창원지방법원 2026타경20127. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 화성아파트 103동 15층 1507호입니다. 이용상태는 아파트, 동일면적 실거래 비교 대상은 124.65㎡이고 대상 면적은 124.647㎡입니다. 현재 소유자는 장노금으로, 2010.03.05. 장승기 명의로 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했고 2022.08.01. 개명 후 2023.01.25. 등기에 장노금으로 표시가 변경됐습니다.
핵심 권리는 2017.12.18. 설정된 주식회사구미상호저축은행 근저당권 279,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024년 팽형수 근저당, 2025년 창원시 압류와 신용보증기관 가압류, 2026년 경매개시결정과 리드코프 가압류가 이어지지만 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20127 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 14 화성아파트 103동 15층 1507호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 124.647㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물 내 15층 1507호 |
| 소유자 | 장노금 · 2010.03.05. 거래가 205,000,000원에 취득 당시 장승기 · 2023.01.25. 개명 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사라온저축은행 / 235,930,986원 |
| 말소기준 | 2017.12.18. 주식회사구미상호저축은행 근저당권 · 채권최고액 279,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당 이후는 매각으로 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 등기부의 과거 가등기·압류·근저당권 중 상당수는 이미 말소된 이력이고, 현재 경매 권리분석의 기준점은 2017.12.18. 근저당입니다. 이후 남아 있는 2024년 근저당, 2025년 압류·가압류, 2026년 경매개시결정·가압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.1%
화성아파트 동일면적 124.65㎡의 실거래 표본입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 294,722,222원, 최신 거래 325,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 가격 추세 -3.6%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 124.65㎡ | 11 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 124.65㎡ | 2 | 281,000,000원 |
| 2026.06 | 124.65㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 124.65㎡ | 2 | 256,500,000원 |
| 2026.05 | 124.65㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2026.05 | 124.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 124.65㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 124.65㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 124.65㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 2025.06 | 124.65㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2025.01 | 124.65㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2024.10 | 124.65㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 124.65㎡ | 9건 | 294,722,222원 |
현재 최저가 206,500,000원은 최근 12개월 평균 294,722,222원의 70.1%입니다. 최신 거래는 2026.08. 11층 325,000,000원이며, 전체 12건 평균은 297,458,333원입니다. 따라서 현 회차 가격은 실거래 수준보다 낮은 구간으로 볼 수 있습니다.
다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 흐름보다 -3.6% 낮습니다. 즉 가격 할인폭은 분명하지만 시장 방향은 상승이 아니라 하락 쪽으로 나타납니다. 현재 가격 메리트를 평가하더라도 이 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사구미상호저축은행 | 279,500,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 근저당 · 팽형수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,388,901원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 29,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사리드코프 | 12,510,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계는 348,899,242원, 예상 배당 합계는 202,809,000원, 미배당은 146,090,242원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물의 15층 1507호입니다.
- 입지. 삼계초등학교 북측에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 평탄한 사다리형이며 남측 1차선, 북측·동측·서측 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 654,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지·거래. 화성아파트는 330세대, 사용승인일은 1998.09.19.이며 동일면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건을 기준으로 평가됐으므로 내부 이용상황·관리상태 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.12.18. 을구 15번 주식회사구미상호저축은행 근저당권이 기준입니다.
- 후순위 권리 확인. 팽형수 근저당, 창원시 압류, 신용보증기금·경남신용보증재단·리드코프 가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 206,500,000원은 최근 12개월 평균 294,722,222원의 70.1%입니다. 전체 평균 297,458,333원만이 아니라 최신 거래 325,000,000원과 -3.6% 하락 추세를 함께 보세요.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 이용상황과 관리상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각 관련 서류, 현황조사와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 부담은 낮고, 가격은 할인됐지만 하락 추세는 확인해야 한다”
이 사건은 말소기준이 분명합니다. 2017.12.18. 근저당 이후의 현존 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순한 소멸형입니다.
가격도 현재 회차에서 의미가 있습니다. 감정가 295,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 206,500,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 294,722,222원의 70.1%입니다. 최신 거래도 325,000,000원입니다. 다만 최근 시장 추세가 -3.6%이고, 내부가 확인되지 않았다는 점까지 감안해야 합니다. 권리는 긍정적이고 가격도 할인 구간이지만, 하락 추세와 내부 상태 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
