창원지방법원 2026타경53. 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기부상 건물은 단독주택이지만 실제 공부상 용도는 다릅니다. 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층은 단독주택, 3층은 단독주택(창고)입니다. 소유자는 문선아이며, 2018년 8월 24일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 뒤 삼성카드·경남신용보증재단·하나카드 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 순서대로 등기되었습니다. 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 중요한 특징은 권리관계보다는 건축물 현황과 공적장부 사이의 차이, 무단증축 시정명령, 내부 현황 미확인에 있습니다.

최저매각가는 감정가보다 상당히 낮지만, 현재 가격이 실제 시장에서 저렴한지는 별도로 판단해야 합니다. 단독주택과 상업시설이 혼재한 건물의 경우 단순 감정가 할인율보다 실제 사용 가능 면적과 합법적인 이용 가능성, 보수·철거 부담이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2018년 8월 24일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며 채무자는 장범준입니다. 해당 근저당권은 동성동 109·110 토지를 공동담보로 하고 있습니다.

2016년 문철훈 명의로 설정되었던 채권최고액 500,000,000원의 근저당권은 2018년 4월 16일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 인수해야 하는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

이후 발생한 삼성카드의 10,015,293원 가압류, 경남신용보증재단의 50,000,000원 가압류, 하나카드의 36,059,685원 가압류, 그리고 신한은행의 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로, 정상적인 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다

감정가 317,788,400원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 155,716,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준까지 낮아졌다는 사실은 명확합니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가와 최저매각가의 비교입니다.

실제 거래시장의 최근 가격과 비교할 수 있는 거래 기준이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실거래 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 단독주택과 근린생활시설이 혼합된 물건은 구조·용도·위반건축물 여부에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다.

추가 유찰 시 금액은 회차별 분석 시나리오이며 실제 향후 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,716,000원 가정)

현재 최저매각가에서 집행비용 추정액 2,980,024원을 제외하면 신한은행에 152,735,976원이 배당되는 계산입니다. 신한은행 채권액 240,000,000원도 전액 충족되지 않으므로 후순위 가압류 채권자에게는 배당되지 않는 시나리오입니다.

전체 채권액은 336,074,978원, 채권자 예상배당 합계는 152,735,976원, 미배당 합계는 183,339,002원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 다만 이러한 미배당은 낙찰자의 인수액과 구별해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용·세금·배당요구·우선순위 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 건축 위험은 그대로

추가 유찰되면 응찰 가능한 최저가격이 내려가지만 위반건축물 표시와 시정명령, 실제 용도에 관한 문제는 가격 하락만으로 해결되지 않습니다. 따라서 낮은 가격 자체가 투자 성공을 보장하지 않습니다. 특히 시정비용이 크거나 적법한 활용에 제약이 존재한다면 낙찰가가 낮아도 실질적인 취득 부담은 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 소재 오동동문화광장 남동측에 위치합니다. 주변은 주거용 및 상업용 건물이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 1층 일반음식점, 2층 단독주택, 3층 단독주택(창고)입니다. 주거와 근린생활시설이 혼합된 건물로 용도별 활용 가능성을 따로 판단해야 합니다.
• 구조·설비. 시멘트벽돌조 판넬지붕 3층 건물이며, 외벽은 적벽돌·화산석·페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수시설과 2층 주택 부분 바닥난방설비 등이 확인됩니다.
• 토지. 동성동 109·110 토지는 건축물과 용도상 불가분 관계에 있어 일단지로 평가되었습니다. 일반건축물대장상 대지면적은 127.9㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 동성동 109 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 건축상태. 3층 증축과 관련된 구조·장부 차이, 제시외 건물의 위반건축물 표시 및 시정명령을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거·상업 혼합 입지이지만, 단독주택과 일반음식점이 함께 있는 건물입니다. 활용방식과 위반건축물 정리 가능성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있으므로 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 건축물 위험 — 반드시 따져볼 쟁점

1층 용도변경. 등기부상 건물은 시멘트벽돌조 단독주택으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장에 따르면 2015년 7월 10일 1층이 일반음식점으로 용도변경되었습니다. 실제 현황과 영업 관련 요건을 확인할 필요가 있습니다.

3층 증축과 구조. 2015년 7월 10일 3층이 증축되었고, 등기부에는 시멘트벽돌조, 일반건축물대장에는 경량철골구조로 기재되어 있습니다. 실제 구조는 시멘트벽돌조 및 경량철골구조로 조사되었습니다. 따라서 공부 기재와 실제 건물 구조를 대조해야 합니다.

내부 미확인. 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 1층 대부분은 공실로 보인다는 내용이 있습니다. 내부의 손상, 시설 상태, 실제 점유관계 및 영업 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

정리비용. 위반 부분의 적법화 가능성, 철거 또는 원상복구 범위, 행정처분과 관련된 부담은 입찰 전 소관 행정기관의 확인을 통해 판단해야 합니다. 현재 가격에 이러한 비용이 충분히 반영되었는지는 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원본 확인. 일반건축물대장과 시정명령 문서를 대조하여 무단증축 위치·면적·시정 범위·처리 상태를 확인하세요.
• 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물(3-1)의 실제 위치와 구조, 적법한 활용 가능성을 확인하세요.
• 용도변경 확인. 1층 일반음식점과 2·3층 주택·창고의 실제 사용상태 및 건축물대장상 허용 용도를 비교하세요.
• 내부 실사. 폐문부재로 확인되지 않은 건물 내부의 노후도·누수·구조 상태·설비 작동 여부를 점검하세요.
• 실제 점유자 조사. 신고된 임차인은 없지만 주거 점유자, 영업 점유자 및 미신고 임차인의 존재 여부를 확인하세요.
• 실거래 시세 대조. 인근 유사 용도·규모의 토지와 건물 거래사례를 비교하세요. 감정가의 49%라는 숫자만으로 적정 응찰가를 결정하지 마세요.
• 수익성·환금성 검토. 상업시설 사용 가능성, 임대 가능성, 주택 부분의 활용성, 수선비와 향후 매각 가능성을 함께 고려하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 법원 매각공고를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리상 0원 인수”와 “건축물상 무위험”은 다르다

이 사건은 등기상 말소기준권리가 뚜렷하고, 후순위 가압류도 매각으로 정리되는 유형입니다. 신고된 임차인이 없고 산정된 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 권리의 단순함만으로 좋은 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 2회 유찰 후 최저가 155,716,000원이라는 조건에도 불구하고, 1층 용도변경, 3층 증축, 제시외 건물의 위반건축물 표시와 시정명령, 내부 미확인이라는 요소들이 함께 존재합니다.

신한은행을 비롯한 채권자들의 미배당액은 낙찰자에게 자동으로 이전되는 부담이 아니지만, 건축물의 적법성 문제와 실제 점유·수선 문제는 별도로 검토해야 합니다. 특히 최근 실거래 시세와 위반 부분의 정리비용을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만을 근거로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 정리는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 보류입니다. 위반건축물 처리 가능성과 내부 현황, 주변 실거래 가격을 먼저 검증한 뒤 합리적인 응찰가를 산정하는 접근이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 저렴하게 낙찰받는 것이 아니라 낙찰 후 실제로 적법하고 경제적으로 활용할 수 있는가입니다.