창원지방법원 2026타경53. 동성동 109·110 두 필지와 동서북16길 5의 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기부상 건물은 단독주택으로 출발했지만 일반건축물대장 기준 이용상태는 1층 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층 단독주택, 3층 단독주택(창고)입니다. 감정가는 317,788,400원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 222,452,000원, 감정가의 70%입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 문철훈 명의 근저당권은 2018.04.16. 해지로 말소됐고, 현재 말소기준은 2018.08.24. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 240,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 삼성카드·경남신용보증재단·하나카드 가압류와 2026.03.24. 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경53 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 109·110 · 경상남도 창원시 마산합포구 동서북16길 5 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설(일반음식점) · 2층 단독주택 · 3층 단독주택(창고) |
| 소유자 | 문선아 |
| 감정가 / 최저가 | 317,788,400원 / 222,452,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(3-1) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.08.24. 을구 3번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 공동담보로 동성동 109·110 토지가 기재돼 있습니다. 이후 삼성카드 10,015,293원, 경남신용보증재단 50,000,000원, 하나카드 36,059,685원의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 구조 — 현재는 감정가 70%
이 사건은 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 222,452,000원입니다. 이후 회차 시나리오는 2회 유찰 시 155,716,400원(49%), 3회 유찰 시 109,001,480원(34.3%)으로 제시돼 있습니다. 다만 주변 실거래와 직접 비교한 가격 적정성은 본 리포트에서 단정하지 않고, 현재 제공된 회차·배당 구조를 기준으로 판단합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 222,452,000원 | 218,537,672원 | 117,537,306원 |
| 2회 유찰 · 49% | 155,716,400원 | 152,736,370원 | 183,338,608원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 109,001,480원 | 106,675,459원 | 229,399,519원 |
③ 예상배당표 (매각가 222,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,914,328원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 218,537,672원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,015,293원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 36,059,685원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 336,074,978원 중 현재 회차 예상배당은 218,537,672원, 미배당은 117,537,306원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수는 0원입니다.
④ 건물 현황 — 권리보다 더 중요한 확인 지점
목록 3번 건물은 등기부상 시멘트벽돌조 단독주택으로 등재돼 있지만, 일반건축물대장상 2015.07.10. 1층이 일반음식점으로 용도변경됐고 3층이 같은 날 증축됐습니다. 3층 구조도 등기부에는 시멘트벽돌조, 일반건축물대장에는 경량철골구조로 기재돼 있으며 실제는 시멘트벽돌조 및 경량철골구조입니다.
현장조사 당시에는 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 1층 대부분은 공실로 보인다고 기재돼 있습니다. 따라서 내부 상태·실제 사용현황·수리 필요성은 입찰 전에 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오동동문화광장 남동측에 위치하며 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통사정은 양호합니다.
- 용도. 1층 일반음식점, 2층 단독주택, 3층 단독주택(창고)으로 주거와 상업 용도가 섞여 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 동성동 109는 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 대지. 일반건축물대장상 대지면적은 127.9㎡이고 동성동 109·110 양 필지는 용도상 불가분 관계로 일단지 평가됐습니다.
- 공시지가. 1,017,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 제시외 건물(3-1)의 위반건축물표시와 시정명령의 현재 상태를 관할 행정기관과 건축물대장으로 재확인하세요.
- 내부 실사. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태와 공사 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 용도·구조 대조. 1층 용도변경, 3층 증축 및 구조 기재 차이를 등기부·건축물대장·현황과 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 동성동 109·110 토지와 건물, 제시외 건물(3-1)이 함께 매각되는 범위를 현장에서 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 폐문부재 조사였으므로 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 배당과 별개인 비용. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만 위반건축물 시정, 수선, 명도 등 현황 관련 비용은 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 건물은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 깔끔합니다. 2018.08.24. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가는 222,452,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 가격 할인율 자체보다 제시외 위반건축물, 1층 용도변경, 3층 증축·구조 기재 차이, 폐문부재에 따른 내부 미확인입니다. 이 물건은 “권리가 깨끗하니 바로 입찰”하는 유형이 아니라, 행정·건축·현황 실사를 끝낸 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 혼합용도 물건입니다. 권리는 통과, 현황 확인은 필수입니다.
