301,000,000원
창원지방법원 2026타경48. 창원시 마산합포구 교원동 무학자이 102동 17층 1704호 아파트입니다. 권영상·여지영이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 2014.10.24 매매 당시 거래가액은 415,000,000원입니다. 현재 감정가는 430,000,000원, 한 차례 유찰되어 최저매각가는 301,000,000원까지 내려왔습니다.
권리분석의 기준점은 2017.02.20 설정된 신한은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이보다 앞서 존재했던 경남은행 근저당권과 2014년 신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 신한은행 후순위 근저당권과 삼성카드·김광열·롯데카드·신한카드·농협은행 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경48 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 교원동 46 무학자이 102동 17층 1704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 27층 건내 17층 |
| 비교 면적 | 112.1157㎡ |
| 소유자 | 권영상 2분의 1 · 여지영 2분의 1 |
| 취득 | 2014.10.24 매매 · 거래가액 415,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 301,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 561,590,212원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액 480,000,000원으로 2017.02.20 설정됐습니다. 이후 2022.06.17 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원과 2025년 이후의 가압류 5건, 2026.03.19 경매개시결정까지 모두 말소기준 뒤에 위치하며 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 하락 추세
무학자이의 비교 거래는 총 12건이며 전체 평균은 416,000,000원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 407,666,666원, 최신 거래는 2026.04 380,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -3.9% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 105.82㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 112.12㎡ | 14 | 432,000,000원 |
| 2026.02 | 112.12㎡ | 22 | 422,000,000원 |
| 2025.11 | 112.12㎡ | 15 | 377,000,000원 |
| 2025.07 | 105.88㎡ | 22 | 415,000,000원 |
| 2025.05 | 112.12㎡ | 22 | 420,000,000원 |
| 2025.04 | 112.12㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2025.03 | 112.12㎡ | 5 | 446,000,000원 |
| 2025.03 | 105.88㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2024.10 | 112.12㎡ | 23 | 440,000,000원 |
| 2024.09 | 112.12㎡ | 1 | 405,000,000원 |
| 2024.09 | 112.12㎡ | 1 | 405,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 407,666,666원 |
현재 최저매각가 301,000,000원은 최근 12개월 평균 407,666,666원의 73.8%입니다. 계산상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 301,000,000원으로 볼 수 있습니다. 최신 거래 380,000,000원보다도 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 295,986,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 23,631,285원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 김광열 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 19,092,431원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 24,010,367원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 62,888,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 789,622,424원 중 예상 배당은 295,986,000원이며, 미배당액은 493,636,424원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 301,000,000원 | 295,986,000원 | 493,636,424원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 210,700,000원 | 206,950,200원 | 582,672,224원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 644,997,284원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따른 가격 변화와 채권자 회수액 변화를 매수인의 등기상 인수 부담과 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 학교·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대체적인 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 무학자이는 705세대이며 준공일은 2011.04.22입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 내 17층으로, 위생설비·승강기설비·급배수설비·소방설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 4면으로 도로가 소재합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,134,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 416,000,000원보다 최근 12개월 평균 407,666,666원과 최신 거래 380,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -3.9% 낮아진 흐름을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 493,636,424원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실제 점유상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 낮아졌지만 현장 확인이 남는다
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2017.02.20 신한은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 신한은행 후순위 근저당과 가압류 5건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 301,000,000원을 기준으로 한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 430,000,000원에서 한 차례 유찰돼 301,000,000원까지 낮아져 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 다만 시장의 최근 흐름은 -3.9% 하락이고, 최신 거래는 380,000,000원입니다. 여기에 현장조사 당시 폐문부재·임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 결론은 “등기상 권리는 소멸형, 가격 차이는 분명하지만 최근 하락 추세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 판단할 물건”입니다.
