수원지방법원 2024타경95761. 수원시 팔달구 인계동 엘리시아 7층 706호로, 감정평가상 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌다는 데 있지 않습니다. 임차인 이다온의 전입일은 2022.03.14, 점유개시는 2022.03.13이고, 말소기준으로 제시된 압류는 2022.12.01입니다. 따라서 원래 구조만 보면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.05.26 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차 배당 계산상 이다온 보증금 부족액이 73,034,800원으로 잡혀 있어도, 확약을 반영한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95761 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 33, 7층706호 (인계동,엘리시아) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-원룸형 · 전용 24.16㎡ · 지상13층 중 7층 |
| 소유자 | 권용범 · 2022.08.10 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.12.01 압류 · 국 · 파주세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약’이 핵심
등기상 2019.10.14 우리은행 근저당권 40,700,000원은 2020.04.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.12.01 압류입니다. 그런데 임차인 이다온은 그보다 앞선 2022.03.14 전입과 2022.03.13 점유를 갖고 있어 대항력 있음으로 조사됐습니다. 확정일자도 2022.01.18이고 배당요구를 해 우선변제권도 행사합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
실제 임차인은 이다온 1명입니다. ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 신고로, 이다온 보증금과 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 성명 | 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다온 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.14 / 2022.01.18 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 확약 반영 0원 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 2022.03.14 / 2022.01.18 | 0원 | 승계 | 승계 | 이다온 승계 | 별도 보증금 아님 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장 추세는 내려가고 있다
엘리시아 실거래 12건 전체 평균은 119,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 2026.02의 116,000,000원입니다. 현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 59.7%입니다.
다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -7.6%입니다. 전체 평균 119,583,333원만 놓고 할인폭을 과대평가하기보다, 최근 평균 114,833,333원과 최신 거래 116,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다. 그 기준에서도 현재 가격은 크게 낮지만, 하락 추세 자체는 분명히 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.16㎡ | 6 | 116,000,000원 |
| 2026.01 | 24.16㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 22.94㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 22.94㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 22.94㎡ | 9 | 113,000,000원 |
| 2025.07 | 22.94㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2024.11 | 22.94㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2024.10 | 24.39㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 25.27㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2023.10 | 23.79㎡ | 9 | 144,000,000원 |
| 2023.08 | 22.94㎡ | 9 | 128,000,000원 |
| 2023.05 | 24.16㎡ | 6 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 114,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 이다온 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이다온 보증금 중 73,034,800원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산정됩니다. 그러나 2026.05.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 가격은 더 내려가지만 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 68,600,000원 | 49% | 73,034,800원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 | 54,880,000원 | 39% | 86,507,840원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 | 43,904,000원 | 31% | 97,286,272원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조였습니다. 이 사건은 확약이 그 구조를 해소하므로, 추가 유찰 시에는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근으로 공동주택, 상업·업무용건물, 근린생활시설이 혼재하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 북측 인계로와 버스정류장, 남동측 수인분당선 수원시청역이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상13층 건물 내 7층 706호이며 사용승인일은 2018.01.12입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스·개별난방, 화재탐지·소화, 승강기, 지하1층-4층 주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 정방형 평지이며 공시지가 4,138,000원/㎡, 토지면적 1,135.2㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원 판단의 핵심은 2026.05.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
- 임차인 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이다온 1명이며, 시보증은 보증기관 대위·승계 신고로 별도 보증금이 아닙니다.
- 말소기준과 전입 순서 확인. 임차인 전입 2022.03.14가 말소기준 압류 2022.12.01보다 빠르므로, 확약이 없다면 인수형으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 116,000,000원이고 최근 추세는 -7.6%입니다.
- 환금성 점검. 엘리시아 경매 통계는 평균 9.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 매수가와 별개로 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 54,880,000원, 7회 유찰 시 43,904,000원으로 내려가며 확약이 유지되는 한 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유”와 “확약의 효력”을 함께 본다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가 68,600,000원만 보고 접근하면 위험한 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 73,034,800원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 2026.05.26 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
가격도 최근 12개월 평균의 59.7%까지 내려와 있습니다. 다만 이미 5회 유찰됐고 최근 거래 추세는 -7.6%, 단지 경매 통계는 평균 9.0회 유찰입니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피해야 하는 물건”이라기보다, 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤 낮은 취득가와 낮은 환금성을 함께 저울질해야 하는 물건입니다.
