창원지방법원 마산지원 2026타경20155. 창원시 마산합포구 중앙동2가 남명세비앙 1층 101호입니다. 경매 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기 대상은 집합건물입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 101호·102호·103호가 벽체 구분 없이 하나의 영업공간으로 사용되고 있어, 주거용 아파트와 동일한 기준으로 접근하면 안 되는 물건입니다.

권리관계의 중심은 2011.03.22 진북농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 286,000,000원의 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 같은 금융기관의 근저당 65,000,000원과 석연정의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박성민의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 인정되지 않습니다.

다만 법률상 인수할 권리가 없다는 것과 실제 점유 공간을 온전히 확보할 수 있다는 것은 별개입니다. 이 사건은 일괄매각이고, 실제 영업공간에 호별 경계가 없어 낙찰 후 인도·시설 분리·사용관계에 추가 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도

등기부에는 과거 근저당권과 압류가 다수 기록되어 있지만, 기존 압류들은 이미 말소되었습니다. 2005~2009년 설정된 기존 근저당권들도 2011.03.22 경매 매각을 통해 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 판단해야 할 말소기준은 2011.03.22 을구 7번 진북농업협동조합 근저당권입니다.

같은 금융기관이 2015.08.28 추가 설정한 65,000,000원의 근저당권은 후순위이며, 2026.03.24 강제경매개시결정 역시 후순위입니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 351,000,000원으로, 본건 외 102호·103호가 공동담보에 포함되어 있습니다. 이 금액은 실제 확정 채무잔액이 아닌 채권최고액 합계입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인도 확인 필요

확인된 실제 임차인은 1명입니다. 박성민은 본건 1~3 전부를 점유하는 것으로 표시되어 있으며, 2025.11.14 전입하고 2026.04.21 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%의 착시

현재 최저매각가는 549,780,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 572,220,000원이 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인은 실제 상가 시세 대비 할인과 다릅니다.

남명세비앙의 최근 확인된 실거래는 전용 84.98㎡ 주거용 거래입니다. 대상은 1층 근린생활시설로, 비교 대상의 용도와 면적이 일치하지 않습니다. 아래 가격은 같은 건물의 거래 참고자료일 뿐, 대상 상가의 적정 매매가로 적용할 수 없습니다.

최근 12개월 평균은 222,400,000원, 최신 2026년 5월 거래 중 확인된 거래가는 210,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 4.6% 상승한 것으로 나타나, 이 참고 표본 자체는 하락 추세가 아닙니다.

현재 최저가 549,780,000원은 주거용 최근 12개월 평균의 247.2%입니다. 다만 상가와 주거용의 직접 비교가 성립하지 않으므로 이 수치만으로 대상 상가가 시세보다 비싸다고 확정할 수도 없습니다. 중요한 사실은 상가 가격을 정당화할 수 있는 동종 실거래 근거가 확인되지 않았다는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 549,780,000원 가정)

채권액 합계 391,000,000원 전액 배당, 소유자 잔여 150,882,200원으로 추정됩니다. 집행비용은 추정치이며 근저당 배당은 채권최고액을 적용한 계산입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 다르다

3회 유찰 시에는 신청채권자 석연정의 40,000,000원 청구 중 27,658,156원이 배당되는 것으로 추정되고, 4회 유찰 시에는 이 채권자의 배당이 0원으로 산정됩니다. 그러나 미배당 채권이 발생한다고 해서 매수인이 그 금액을 인수하는 것은 아닙니다. 현재 확인된 말소기준 이후의 권리와 대항력 없는 임차인을 기준으로 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산우체국 동북측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트·단독주택이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정도 보통 수준입니다.
• 상권 및 이용. 건물 1층 101~103호가 벽체 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있습니다. 외부 접근성뿐 아니라 호실별 독립 이용 가능성과 영업장 분리 가능성이 중요합니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지이며 주상용 건부지입니다. 토지면적은 2,075.1㎡로 표시됩니다.
• 도로. 남동측 광대로와 서측 소로에 접합니다. 대로3류 폭 25~30m, 소로2류 폭 8~10m 도로 조건이 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역과 제3종일반주거지역이 기재되어 있으며, 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,298,000원/㎡. 이는 대상 호실의 독립적인 상가 매매시세를 의미하지 않습니다.
• 건물 상태. 2005.07.27 준공, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 15층 건물입니다. 급배수·위생·승강기·소방 관련 설비가 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 동일 건물 경매 평균 유찰 5.3회라는 이력과 1층 상가의 특수한 이용형태를 고려해야 합니다. 실질적인 매수 수요는 상가 임대수익과 호실 분리 가능성에 따라 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 일괄매각에 포함되는 101호·102호·103호의 정확한 권리 범위와 각 호실별 등기부·건축물대장·매각목록을 대조하세요.
• 측량 및 경계. 명세서에서 요구하는 호별 위치 확인을 실제 현장 및 측량으로 검증하세요. 벽체 없는 통합 공간을 개별 호실로 나눠 사용할 수 있는지도 확인해야 합니다.
• 임차인 계약. 박성민의 임대차계약서, 전입 현황, 배당요구 내용, 보증금 표기 5,000원 및 확정일자 관련 사항을 원본으로 대조하세요.
• 명도·영업시설. 명태본가 영업장의 실제 운영자와 점유자, 시설물 소유 및 철거·분리 문제를 점검하세요. 대항력이 없더라도 점유 해소에는 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 진북농업협동조합 근저당 2건의 공동담보 범위와 실제 채무잔액·배당관계를 확인하세요.
• 상가 시세 검증. 주거용 84.98㎡ 실거래가 대신 인근 근린생활시설의 매매사례, 임대료, 공실 및 수익률을 중심으로 입찰가를 산정하세요.
• 추가 비용. 미납 관리비, 당해세, 취득 관련 비용, 명도비, 측량비 및 내부 구획공사 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건별 매각공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐”

이 사건의 권리관계만 보면 상대적으로 명료합니다. 말소기준은 진북농업협동조합의 2011년 근저당이고, 후순위 근저당 및 강제경매개시결정은 소멸합니다. 확인된 임차인 1명도 후순위 전입이므로 매수인 보증금 인수는 0원으로 판단됩니다.

그렇다고 투자 매력까지 높다고 평가할 수는 없습니다. 감정가 49%라는 숫자는 확실하지만, 그 가격이 상가 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 주거용 실거래는 직접 비교할 수 없으며, 101~103호가 통합 영업공간으로 쓰이고 있어 정확한 소유·점유 경계와 명도 문제가 중요합니다.

게다가 2회 유찰 상태이고 같은 건물의 경매 평균 유찰도 5.3회입니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 장점만으로 불확실한 가격과 물리적 경계 문제를 보상하기는 어렵습니다. 권리는 비교적 양호, 가격과 현황은 고위험. 이 사건은 추가 유찰 여부보다 실제 매각 대상의 확정과 동종 상가 시세 확보가 먼저입니다.