창원지방법원 2026타경20135. 마산회원구 내서읍 경상오피스텔 2층 207호입니다. 감정가 67,000,000원의 오피스텔이 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 32,830,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 절반에도 못 미치는 물건입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서를 대조하면 전혀 다른 그림이 나타납니다. 말소기준권리는 2020년 국세 압류인데, 임차인 김유경의 주민등록은 2017년에 이루어졌습니다. 이 임차인의 보증금 75,000,000원이 낙찰대금에서 모두 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

더구나 현재 조사에는 김유경 외에도 김해진이 점유 관련 임차인으로 기재되어 있습니다. 김해진의 전입일은 말소기준 이후이고 대항력 없음으로 분류되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 단순히 보증금 75,000,000원짜리 임차권 하나만 정리하면 끝나는 안전한 물건으로 볼 수 없습니다. 세금 압류와 내부 미확인 문제까지 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

2017.07.10. 설정된 부산시수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 97,500,000원)은 2024.08.13. 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리를 판단할 때 과거 근저당 설정일을 그대로 말소기준으로 적용해서는 안 됩니다. 현행 말소기준으로 제시된 것은 2020.04.29. 국세 압류입니다.

국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재하고, 국민건강보험공단 압류도 등재되어 있습니다. 이들 등기의 소멸 여부와 별도로 당해세의 실제 배당순위와 배당액은 확인해야 합니다. 세금이 우선 차감되면 임차인의 배당액과 매수인 인수보증금에도 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 핵심은 김유경

김유경의 임대차계약일은 2019.05.10.이며, 보증금 75,000,000원의 임차권등기가 2023.01.09. 접수되었습니다. 배당요구도 이루어진 상태입니다. 현재 최저가 기준 예상배당액은 31,839,060원으로, 보증금 전액에 미달합니다. 매각물건명세서의 인수 조건에 따라 부족분 43,160,940원이 매수인에게 넘어오는 것으로 추정됩니다.

감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 유의사항이 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 권리관계만으로 모든 점유 및 인수 위험이 해소되었다고 판단하기 어렵습니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

감정가는 67,000,000원, 현재 최저가는 32,830,000원입니다. 그러나 대항력 있는 김유경의 임차보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가 하락에 따라 보증금 미배당분은 증가합니다. 즉 낙찰가만 낮아지는 것이 실제 취득 부담의 동일한 감소를 뜻하지 않습니다.

실질취득 부담은 현재 회차의 낙찰가와 예상 인수보증금의 합계입니다. 집행비용·세금·명도비용·취득 부대비용 등의 최종 부담은 별도입니다.

④ 회차별 인수 시나리오 — 유찰되어도 부담은 보증금 수준

회차가 내려갈수록 낙찰대금은 급격히 줄지만, 그만큼 매수인이 인수하는 임차보증금은 늘어납니다. 현재 제시된 시나리오에서 실질취득 부담은 약 75,690,000원~75,991,000원 수준입니다. 이는 배당 과정에서 추정 집행비용 등의 차이가 반영된 수치이며, 기본적인 경제적 부담이 임차보증금 75,000,000원 부근에 고정되는 구조임을 보여줍니다.

따라서 감정가의 34% 또는 24%로 재유찰되더라도 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 유찰 횟수가 많아진다는 이유만으로 가격 매력도를 높일 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 32,830,000원 가정)

집행비용 990,940원과 임차보증금 우선배당 31,839,060원으로 매각대금 32,830,000원 전액이 소진되는 추정입니다. 김유경의 임차보증금채권과 경매신청채권의 동일성·중복 여부는 별도 확인 대상입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 관련 조정은 미반영되어 실제 배당 및 인수금액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산대학교 동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 207호입니다. 외벽은 드라이비트 및 화강석 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재경보 및 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 2필지 일단의 완경사지로, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용됩니다.
• 도로. 북측과 남측으로 소로에 접합니다.
• 내부상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 구조·관리상태·수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔로서 주변 임대·매매 수요 확인이 중요합니다. 거래시세와 임대수익 자료가 확인되지 않아 감정가만으로 적정 취득가격이나 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김유경 보증금 인수 확인. 임차보증금 75,000,000원, 전입 2017.12.20., 확정일자 2019.05.22., 임차권등기 2023.01.09.의 권리관계를 원본 명세서 및 배당자료와 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준 판단. 현재 최저가 32,830,000원이 아니라 낙찰가와 보증금 인수를 합산한 75,990,940원을 기준으로 평가해야 합니다. 해당 금액은 확정 취득원가가 아닙니다.
• 김해진 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 현재 점유상황을 확인하고 독립된 명도 위험을 검토해야 합니다.
• 김유경의 채권관계 검토. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 채권의 실체, 청구액의 구성, 중복 계산 가능성을 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 체납 확인. 세금 압류와 관련한 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류가 소멸하더라도 배당액과 보증금 인수에 영향을 줄 수 있습니다.
• 현장 및 명도 확인. 내부 미확인 상태이므로 실제 사용현황, 시설 상태, 점유자와의 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 동일 건물 거래 및 임대수익 등을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 매력도를 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 명도비용 및 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 증빙과 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%에 낙찰받아도 싸게 산 것이 아니다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 낙찰가격은 낮지만 인수해야 할 임차보증금이 크다는 것입니다. 최저가 32,830,000원에 낙찰받는다고 가정해도 김유경 보증금의 미배당분 43,160,940원을 추가로 부담하면 실질취득 부담은 75,990,940원에 이릅니다. 감정가 67,000,000원보다 높은 수준입니다.

3회 또는 4회 유찰을 가정해도 매각대금 감소분이 보증금 인수 증가로 대부분 상쇄됩니다. 유찰을 기다리는 것만으로 실질적인 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다. 게다가 김해진의 임대차 조건은 미확인이고, 여러 조세 압류 및 김유경의 채권관계도 확인이 필요합니다. 실제 시장가격조차 확인되지 않아 경제적 할인 여부도 검증되지 않았습니다.

결론은 권리 인수 위험이 크고, 가격 메리트가 입증되지 않은 고위험 물건입니다. 입찰 검토의 출발점은 3,283만원이라는 최저가가 아니라, 보증금 인수를 포함한 약 7,599만원의 부담과 미확인 임대차·조세 위험이어야 합니다. 관련 권리와 현장 상태를 명확하게 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.