창원지방법원 2026타경34. 내서읍 중리 시영아파트 3동 8층 806호, 전용 47.61㎡ 아파트입니다. 소유자 김인호는 2007.04.20 이 물건을 거래가액 43,000,000원에 취득했고, 현재 권리관계의 말소기준은 2024.09.30 설정된 마창진새마을금고 근저당권 54,600,000원입니다. 그 뒤 한국투자저축은행 가압류 20,644,856원, 우리카드 가압류 22,743,598원과 2026.03.12 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 1회 유찰로 감정가 82,000,000원에서 최저가 57,400,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 73,272,727원, 최신 거래는 2026.06의 73,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.3% 수준이라 가격 간격은 존재합니다. 다만 최근 거래 추세는 -2.3%로 하락 방향이므로, 과거 전체 평균만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경34 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 중리 1056 시영아파트 3동 8층 806호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.61㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김인호 (2007.04.20 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 마창진새마을금고 / 45,709,260원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30 마창진새마을금고 근저당권 · 채권최고액 54,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 등기상으로는 말소기준인 2024.09.30 마창진새마을금고 근저당권 이후의 한국투자저축은행·우리카드 가압류와 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸해, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 한국주택은행·경남은행·리드코프·대한생명보험 관련 근저당은 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 가격 간격은 있으나 최근 추세는 하락
시영장미의 동일면적 47.61㎡ 실거래입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 73,272,727원, 최신 거래 73,500,000원, 그리고 최근·과거 거래 추세 -2.3%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 47.61㎡ | 1 | 73,500,000원 |
| 2026.05 | 47.61㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.04 | 47.61㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 47.61㎡ | 13 | 74,500,000원 |
| 2026.02 | 47.61㎡ | 13 | 84,000,000원 |
| 2026.01 | 47.61㎡ | 14 | 77,000,000원 |
| 2026.01 | 47.61㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2025.12 | 47.61㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 47.61㎡ | 14 | 66,500,000원 |
| 2025.11 | 47.61㎡ | 11 | 67,500,000원 |
| 2025.07 | 47.61㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 47.61㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.61㎡ | 11건 | 73,272,727원 |
최근 실거래 표본의 최저는 66,500,000원, 최고는 84,000,000원이며 최신 거래는 73,500,000원입니다. 현재 최저가 57,400,000원은 최근 12개월 평균의 78.3%입니다. 따라서 현재 회차는 실거래와 비교할 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 거래 흐름이 -2.3%인 만큼, 낙찰 후 재매각 가격을 과거 고가 거래에 맞춰 잡는 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,433,200원 |
| 1. 근저당 · 마창진새마을금고 | 54,600,000원 | 54,600,000원 |
| 2. 가압류 · 한국투자저축은행 | 20,644,856원 | 1,366,800원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 22,743,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 57,400,000원 가정 시 총 채권액 97,988,454원 가운데 55,966,800원이 배당되고 42,021,654원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 15층 건물 내 8층 806호입니다.
- 입지. 내서문화체육센터 북동측에 위치하고, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 북동측·북서측 왕복 2차선, 남동측 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며 공시지가는 660,200원/㎡입니다.
- 단지·환금성. 시영장미는 375세대, 1992.12.01 준공입니다. 동일면적 실거래는 확인되지만 최근 거래 추세는 -2.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 실제 점유자와 점유 근거를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공부상 대지권 확인. 실제 소재지는 중리 1056이지만 등기사항증명서상 대지권 목적 토지가 중리 1056과 중리 1056-4로 등재돼 있어 공부상 정리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 명칭 혼동 확인. 공부상 “시영아파트 3동”이며 통칭 “장미아파트 103동”으로 확인되므로 현장 동·호수 표기와 등기상 표시를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 73,272,727원과 최신 거래 73,500,000원을 우선 기준으로 보고, -2.3%의 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 42,021,654원의 미배당이 계산됩니다. 후순위 채권의 미배당은 등기상 소멸 여부와 구분해서 보아야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 이용상황·관리상태가 확인되지 않아 감정평가에서도 재확인을 권고하고 있습니다.
맺으며 — 가격은 유리하지만, 확인사항을 남긴 채 들어가면 안 된다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.30 마창진새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당계산상 인수액은 0원입니다. 동시에 가격은 1회 유찰로 57,400,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 73,272,727원의 78.3% 수준입니다.
하지만 이 물건은 권리와 가격만 확인하고 끝낼 사건은 아닙니다. 임대관계 미상·폐문부재로 실제 점유가 확인되지 않았고, 대지권 목적 토지의 공부상 정리 문제도 명시돼 있습니다. 최근 실거래 추세 역시 -2.3%입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 간격은 존재하되 점유·대지권 표시·내부 상태 확인을 선행해야 하는 물건”입니다.
