창원지방법원 2026타경20155. 남명세비앙 1층 물건으로, 사건상 용도 표기는 대지이고 감정평가상 본건 1~3은 모두 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김경석이며 2011년 3월 22일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 진북농업협동조합 근저당권 286,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2015년 같은 조합의 근저당권 65,000,000원과 2026년 석연정의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸해 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.

권리만 보면 비교적 단순하지만, 이 물건은 일반적인 단일 호실 상가처럼 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 현황은 벽체 없이 근린생활시설 ‘명태본가’로 이용 중입니다. 특히 정확한 호별 위치는 측량이 필요한 것으로 기재되어 있어, 입찰가보다 먼저 매각대상 범위와 실제 점유·경계의 일치 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

2011년 소유권 취득과 동시에 설정된 진북농업협동조합의 채권최고액 286,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 2015년 추가 근저당권 65,000,000원과 2026년 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 과거 2005~2010년의 근저당·압류·경매 관련 등기는 2011년 임의경매 매각 또는 이후 해제로 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 박성민의 전입신고일 2025.11.14는 말소기준일 2011.03.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.04.21 접수되어 있으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 본인의 신고입니다.

③ 가격 자료 — 실거래는 ‘직접 비교’가 아니다

남명세비앙의 실거래 자료는 총 12건이 있으나 모두 84.98㎡입니다. 가격 비교 대상면적은 48.615㎡이고 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 게다가 본건은 현황상 본건 1~3을 묶어 근린생활시설로 이용하는 물건이므로, 아래 거래가격을 본건의 직접 시세로 간주하면 안 됩니다.

최신 거래는 2026.05의 210,000,000원, 최근 12개월 평균은 222,400,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 4.6% 상승했습니다. 현재 최저가 785,400,000원은 제공된 최근 12개월 평균 대비 단순 계산으로 353.1%입니다. 다만 이 비율은 면적이 일치하지 않는 자료끼리의 계산이므로 본건의 적정가치를 뜻하지 않습니다. 분명한 결론은 하나입니다. 이 실거래 자료만 근거로 현재 최저가가 싸다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 785,400,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 391,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 384,146,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족과 매수인 인수는 별개

3회 유찰 시에는 채권자 전체 청구액 중 12,341,844원이 미배당되고 신청채권자 석연정의 40,000,000원 청구 중 27,658,156원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 부족액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 마산우체국 동북측 인근. 주변은 근린생활시설·아파트·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 본건 1~3 모두 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물이며 급·배수·위생·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 2필 일단의 사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 2,075.1㎡입니다.
• 도로. 남동측으로 광대한면, 서측으로 소로한면에 접하며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,298,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 본건 1~3이 일괄매각 대상이라는 점을 기준으로 매각대상 전체를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
• 호별 위치 측량. 현황상 벽체 구분이 없고 정확한 호별 위치는 측량이 필요한 것으로 기재되어 있으므로 현장 경계 확인이 핵심입니다.
• 점유 인도. 박성민이 본건1~3 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 영업·점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 가격 비교자료 분리. 84.98㎡ 실거래를 대상면적 48.615㎡의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일한 이용형태와 매각범위의 비교사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성 보수적 접근. 같은 건물 경매 평균 유찰 5.4회·매각률 0.0%라는 지표를 감안해 낙찰 이후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 경계·용도·가격 검증이 먼저”

이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준은 2011년 진북농업협동조합 근저당이고, 후순위 근저당과 강제경매는 매각으로 소멸합니다. 임차인 박성민 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 입찰 난도는 권리분석만으로 결정되지 않습니다. 본건 1~3이 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있고, 정확한 호별 위치는 측량 확인이 필요합니다. 여기에 제공된 실거래는 대상면적과 불일치해 현재 최저가 785,400,000원의 가격 경쟁력을 직접 검증하지 못합니다. 같은 건물 경매의 평균 유찰 횟수 5.4회와 매각률 0.0%도 환금성을 보수적으로 보게 만드는 요소입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 깨끗하지만, 현장 경계와 가격 검증이 끝나기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.