364,800,000원
서울중앙지방법원 2025타경103492. 동작동 58-62 ‘엘리시아(58-62)’ 주건축물제1동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 이번 회차 최저가는 감정가 456,000,000원에서 한 차례 유찰된 364,800,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 이영선이고, 근저당권은 현재 남아 있지 않습니다. 현재 말소기준은 2024.05.09 접수된 소상공인시장진흥공단의 가압류 41,783,528원이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부상의 후순위 채권이 아닙니다. 임차인 김희석의 전입일이 2021.10.15로 말소기준권리보다 빠르고, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 배당요구도 2025.09.01 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로, 현재 숫자만으로는 매수인의 최종 인수액을 0원이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 동작동 58-62 주건축물제1동 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 동작구 동작대로39가길 35 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 53.14㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2014.08.29 |
| 소유자 | 이영선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 364,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 400,334,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
과거 우리은행 근저당, 정은캐피탈대부 근저당, 김용진 근저당과 여러 압류·가압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준으로 잡힌 것은 2024.05.09 소상공인시장진흥공단 가압류 41,783,528원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류 72,830,113원, 동작구 압류, 중소기업은행 가압류 15,670,235원, 카카오뱅크 가압류 29,112,594원, 김희석의 강제경매개시결정, 금천세무서 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 이 사건의 실질적인 인수 리스크
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희석 | 2021.10.15 | 미상 | 2025.09.01 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김희석의 전입일 2021.10.15는 말소기준일 2024.05.09보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당액을 계산할 수 없습니다. 배당요구를 했다고 해서 전액 배당이 보장되는 것은 아니며, 배당되지 않은 보증금이 남으면 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 81.1%는 ‘경매가격 하한’일 뿐
엘리시아(58-62)는 총 12세대, 사용승인일 2014.08.29의 소규모 다세대입니다. 비교 가능한 거래는 2025.03 한 건이며, 전용 54.33㎡·4층이 450,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 전용면적은 53.14㎡로 면적이 유사합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 54.33㎡ | 4 | 450,000,000원 |
현재 최저가 364,800,000원은 최근 거래 450,000,000원의 81.1%입니다. 경매가격만 보면 85,200,000원 낮지만, 이 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 선순위 임차보증금의 인수액이 미상이라 실질취득가는 364,800,000원보다 높아질 수 있기 때문입니다. 실질취득가가 450,000,000원 이상이 되는 순간 최근 실거래 대비 가격 메리트는 사라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,907,200원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 41,783,528원 | 41,783,528원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 72,830,113원 | 72,830,113원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 15,670,235원 | 15,670,235원 |
| 5. 가압류 · 카카오뱅크 | 29,112,594원 | 29,112,594원 |
| 6. 경매개시결정 · 김희석 | 400,334,000원 | 199,496,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 559,730,470원 중 358,892,800원이 배당되고 200,837,670원이 미배당되는 계산입니다. 다만 이 배당표는 임차인의 보증금·우선변제 범위와 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 구조이므로, 매수인 인수액 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 364,800,000원 | 200,837,670원 | 199,496,330원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 291,840,000원 | 272,776,230원 | 127,557,770원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 233,472,000원 | 330,327,078원 | 70,006,922원 |
유찰될수록 경매가격은 291,840,000원, 233,472,000원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조라면 경매가격만 내려가는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수도 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 먼저 그 숫자를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동작중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·연립주택·학교 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 이수역(지하철4호선·7호선)과 동작역(지하철4호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호이며 사용승인일은 2014.08.29입니다. 위생급배수·화재탐지·난방·소화전·주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 12m 내외의 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 6,115,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이어서, 대단지 아파트보다 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본 확인. 김희석의 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 보증금 지급 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김희석과 강제경매 채권자 김희석의 동일인 여부 및 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰예정가에 미배당 임차보증금을 더한 총액을 최근 실거래 450,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산에는 임차보증금·우선변제 범위와 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 시세 확인. 최근 거래 표본이 1건이므로 인근 유사 다세대의 면적·층·준공연도별 거래를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “81.1% 할인”보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 456,000,000원에서 한 차례 유찰돼 364,800,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 450,000,000원만 놓고 보면 81.1% 수준입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 아직 확인되지 않은 김희석의 임차보증금입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 미배당 보증금이 남으면 그 금액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 등기권리 소멸 구조는 단순하지만, 임차인 인수금액이 미확정된 사건입니다. 보증금 확인 전에는 ‘실거래보다 18.9% 싸다’는 식으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 임차보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 이 사건의 입찰 여부를 가르는 첫 번째 조건입니다.
