48,300,000원
광주지방법원 2025타경5153. 영광읍 백학리 108 에이동 1층 103호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가의 실제 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 103호이며, 동일면적 거래 자료는 60.8㎡입니다. 현재 소유자는 김광식·김균식·김봉식·김연순·김영식·김용식·김종식 7명으로 각 14분의 2 지분을 보유하고 있습니다.
권리 구조의 중심은 2011년 설정된 이병언 저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2012년 같은 권리자의 후순위 저당권과 2025년 경매개시결정, 이후 김균식 지분에 붙은 엠메이드대부유한회사 가압류와 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 정미연의 전세권 20,000,000원은 2010.07.01. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5153 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 영광읍 백학리 108 에이동 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 103호 · 동일면적 거래 기준 60.8㎡ |
| 소유자 | 김광식·김균식·김봉식·김연순·김영식·김용식·김종식 (각 지분 14분의 2) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이병언 / 22,252,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2011.08.25. 을구 7번 이병언 저당권입니다. 등기 내용상 채권액은 10,000,000원, 변제기는 2012.12.31., 이자는 월 2%로 기재돼 있습니다. 이어 2012.03.13. 같은 이병언 명의로 채권액 15,000,000원의 저당권이 추가 설정됐습니다. 두 저당권 모두 이번 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 매수인이 그대로 승계하는 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 4,830만원은 비교시세의 69%
동일면적 60.8㎡ 거래는 3건입니다. 전체 평균은 69,833,333원, 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래도 2024.08.의 70,000,000원입니다. 현재 최저매각가 48,300,000원은 최근 기준의 69.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 60.8㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.12 | 60.8㎡ | 1 | 71,500,000원 |
| 2021.09 | 60.8㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 평균 | 60.8㎡ | 3건 | 69,833,333원 |
최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +0.4%로, 수치상 하락 추세는 아닙니다. 다만 거래 건수가 총 3건뿐이고 최신 거래월도 2024.08.이므로, 48,300,000원이 계산상 저렴하다는 점과 실제 매도·재매각 환금성은 분리해 봐야 합니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 48,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 33,810,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 23,667,000원 | 0원 |
대항력 임차보증금을 승계하는 구조가 아니어서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려갑니다. 현재 회차의 실질취득은 48,300,000원이고, 2회 유찰 시 33,810,000원, 3회 유찰 시 23,667,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,400원 |
| 2. 을구 7번 저당권 · 이병언 | - | 0원 |
| 3. 을구 9번 저당권 · 이병언 | - | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 6,391,796원 | 6,391,796원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,638,804원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영광군 영광읍 백학리의 읍소재지로, 주변은 근린상가·공동주택·단독주택·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 왕복 4차선 상당의 간선도로변에 위치하며, 토지는 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉됩니다.
- 토지. 대 1,542.0㎡, 평지의 부정형 토지로 연립주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 759,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·소방설비가 돼 있습니다.
- 환금성. 백조 단지는 24세대, 준공일 1990.03.19.이며 동일면적 거래 표본은 3건입니다. 매각 전 인근 매물과 실제 수요를 별도 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2011.08.25. 을구 7번 이병언 저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당표 오차 주의. 저당권 채권액 10,000,000원·15,000,000원과 신청채권자의 청구 22,252,054원이 예상배당 계산과 일치하지 않으므로 배당액 자체는 확정값으로 보지 마세요.
- 시세 표본 한계. 동일면적 거래는 3건뿐이고 최신 거래는 2024.08. 70,000,000원입니다. 현재 매물과 현장 시세를 함께 확인하세요.
- 환금성. 24세대 소규모 연립주택이므로 매입가가 낮아도 재매각 기간과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 사건은 권리 자체보다 가격과 환금성을 보는 물건입니다. 말소기준 이후 저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 48,300,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 69.0%로 수치상 할인폭도 큽니다.
다만 감정상 실제 이용상태가 연립주택이고, 24세대·1990.03.19. 준공 단지에 동일면적 거래가 3건뿐이라는 점이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간이지만 환금성은 별도 확인. 이 사건의 입찰 판단은 4,830만원이라는 숫자보다 실제 점유와 현재 매수 수요를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 달려 있습니다.
