창원지방법원 2026타경20135. 내서읍 경상오피스텔 2층 207호입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 46,900,000원이라는 최저가가 아니라 2017.12.20 전입한 김유경의 대항력입니다. 김유경은 임대차보증금 75,000,000원, 확정일자 2019.05.22, 임차권등기 2023.01.09 및 배당요구 사실이 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 46,900,000원을 기준으로 집행비용 1,244,200원을 먼저 반영하면 김유경에게 45,655,800원이 배당되고, 보증금에서 남는 29,344,200원이 매수인 부담으로 넘어옵니다. 따라서 낙찰가 46,900,000원에 인수액을 더한 실질취득은 76,244,200원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 커지는 구조라, 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락으로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 768-11 경상오피스텔 2층 207호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 용도 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 207호 |
| 소유자 | 성화준 (2017.07.10 소유권이전 · 거래가액 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 46,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김유경 / 87,396,699원 |
| 말소기준 | 2020.04.29 갑구 9번 압류 · 국(수영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 ‘선순위 임차인’
말소기준은 2020.04.29 국의 압류입니다. 이후 창원시 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 수영구 압류, 부산시수산업협동조합 가압류, 부산광역시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김유경의 전입은 2017.12.20로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2019.05.22입니다. 등기부상 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 보증금 미변제 잔액의 인수 문제는 별개입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유경 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.12.20 / 2019.05.22 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 29,344,200원 인수 |
| 김해진 | 본건 전부 | 2025.05.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김유경은 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 김해진은 2025.05.30 전입으로 말소기준 이후입니다.
② 실질취득 — ‘감정가 70%’ 착시를 제거하면
현재 회차는 감정가 67,000,000원의 70%인 46,900,000원입니다. 표면만 보면 20,100,000원이 내려간 가격이지만, 임차인 미배당액을 함께 계산하면 결과가 달라집니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 29,344,200원, 실질취득은 76,244,200원으로 감정가의 113.8% 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 46,900,000원 | 29,344,200원 | 76,244,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 32,829,999원 | 43,160,941원 | 75,990,940원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 22,980,999원 | 52,832,659원 | 75,813,658원 |
즉 46,900,000원이 32,829,999원, 22,980,999원으로 내려가도 김유경의 미배당 보증금이 29,344,200원에서 43,160,941원, 52,832,659원으로 커집니다. 총 부담은 각각 76,244,200원 · 75,990,940원 · 75,813,658원으로, 낙찰가 하락 폭과 달리 75,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,244,200원 |
| 1. 임차인 김유경 보증금(우선변제) | 75,000,000원 | 45,655,800원 |
| 2. 가압류 · 부산시수산업협동조합 | 56,295,146원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김유경 | 87,396,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 김유경 보증금 중 45,655,800원이 배당되고 29,344,200원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 오피스텔 용도입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 207호이며, 외벽은 드라이비트·화강석 붙임, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 입지. 마산대학교 동측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측과 남측으로 소로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재경보, 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 504,200원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰 등에 따른 통상적 이용상황을 고려해 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 46,900,000원이 아니라 인수액까지 더한 76,244,200원이 출발점입니다.
- 김유경 보증금 잔액 재확인. 전입 2017.12.20·확정일자 2019.05.22·보증금 75,000,000원이며, 매각물건명세서상 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 김유경과 강제경매 신청채권자 김유경이 동일하므로, 신청채권 87,396,699원과 임차보증금 75,000,000원의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 김해진 점유관계 확인. 전입은 2025.05.30으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 등 점유관계 세부내용은 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 오피스텔의 실제 사용상태와 내부 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 세금 관련 자료를 직접 확인한 뒤 최종 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “46,900,000원이 아니라 76,244,200원을 보라”
이 물건은 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 46,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김유경의 보증금 75,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 현재 배당 가정상 미배당액 29,344,200원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 76,244,200원으로 감정가를 오히려 넘어섭니다.
추가 유찰이 되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득은 75,990,940원, 3회 유찰 시에도 75,813,658원으로 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당이 줄어 인수액은 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “몇 % 유찰됐는가”가 아니라 “임차보증금까지 합쳐 실제로 얼마를 부담하는가”입니다. 최저가 착시가 큰, 전형적인 대항력 임차인 인수형 사건입니다.
