는 김민규입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2022.06.16입니다. 메리츠캐피탈주식회사의 가압류 28,353,783원이 현재의 말소기준권리이며, 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기 순서만 보고 ‘깨끗하다’고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 정우민은 2021.03.03 전입·점유, 2021.02.08 확정일자로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 205,000,000원이고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션만 적용하면 보증금 중 115,153,600원이 배당되고 89,846,400원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 구조가 됩니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 주택도시보증공사로부터 2026.06.09 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 정우민 보증금에 한해서는 일반 규칙상 89,846,400원의 인수액이 계산되더라도 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 정우민에게만 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약으로 정리, 미상 점유는 별도

현재 말소기준권리는 2022.06.16 메리츠캐피탈 가압류입니다. 정우민의 전입·점유일은 2021.03.03으로 더 빠르기 때문에 원래는 대항력이 있고, 임차권등기도 2023.04.03 설정됐습니다. 다만 2026.06.09 확약으로 정우민은 대항력을 포기하고 미회수 보증금이 있어도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질적으로 제거됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

보증기관으로 신고된 시보증은 전입 2021.03.03, 확정일자 2021.02.08, 배당요구 2024.10.15로 표시돼 있지만, 정우민 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복 신고입니다. 따라서 실제 임차인은 정우민 1명이며, 시보증의 보증금을 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가 66.4%지만 ‘싸다’는 결론은 보류

중개 데이터의 비교거래는 2건입니다. 평균은 177,000,000원, 최신 거래는 2021.12 · 184,000,000원이며 현재 최저가 117,600,000원은 비교거래 평균의 66.4%로 표시됩니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 표본을 현재 시세로 그대로 적용하기에는 약점이 큽니다.

문제는 본건 대상면적이 45.36㎡인 반면 비교거래는 69.41㎡와 63.06㎡로 면적이 일치하지 않는다는 점입니다. 거래 시점도 2021년입니다. 따라서 117,600,000원이 177,000,000원의 66.4%라는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 표현할 수 없습니다. 오히려 현재 가격 판단은 최신 현장 시세와 동일·유사 면적의 실제 거래를 추가 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션에서는 정우민 보증금에 115,153,600원이 배당되고 89,846,400원이 미회수됩니다. 일반 규칙만 적용하면 이 부족분이 매수인 인수액이지만, 2026.06.09 확약으로 정우민에 대해서는 실질 인수 0원입니다. 단, 별도 미상 점유는 이 계산과 확약에 포함되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 정우민 인수액은 늘어도 확약 때문에 실질 0원

보통의 대항력 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당이 줄고 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건도 확약이 없다면 같은 문제가 발생합니다. 그러나 정우민은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 정우민에 한해서는 각 회차의 일반 규칙상 인수액을 매수인이 실제 부담하지 않는 구조입니다. 다만 미상 점유가 별도로 남아 있으므로 전체 사건의 인수위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 본건은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 6층 건물 중 4층 401호입니다.
• 주위환경. 처인구청 남서측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 주거지 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 공동현관보안설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,591,000원/㎡, 토지면적은 354.4㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 포함되고 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 3657은 12세대이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%입니다. 본건 역시 4회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2026.06.09 확약서 원문 확인. 정우민 보증금에 대한 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 내용이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
• 미상 점유 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 점유가 있습니다. 대항력 가능·미상이므로 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 반드시 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 정우민 보증금의 대위·승계 신고입니다. 별도 205,000,000원 보증금이 하나 더 있는 구조로 계산하면 안 됩니다.
• 비교거래 과신 금지. 비교거래 평균 177,000,000원과 최신 184,000,000원은 2021년 거래이며 69.41㎡·63.06㎡로 본건 45.36㎡와 면적도 다릅니다.
• 4회 유찰의 의미. 최저가가 감정가 70%까지 내려왔지만 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰도 4.0회입니다. 할인율 자체보다 실제 매수 수요와 현장 시세를 확인해야 합니다.
• 세금·배당 변동. 국민건강보험공단 압류와 용인시 압류가 있으며 실제 배당은 조세채권의 성격과 우선순위 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 감정평가서와 최신 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 사건 전체가 0원 인수인 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 보증금 205,000,000원의 정우민입니다. 전입이 말소기준보다 빨라 원래라면 현재 최저가 기준 89,846,400원의 부족분을 매수인이 인수하는 전형적인 선순위 대항력 사건입니다. 하지만 2026.06.09 제출된 확약으로 정우민은 대항력을 포기하고 보증금을 전액 돌려받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 그래서 정우민의 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 이 사건을 곧바로 ‘인수 0원의 안전한 4회 유찰 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 전입·확정일자·보증금이 미상인 별도 주거 점유가 있고, 이 점유는 확약 적용 대상이 아닙니다. 가격도 비교거래 평균의 66.4%라는 수치가 보이지만 비교 표본은 2021년 2건뿐이고 면적까지 본건과 달라 현재 시세 할인이라고 단정할 수 없습니다. 주된 대항력 리스크는 해소, 미상 점유는 미해소, 가격 메리트는 추가 검증 필요. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.