서울중앙지방법원 2025타경103492. 서울 동작구 동작동 동작대로39가길 35에 자리한 엘리시아 401호, 전용면적 53.14㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2014년 사용승인된 철근콘크리트구조로, 지상 5층 중 4층에 위치합니다. 소유자는 이영선이며, 현재 등기상 근저당권은 모두 말소된 상태입니다. 경매의 말소기준은 2024.05.09. 소상공인시장진흥공단의 가압류 41,783,528원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 소멸하는 권리와 주택임차인의 대항력은 별개라는 점입니다. 김희석의 전입일은 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 더구나 김희석은 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 동일인이라는 사정만으로 임차인 자격을 부정하거나 보증금 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 동작동 58-62 주건축물제1동 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 동작구 동작대로39가길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.14㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2014.08.29 |
| 소유자 | 이영선 (2015.07.15. 소유권이전) |
| 감정가 | 456,000,000원 |
| 최저매각가 | 291,840,000원 (감정가 64% · 2회 유찰) |
| 입찰보증금 | 최저가 10% 기준 29,184,000원 (실제 보증금 비율 확인 필요) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김희석 / 400,334,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2024.05.09. 갑구 18번 · 소상공인시장진흥공단 가압류 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차인 확인은 필수
2015년에 설정된 우리은행 근저당과 이후 정은캐피탈대부·김용진 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 과거 세금 압류와 중소기업은행·서울신용보증재단·한국투자저축은행의 가압류 일부도 말소 처리됐습니다.
현재 핵심인 소상공인시장진흥공단의 2024년 가압류가 말소기준입니다. 그 이후의 서울신용보증재단·중소기업은행·카카오뱅크 가압류, 동작구와 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 정리됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 부담은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 김희석의 이중 지위가 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희석 실제 임차인 조사 1명 |
2021.10.15. | 미상 | 대항력 有(조사상) 실체 확인 필요 |
확정일자 미상 판정 보류 |
인수 가능 미배당 보증금 미상 |
김희석은 2025.09.01. 배당요구 관련 문건을 제출했습니다. 배당요구 접수 사실만으로 배당순위·실제 배당액·보증금 소멸 여부가 확정되지는 않습니다. 보증기관 대위신고가 아닌 실제 임차인 조사 대상 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적, 실질취득은 미확정
엘리시아(58-62)는 12세대의 소규모 공동주택입니다. 확인된 거래는 2025년 3월 450,000,000원 1건으로, 대상 호수와 동일한 4층이지만 거래된 전용면적은 54.33㎡로 대상 물건의 53.14㎡와 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 54.33㎡ | 4층 | 450,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 1건 | — | 450,000,000원 |
최저가 291,840,000원은 확인 거래가 450,000,000원의 64.9%로, 단순 가격 차이는 158,160,000원입니다. 감정가 456,000,000원과 비교해도 164,160,000원 낮습니다. 그러나 표본이 1건뿐이므로 현재 시세나 가격 추세를 충분히 대표한다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,885,760원 |
| 1. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 41,783,528원 | 41,783,528원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 72,830,113원 | 72,830,113원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 15,670,235원 | 15,670,235원 |
| 4. 가압류 · 카카오뱅크 | 29,112,594원 | 29,112,594원 |
| 5. 경매신청채권 · 김희석 | 400,334,000원 | 127,557,770원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 단순 추정 배분입니다. 채권 합계 559,730,470원, 채권자 예상배당 합계 286,954,240원, 미배당 합계 272,776,230원입니다. 조세 우선순위·임차인 우선변제·최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 김희석의 경매신청채권과 임차보증금의 동일성도 확인되지 않았으므로, 위 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 291,840,000원 | 272,776,230원 | 미상 |
| 3회 유찰(51.2%) | 233,472,000원 | 330,327,078원 | 미상 |
| 4회 유찰(40.96%) | 186,777,600원 | 376,367,756원 | 미상 |
추가 유찰 시 낙찰대금은 줄어들지만, 채권자에게 돌아갈 배당도 감소합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 가격 하락분이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 실질취득금액이 낮아지는 것은 다른 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동작중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대·연립주택·학교가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 이수역(4·7호선)과 동작역(4호선)이 근거리에 있습니다.
- 건물. 2014.08.29. 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물. 위생급배수·화재탐지·난방·소화전·주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 도로 및 토지. 완경사 사다리형 대지이며 북동측 약 12m 도로와 접합니다. 제2종일반주거지역이고 교육환경보호구역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
- 환금성. 엘리시아는 12세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 실거래가 1건뿐입니다. 비교거래 표본이 적어 개별 호수의 매도 가능 가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김희석 임대차 확인. 임대차계약서 원본, 보증금 지급증빙, 실제 점유·주택 인도, 전입세대 및 확정일자 내역을 확인해야 합니다.
- 경매신청채권과 보증금 관계. 400,334,000원의 집행권원과 임차보증금 반환채권의 관계를 확인하고, 동일 채권의 중복계산 여부를 검증해야 합니다.
- 배당요구 및 인수 검토. 김희석의 배당요구 내용, 배당 자격, 예상배당액, 미회수 보증금과 매수인 인수 여부를 구분해야 합니다.
- 입찰가 상한 재산정. 최저가 291,840,000원에 임차보증금 인수 예상액과 취득 부대비용을 더한 실질취득금액을 확인 실거래와 비교해야 합니다.
- 조세·관리비 확인. 동작구·국의 압류 관련 조세채권과 공용부분 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 상태. 전유부분 내부 상태, 누수·방수·주차시설, 대지권과 건물 관리상태를 현장 점검해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 집행권원과 배당요구 문건을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “64.9%의 가격표보다 미상 보증금이 먼저다”
동작동 엘리시아 401호는 감정가 456,000,000원에서 최저가 291,840,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 확인된 실거래가 450,000,000원과 비교하면 표면상 할인 폭은 상당합니다. 하지만 실거래 표본은 1건이며, 핵심 임차인의 보증금은 확인되지 않았습니다.
특히 김희석은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인인 동시에 400,334,000원을 청구한 강제경매 신청채권자입니다. 이 관계가 정리되지 않으면 인수액도, 최종 취득원가도, 가격상 안전마진도 확정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성과 실제 임차보증금 인수 문제를 분리해야 합니다. 유효한 임대차와 배당관계가 해소된다는 사실이 확인되어야 비로소 최저가 2.9184억의 가격 매력을 평가할 수 있습니다. 이 물건은 싼 가격을 먼저 볼 사건이 아니라, 낙찰 후 얼마를 더 부담할지 먼저 밝혀야 하는 사건입니다.
